Правда о работе экспертов по недвижимости

– Не знать примерный рост по цене недвижимости (я 15 лет на рынке недвижимости и поэтому легко могу определить среднюю стоимость плюс минус, своим стажёрам и клиентам я показываю на примере оценки в «циан», «дом клик» и «авито», мы анализируем и ставим цену, которая находится в рыночном коридоре, и уже от этой стоимости мы начинаем идти в обратную сторону, какой будет прирост через полгода, за сколько можно выкупить инвестпроект).

В 2023 году я запустила курс по инвестициям в недвижимость, предоставляя возможность каждому желающему стать успешным инвестором или привлечь инвесторов. После курса было много положительных отзывов от учеников. Дам несколько советов, как стать успешным инвестором или привлечь инвесторов:

– посмотреть мой курс «Мать инвестиций в недвижке», где пошагово всё расписано;

– активно вести соцсети и транслировать информацию об акциях и выгодных предложениях в недвижимости;

– показывать кейсы инвесторов, показывать цифры прибыли;

– всегда быть на связи со своими инвесторами;

– делать рассылки клиентам.

Более подробно об этом я рассказываю на своём курсе «Мать инвестиций в недвижке», где пошагово всё расписано, многие мои ученики обрели новую профессию благодаря этому курсу, начали привлекать инвесторов. Вы также сможете пройти путь инвестора, научитесь проверять собственников, застройщиков, подавать заявки на ипотеку, находить новые проекты и как знакомится с застройщиками, как продавать через соцсети дистанционно – переходите по ссылке и выбирайте тариф, какой подходит именно Вам.

А кто такой агент по недвижимости? Я считаю, что это не просто профессионал, а человек, способный заменить несколько специалистов. Он должен быть психологом, дружелюбным собеседником, экспертом в недвижимости, знать все новинки и акции на рынке, быть ипотечным брокером, юристом, маркетологом, специалистом по социальным сетям, оценщиком, хорошим переговорщиком и продажником.

Я не утверждаю, что нужно быть профессионалом во всех этих областях, но основы каждой из них следует знать. Главное в моей работе – это скорость сделки. Я провела более 100 сделок дистанционно, что говорит о доверии клиентов. Я всегда подробно прописываю дальнейшие шаги на каждом этапе сделки, обеспечивая понимание и комфорт как клиентам, так и агентам.

Я готова помочь вам в вопросах недвижимости, обучить инвестициям или просто поделиться опытом. Буду рада вашим подпискам и надеюсь на взаимную пользу от нашего сотрудничества. Давайте объединяться в достижении общих целей!

Контакты для связи:

Телеграм канал

Сайт

Вонтакте

Упомяните кодовое слово «ИПОТЕКА. ГУЛЬНАРА» в телеграме, и вы получите скидку 10% на услуги по одобрению ипотеки

Дизайн интерьера: эстетика и добавочная стоимость – Александра Паньшина

(Фото Бурин М. Н.)

Эксперт по дизайну и ремонту недвижимости и инвест-объектов, основатель бюро для инвесторов в недвижимость «Holly Design».

18 лет в сфере дизайна и управления инвест-объектами. Более 200 разработанных проектов за последние 2 года. Некоторые из них были опубликованы в журналах о дизайне такие как «ELLE Decoration», «MyDecor», «Идеи вашего дома».

За счёт грамотной стратегии подготовки объекта и приёмов визуального удорожания интерьера увеличиваю стоимость недвижимости при сдаче/перепродаже на 30—40%, а продаются объекты с первого показа.

Автор курсов «PRO инвестдизайн», «Дизайнер-хоумстейджер для себя или как профессия», «Дизайн и ремонт под ключ: для себя и как профессия». 900+ учеников из 21 страны мира получили новую востребованную профессию, повысили доход и нашли своё призвание в сфере дизайна, ремонта, флиппинга, инвестиций в недвижимость.

Более 50 тыс слушателей моих вебинаров, лекций, мастер-классов, среди которых: дизайнеры, хоумстейджеры, флипперы, инвесторы в недвижимость, риэлторы, сотрудники управляющих компаний, специализирующиеся на посуточной аренде и все, кто увлечены сферой дизайна интерьеров.

