Правда о работе экспертов по недвижимости
ТекстПодводя итог, хочу предостеречь будущего покупателя от мыслей, что юрист – это дорого, а траты до совершения каких-то действий нецелесообразны. Это ошибочное мнение, поскольку интерес юриста состоит в защите именно ваших прав и законных интересов. Причём пренебрегать обращением к юристу или адвокату не стоит не только в случаях, когда покупаете или продаёте недвижимость, но и во всех ситуациях, когда имеется юридический риск привлечения к ответственности, взыскании денежных средств, возникновение последствий, при которых, сэкономив несколько десятков тысяч рублей, можно потерять миллионы. Не занимайтесь проблемами, доверьте их профессионалам!
Контакты для связи:
Связаться со мной можно отсканировав QR-код
Психологическая устойчивость риэлтора – Наталья Блащенко
Здравствуйте! Меня зовут Блащенко Наталья. Я практикующий психолог и мне посчастливилось работать в сфере недвижимости риэлтором в одном из крупных агентств Санкт-Петербурга. Здесь я поделюсь своим видением и «изнанкой» профессии.
О себе: у меня два высших образования экономическое (РГПУ им. Герцена 2004 г.) и психологическое (степень магистра СПБГУ 2018 г.) Второе образование я получала, находясь в декрете с двумя детьми, обучаясь на дневном отделении, не пропуская занятий (у меня была 100-процентная посещаемость). Этот этап научил меня распоряжаться временем и делегированию. Также в это время я решала семейные вопросы недвижимости. И однажды, в разговоре моя подруга сказала мне, что я могла бы быть хорошим специалистом по недвижимости, так как смогла значительно увеличить свой капитал недвижимости, находясь в декрете. (На тот момент я смогла выгодно реализовать материнский капитал и субсидии от города, а также увеличить метры в имеющейся квартире).
На моменте поиска работы я спонтанно устроилась в агентство недвижимости не на должность HR, а на должность риэлтора. Просто так почувствовала, что мне это откликается. На тот момент мы проходили обучение от компании в течении месяца и по окончании обучения проходили отборочный этап. Нам за месяц нужно было взять в работу 4 договора на продажу квартиры с холодных звонков.
Я с интересом включилась в процесс и уже на первом месяце работы провела свою первую сделку. Которая, что стоит отметить, была для меня истинным боевым крещением. Как потом отзывались коллеги и руководители. Дело было в том, что покупательница квартиры максимально делала всё, чтобы обойти меня и агентство. В момент самой сделки ей удалось продавить немного комиссию, а я считаю своим достижением и умением коммуникаций и сложных переговоров не дать сделке сорваться и остаться ни с чем. Всё закончилось тем, что эта покупательница стала моей клиенткой и впоследствии я сдавала уже другую её квартиру в аренду. И это она доверила мне.
За время работы у меня накопилось много опыта и кейсов о внутренней работе агентства и агентов, а точнее, о людях, которые приходят в эту профессию. Параллельно, в это же время вечерами я вела консультации и получала двойной опыт как психолог и как риэлтор. Одно помогало другому. Сейчас это вылилось в то, что я как психолог имею ясное представление о том, как идёт работа внутри агентства и я знаю все «боли» риэлторов. Поэтому теперь, очень многие мои клиенты – это риэлторы и руководители агентств (Санкт-Петербурга, Казани, Сочи и др.).
Так вот, про профессию риэлтора. Что сразу же бросается в глаза, так это то, что крупные агентства (а я как раз в таком и работала) постоянно набирали новый персонал, так как люди это основной капитал. Компания ставила планы по набору новых людей. Обучения начинались буквально каждые две недели. И уже на этом этапе очень много людей отсеивалось. Я и сама имела опыт в подготовке новых кадров внутри компании. И что я видела – приходили абсолютно разные люди, с разными компетенциями и опытом. Хорошо, когда обучение занимало месяц и за это время коучи погружали во все нюансы рынка недвижимости и работы с клиентами, а точнее с поиском новых клиентов. Первое с чем сталкивается новичок – это то, что ему нужно научиться продать себя как специалиста и с холодного звонка убедить человека, который продаёт квартиру – что ему нужна помощь риэлтора. Конечно, здесь нужны такие качества как смелость, открытость и умение презентации себя и агентства. Уже на этом этапе многие отпадали.
Так как эта профессия также привлекает высокими чеками – притягивает людей разных. И неоднократно я сталкивалась с тем, что риэлтор видел в клиенте исключительно «мешок» денег, что в конечном итоге всегда приводило к конфликтам и ошибкам в работе.