Спикер Российских и Международных профильных конференций:

– «Флип Экспо» по стратегии флиппинга;

– «Международный форум по маркетингу недвижимости»;

– «Эффективные модели заработка на недвижимости»

– Специальный член жюри, эксперт премии Ассоциации хоумстейджеров «Хоумстейджер года 2023»

С 2006 года создаю стильные интерьеры для жилых, коммерческих и инвест-объектов. В 2020 году основала бюро дизайна Holly Design для инвесторов в недвижимость, которое за короткий срок стало лидером на рынке. Мы предлагаем заказчикам комплекс услуг по реализации дизайн-проектов под ключ в городах: Санкт- Петербург, Москва, Краснодар, Сочи, Нижний Новгород, Тверь. А также удалённо по всему миру. Разрабатываем дизайн- проекты объектов для собственного проживания, аренды, флиппинга и коммерческого назначения.

Инвестиционно привлекательный объект при любом бюджете!

Разработанная мной система – это особый подход к объектам, как для собственного проживания, так и для аренды/перепродажи. В этой главе я расскажу о важных правилах и приёмах, которые влияют на стоимость недвижимости, сроки продажи/сдачи квартиры в аренду. Данная информация будет полезна тем, у кого уже есть недвижимость, кто только планирует её приобрести и задумывается о ремонте. А также: риэлторам, брокерам, представителям управляющих компаний, начинающим и профессиональным дизайнерам, хоумстейджерам, флипперам.

На своём опыте я постоянно убеждаюсь в том, что с помощью инвестиционного дизайна можно сделать более привлекательным объект с абсолютно любым бюджетом! Благодаря приёмам визуального удорожания можно «принарядить» пространство, сделать его более интересным и привлекательным. И здесь не имеет значения какая у вас квартира – с черновой отделкой, ремонтом от застройщика или ремонтом, сделанным собственными силами. Всегда можно сделать лучше, красивее и комфортнее.

Какие задачи у инвестиционного объекта для аренды/продажи:

– Привлечь внимание потенциального арендатора или покупателя на площадках бронирования/покупки/продажи недвижимости. Чтобы среди множества вариантов человек выбрал именно ваш объект.

– Создать не просто стильный, а комфортный интерьер, чтобы человеку было приятно находиться в квартире, чтобы он чувствовал себя как дома. Нам важно произвести незабываемое впечатление с первого показа будь то это апартамент для аренды или квартира для собственного проживания. Должно возникнуть непреодолимое желание остаться здесь жить. Тогда будут восторженные отзывы, высокие оценки и рекомендации (в случае если квартира предназначена для аренды)

3 составляющие инвест-дизайна, которые влияют на получение максимальной прибыли от сдачи в аренду или успешной продажи объекта:

– Грамотная планировка и эргономика пространства;

– Визуальная концепция и его уникальность;

– Наполнение: свет, искусство в интерьере, минималистичный декор.

В зависимости от назначения объекта, площади и других исходных характеристик определяется концепция будущего интерьера. Никогда не пренебрегайте правилами эргономики, перепланировки и грамотного расположения техники и мебели. Эти правила действуют для всех стратегий неизменно: планируете ли вы использовать недвижимость для краткосрочной, долгосрочной аренды, перепродажи или собственного проживания.

Прежде чем решить, какими будут планировочное решение, визуальная концепция, наполнение, бюджет на реализацию, составьте техническое задание, в котором будут ответы на вопросы:

– наличие отделки от застройщика;

– город и район, в котором территориально расположена недвижимость;

– сегмент ЖК вашего объекта: эконом, комфорт, бизнес или премиум сегмент;

– наличие социальной и транспортной инфраструктуры и близость объекта к историческим памятникам архитектуры;

– наличие конкурентов и анализ цен на недвижимость, стоимость аренды/продажи;

– для какой задачи планируете использовать объект: продажа, аренда (краткосрочная, среднесрочная, долгосрочная), флиппинг или смешанная стратегия;

– возраст, семейное положение покупателей/арендаторов;

– образ жизни того, кто планирует жить в данном объекте;

– ориентировочный бюджет на реализацию проекта.

Основной задачей, которая стоит перед дизайнером бюро Holly Design на первых этапах реализации проекта – разумно распределить бюджет заказчика в зависимости от поставленной задачи и выбранной стратегии. Важно проанализировать, насколько выделенный бюджет соответствует уровню объекта. В данном случае разумное распределение бюджета не равно «сделать дёшево». Например, если ваш объект бизнес или премиум класса не стоит экономить на материалах и мебели. Эта экономия в перспективе приведёт к потере части прибыли.

Исходя из опыта работы над объектами для сдачи и перепродажи, с уверенностью могу заявить, что красивый интерьер можно сделать при любом бюджете. Используйте для этой стратегии приёмы визуального удорожания.

Приёмы визуального удорожания:

1. Грамотная планировка и зонирование, план расстановки мебели и сантехнического оборудования

Проанализируйте техническое задание и, в зависимости от назначения объекта, количества проживающих, выделите основные зоны: зону отдыха, приготовления и приёма пищи, зону хранения вещей и хоз. инвентаря, рабочую зону.

За счёт каких приёмов можно увеличить стоимость инвест-объекта на данном этапе:

– Законная перепланировка.

– Наличие полноценной кухни-гостиной. (Важно учесть, что кухня должна оставаться в так называемой мокрой зоне. Увеличить её можно за счёт прихожей или коридора*).

– Полноценный санузел, где есть возможность установить отдельно и душевую стойку, и ванну.

Помните о том, что увеличить мокрую зону можно только за счёт нежилых помещений*.

Если санузел небольшой по площади и квартира предназначена для длительного проживания (например, в ней живёт молодая семья с детьми), рекомендую сделать выбор в пользу ванной. Для многих это важный критерий выбора недвижимости.

– По возможности детские комнаты располагайте напротив комнат, где спят родители или так, чтобы не было общей стены между ними.

– Задействуйте все помещения от входа до лоджии. Используйте лоджии (балконы) так, чтобы как визуально, так и функционально они были частью интерьера, например, можно разместить рабочую зону или зону отдыха для кофе-брейка.

– Наличие отдельной гардеробной пусть даже небольшой.

– Наличие хозяйственной комнаты (постирочной). В квартирах для краткосрочной аренды важно выделить отдельное место для хранения постельного белья и инвентаря горничной. Желательно выбирать для этого место, которым проживающие пользуются очень редко.

– Избегайте зон открытого хранения вещей, техники, инвентаря. Старайтесь всё располагать за фасадами шкафов. В этом случае интерьер будет более целостным и гармоничным.

– Ограничивайте встроенную кухню и шкафы простенком из гипсокартона или пазогребневым блоком, это создаст хороший визуальный эффект.

– Если используете не встраиваемую технику, то прячьте холодильник, стиральную машину, печь СВЧ и др. за фасадами шкафов.

– Зашивайте в короба открытую инженерию (трубы отопления и водопровода).

– Заранее распланируйте места и необходимое количество расположения розеток и выводов для осветительных приборов, исходя из выбранного планировочного решения.

* Прежде чем принимать решение о перепланировке, проконсультируйтесь со специалистом, так как в России незаконная перепланировка жилых помещений является административным, а в некоторых случаях и уголовным правонарушением и может привести к ответственности как для физических, так и для юридических лиц.

2. Стиль квартиры

Для квартир, которые предназначены для собственного проживания, дизайн-проект вы можете разрабатывать в любой стилистической направленности. Однако важно задать себе вопрос: «Есть ли вероятность того, что со временем я захочу её продать?». В этом случае у вас будет понимание, насколько индивидуальным можно сделать интерьер.

Если квартира предназначена для аренды или перепродажи, то настоятельно рекомендую выбирать такой стиль, который не сузит вашу целевую аудиторию. Отдайте предпочтение современному стилю, дополнив его интересными элементами. Важно, чтобы всё пространство: комнаты, кухня, коридор, санузлы, лоджии были в одном стиле. Это делает объект максимально привлекательным.