Поэтому следующий момент, который я хочу отметить – это то, чем является для клиента сделка с недвижимостью. Как я говорю, сделка – это не покупка хлеба. Тут всё гораздо серьёзнее, ведь для человека сделка с недвижимостью является очень стрессовой и вызывающей огромное количество страхов, так как это может быть весь семейный капитал, накопленный поколениями, на кону стоят большие деньги. И, конечно, качество работы риэлтора и умение быть не просто профессиональным, но и в определённом смысле быть достаточно эмпатичным и чутким к тревогам своего клиента. Необходимо обладать достаточно профессиональным видением ситуации и понимать, во что погружать клиента, как его уберечь от лишних тревог и переживаний, и при этом быть понятным для клиента. Так как находясь в определённом стрессе, клиент не знает все нюансы, может задавать множество вопросов. К сожалению, есть риэлторы, как правило, это новички, у которых мало шансов остаться в профессии, могут быть раздражительны, не отвечать и не предугадывать тревоги клиента. Да, профессиональный риэлтор обладает широким спектром компетенций. Это включает в себя не только риэлторскую работу, такую как ведение сделки, подписание договора и сбор документов, но и психологические навыки, знания в области маркетинга, юриспруденции и экономики. Риэлтор должен быть также хорошо осведомлен о налоговых вопросах.
Пару слов про компетентности – риэлтор это человек, который погружает клиента в мир недвижимости и помогает дать достаточно информации для клиента, которая поможет ему принять правильное решение самостоятельно. Часто, к сожалению, риэлторы могут утаивать информацию об объекте ради продажи. Именно так случилось со мной ещё до того, как я пришла сама в профессию. Мне нужно было срочно вложить деньги, был ограниченный бюджет и риэлтор, которая предложила мне объект, утаила факты о том, что застройщик на момент 2016 года уже имел задержки, а потом, и вовсе стал банкротом. Да, конечно, тут учесть все риски и сам риэлтор не мог, тем не менее она могла дать чуть больше информации, чтобы я понимала, на какие риски я иду. Эту квартиру я надеюсь получить только в этом году (2024), так как достраивала дом уже другая компания. Не потерять квартиру, а такая возможность была, помогли юристы, к которым я обратилась в 2022—2023 годах, и не отсудила бы своё право на квартиру через банкротное дело. И тут мне уже помогли собственные знания и понимания, что делать.
За время работы мне помогло моё психологическое образование тем, что у меня всегда была довольно большая база. Это по 30—40 объектов в работе одновременно. Даже сейчас, когда я ушла только в психологическое консультирование, ко мне часто обращаются клиенты, с которыми я работала. Люди помнят то качество и ту поддержку в ведении сделки. На самом деле секретов тут никаких нет. Каждая сделка в чём-то уникальна и отличается от других, и даже не потому что могут быть разные банки, схемы, ипотеки, а потому что все люди разные и имеют свои особенности. Умение ведения переговоров и видения в каждом клиенте индивидуального человека, помогало мне видеть ситуацию и проговаривать её как со своими клиентами, так и с людьми, с которыми мы выходили на сделку. Ещё раз повторю, риэлтор – уникальная профессия, сочетающая в себе множество навыков. Каждая новая сделка – это новая задача и тут без познавательных способностей не обойтись. Умение задавать вопросы, искать информацию, находить ей подтверждение, а также умение обрабатывать информацию и доносить её до клиента на понятном для него языке.
Два года назад я приняла непростое для себя решение уйти с работы риэлтора. Мне всё нравилось и были успешные продажи, и накапливался достойный опыт, но я сделала выбор в пользу психологического консультирования. Так как настал момент, когда я поняла, что на двух стульях я не усижу, и у меня не останется времени на развитие. Поэтому все силы я направила на развитие и расширение своей психотерапевтической работе. Но опыт остался со мной. Пожалуй, 50% моих клиентов в психотерапевтической деятельности связаны с работой в недвижимости, и мне есть чем поделиться. Меня рекомендуют, и я заработала уже определённый статус в риэлторских кругах как психолог и коуч. В моём опыте работа также и с руководителями агентств недвижимости. Основная задача, с которой мы работаем это коммуникативные и познавательные навыки. Да, этим и занимается когнитивно-поведенческий и интегративный подход в психологии. Решая эти задачи, агент часто налаживает поток клиентов, наводит управляемый порядок в работе с объектами недвижимости и клиентами, и как следствие, здорово растёт в доходе. Самый большой результат моих клиентов – личная комиссия со сделки продажи дома в пригороде Казани 700 тыс. рублей; чистый доход с трёх сделок в месяц девушки агента из Санкт-Петербурга 120 тыс. рублей. Агент в Сочи вышла на доход со сделки в миллион рублей личного дохода. Почему я пишу личного дохода, потому что все эти люди работают в крупных агентствах недвижимости и около половины комиссии уходило агентству, поэтому в каждом случае эту сумму можно умножить на два.