3. Цвет в интерьере

Использование смелых цветовых сочетаний в интерьерах помогло мне и бюро Holly Design стать лидером на рынке инвест-недвижимости в сфере дизайна. Мы сформировали спрос на услуги инвест-дизайнера. Наши проекты печатаются в модных интерьерных журналах, таких как «ELLE Decoration», «MyDecor», «Идеи вашего дома», интернет-портале «INMYROOM». А ярких апартаментов с качественным сервисом, благодаря в том числе «Holly Design», в нашей стране с каждым днём становится всё больше.

Как правило, апартаменты и квартиры для сдачи в аренду размещаются в новостройках и жилых комплексах, где плотность застройки и конкуренция с похожими предложениями о сдаче достаточно высока. В этом случае крайне важно выделяться на площадках бронирования за счёт привлекательного дизайна.

Использование ярких, визуально дорогих цветов в интерьере и интересных цветовых акцентов даёт возможность выделиться среди тысячи похожих предложений и отстроиться от конкурентов. Цвет делает интерьер более привлекательным. Такие квартиры сдаются дороже и быстрее.

Правила использования цвета в интерьере. Что важно учесть и знать?

– Назначение объекта: вы подготавливаете квартиру для краткосрочной аренды или для длительного проживания;

– Не бойтесь применять смелые цветовые сочетания или переходы в «безопасных зонах». Например, стена за изголовьем кровати, рабочая зона, зона прихожей или лоджия с балконом, а также санузлы;

– С помощью цвета и, используя разные виды напольных покрытий, можно отделять «грязные зоны» от «чистых». С помощью этого приёма мы психологически ограничиваем возможность прохода в грязной обуви в чистую зону;

– Применять цвет можно как тотально окрашивая стены, так и потолок;

– Добавляйте цвет в мебель и предметы интерьера;

– Не бойтесь использовать причудливые цвета и разные оттенки. Важно, чтобы цвета гармонично сочетались между собой

– Если объект или отдельная комната небольшого размера подбирайте цвет встроенной мебели в тон стен. В этом случае комната не будет казаться загромождённой и тесной;

– Окрашивайте молдинги и плинтуса, блоки кондиционера в цвет стен. Это выглядит хорошо и не привлекает лишнего внимания.

Примеры использования цвета в интерьере (Фото Плеер К. К.)

4. Свет

Осветительные приборы, такие как потолочные светильники, люстры, подвесы над столом и бра в интерьере могут использоваться не только по прямому назначению. Они могут стать центром притяжения – арт-объектом в интерьере. Своими формами и линиями светильники могут придать пространству особое настроение и связать воедино все предметы мебели и декора.

Не используйте светильники из одной коллекции. Это значительно упрощает и удешевляет интерьер. Главное правило в данном случае – выбирать светильники, подвесы, бра, которые будут гармонично между собой сочетаться, повторяя линии и цвет.

Использование светильников в интерьере из разных коллекций

5. Мебель

Мебель может также стать центром притяжения, вокруг которого создаётся сам интерьер.

При выборе мебели обращайте внимание на линии в мебели. Идеально, если линии в изголовье кровати будут повторяться в форме дивана, стола, ножек стульев. Всё должно быть органично и гармонично по цветам, линиям и формам. Если вы используете предметы мебели с деревянными вставками, то обратите внимание на цвет дерева. Он должен быть единым или очень приближённым по оттенку к основному.

Цветная мебель – ещё один приём визуального удорожания интерьера. Однако важно, чтобы она не выбивалась из общей концепции. Диван, стулья и кресло одного цвета – антитренд. Ищите гармоничные цветовые сочетания!

Мебель с использованием цвета, как акцент (Фото Плеер К. К.)

Безусловно, важный момент – это качество материалов и обивки мебели. Выбирайте наиболее износостойкие и долговечные. Размер мебели должен соответствовать площади комнаты, не нарушая правила эргономики пространства.

6. Искусство в интерьере

Если вы планируете преобразить пространство за счёт постеров, не выбирайте простые изображения. Сейчас актуальны постеры, картины, словно купленные на выставке современного искусства. Это могут быть реплики работ известных художников или адаптированные, современные и немного причудливые изображения, в том числе с использованием нейросети и искусственного интеллекта.

Постеры, как предмет искусства (Фото Плеер К. К.)

7. Зеркала

Используйте зеркала необычной формы или с подсветкой. Если есть необходимость увеличить пространство разместите зеркало во всю стену.

Форма зеркал также может повторяться с формой мебели и других предметов декора в остальных помещениях. Зеркала можно использовать как интерьерные перегородки. Данный приём мы использовали в проекте на Невском проспекте в Санкт-Петербурге, где необходимо было отделить в небольшом апартаменте зону для отдыха.

Приёмы визуального удорожания за счет зеркал (Фото Плеер К. К.)

8. Минималистичный декор

Что касается декора, то его не должно быть много, но и совсем без него скучно. Декор оживляет интерьер, делает его уникальным и создаёт в квартире уютную атмосферу.

Декор не должен выбиваться из стилистической концепции. Хорошо, если он будет сочетаться по цвету, формам с мебелью, светом и другими деталями интерьера.

9. Экстерьер и интерьер в едином стиле

Одним из приёмов и вдохновением для будущего дизайна интерьера может стать экстерьер объекта.

В одном из моих любимых проектов на Невском проспекте, который в дальнейшем напечатал журнал о дизайне интерьера «ELLE Decoration», меня впечатлил и вдохновил вид за окном. В доме напротив, я увидела входную зону и окна арочного типа. Я взяла за основу эти формы и использовала в интерьере предметы декора и мебель похожих округлых форм: зеркала, комод, столовая зона. А соединила интерьер с помощью интересной отделки прохода в комнату в виде арки.

Инвест-объект для сдачи в посуточную аренду на Невском проспекте в г. Санкт-Петербург. (Фото Плеер К. К.)

10. Наполнение

На стоимость недвижимости влияет то насколько будет вами продумано наполнение квартиры. Важно обеспечить оптимальное оснащение объекта, которое бывает полным или частичным (в зависимости от того сдаётся квартира в краткосрочную, долгосрочную аренду или готовится к продаже).

Дизайн интерьера квартиры для сдачи в краткосрочную аренду должен быть максимально приближен к гостиничному номеру. И в то же время содержать всё необходимое для комфортного проживания. В таких квартирах обязательно наличие полного комплекта мебели, бытовых приборов, техники, текстиля, сменного постельного белья, комплекта подушек и одеял, посуды, столовых приборов и других важных мелочей. Важно продумать каждую деталь. Что проживающие будут использовать каждый день, а что может понадобиться гостю неожиданно. Например, набор ниток с иголками или лопатки для обуви.

Если квартира предназначена для сдачи в среднесрочную и долгосрочную аренду, в этом случае можно обойтись частичным наполнением. Как правило, арендаторы заезжают в квартиру со своей посудой и бельём.

Если недвижимость предназначена для перепродажи, то её можно как полностью меблировать, так и продать без мебели, но с полной чистовой отделкой, светильниками и текстилем. По возможности и при наличии финансовых ресурсов я рекомендую делать квартиры с полной меблировкой. Такие объекты больше привлекают внимание покупателей и легче продаются.

Следуйте этим простым, но очень важным приёмам и правилам и ваши объекты будут выделяться, привлекать больше внимания и проще, быстрее и дороже сдаваться/продаваться. Даём стране красивые апарты – лозунг моего бюро и онлайн-школы «Holly Design»! Мы с вами делаем мир красивее и ярче. Продолжайте это делать, вкладывая в каждый проект частицу своей души и любви.

«Holly Design» – это по любви!

Мы открыты для сотрудничества по партнерской программе с представителями агентств недвижимости, риэлторами и брокерами. А для тех читателей, которые планируют приобрести недвижимость оформим приятный бонус на дизайн-проект!

Разрабатываем дизайн-проекты для инвестиционных, частных и коммерческих объектов, в том числе удалённо. Проекты под ключ реализуем в городах: Санкт-Петербург, Москва, Краснодар, Сочи, Нижний Новгород, Тверь.

Свяжитесь с нами для расчета стоимости ремонта и наполнения под ключ вашего объекта.

Контакты для связи:

Сайт бюро и онлайн-школы

Вконтакте

Telegram

Особенные интерьеры для жизни и инвестиций «Holly Design». С работами бюро можно ознакомиться на сайте, отсканировав QR-код