Опираясь на свой опыт со стороны клиента и собственной работы как агента и как психолога, могу сказать, что каждая сторона имеет свои «боли».
Запросы клиентов-агентов, и руководителей агентств недвижимости в терапии:
– проблема, как набрать и удержать в работе свою базу;
– проблемы выгорания;
– проблемы недостатка компетенций;
– неумение налаживать контакт с клиентом;
– неумение слышать и слушать потребности клиента;
– навык объяснять клиенту ситуацию и быть в контакте с ним;
– проблемы со стрессоустойчивостью;
– умение разрешать конфликтные переговоры и ситуации;
– быстрое реагирование;
– тайм-менеджмент;
– баланс времени на работу и на отдых;
– умение работать без наставника;
– умение управлять рабочими процессами: набор базы и работа с основной базой. Всё это единый процесс. И если ты занимаешься только ведением сделок, то в какой-то момент остаёшься без объектов для продажи, а, соответственно, следующий доход может быть нескоро.
Не могу оставить без внимания и людей, которые готовятся к сделке с недвижимостью.
Сделка с недвижимостью – только на первый взгляд может казаться простой и незаурядной. И да, действительно, такие сервисы как банковские и интернет-ресурсы «авито», «яндекс», «циан» во многом действительно упрощают этот процесс. Но в каждой сделке есть множество нюансов, где может ошибиться или что-то пропустить даже профессиональный риэлтор, но у него гораздо больше опыта и погружённости в этот процесс, хороший риэлтор даже при сложных ситуациях, включит все свои ресурсы как личные, так и ресурсы своих коллег – найдёт решение и поможет благополучно закрыть сделку. Агент – это как личный адвокат, который подберёт правильные формулировки и решения задачи. Кстати, думая, что у ваших покупателей/продавцов есть агент и вам он не понадобится – большая ошибка. Этот агент будет делать все договора на тех условиях, что выгодны его клиенту, и это может не соответствовать вашей безопасности и комфорту. Сложно сказать, какого агента выбирать из агентства или того, кто ведёт личную практику. Всё очень индивидуально. У агента из агентства есть тыл в виде компании, у индивидуального агента большой личный опыт. Да, не все агенты остаются работать в агентстве, так как компания может выдвигать свои критерии работы и уже зрелые агенты часто не хотят делиться комиссией с кем-то, поэтому сложно сказать, что является критерием. Хорошо выбирать агента по отзывам, потому что вы в любом случае будете работать индивидуально. Поэтому выбирайте человека комфортного и понятного для вас, вы не должны чувствовать себя неловко. Агент – это ваш партнёр на время ведения сделки. Смотрите на то, как доносит агент вам информацию, держит ли в курсе всех происходящих процессов. Слова агента соответствуют его действиям.
Рекомендации клиенту:
– понять и осознать объём и предсказуемость предстоящей сделки;
– быть готовым делегировать переговоры, ведение продажи и самой сделки компетентному риэлтору или юристу;
– не бояться и не стесняться задавать вопросы. Слушать внимательно, отвечает на них специалист или обесценивает вопросы и ваши потребности в этой теме. Наблюдать за тем «прозрачен» ли процесс ведения сделки, подготовки и завершения сделки.
Прямая коммуникация – ключ к успешным сделкам. К сожалению, на практике клиент может довериться агенту, поверив обещаниям и неподтвержденным данным. Прямая коммуникация – это переговоры, где всё что вы видите и слышите, соответствует действительности. Не стоит доверять неподтвержденным данным на словах. Грамотный специалист сможет всё спокойно и разборчиво донести и разжевать, не пожалеет времени и энергии, подкрепит всё сказанное фактами и документами. Возьмёт на себя свои обязательства и выполнит их, вы будете в курсе хода всего процесса, а также объяснит, за что ответственности он не несёт. Как, например, агент не несёт ответственности за работу Росреестра или банка, но может повлиять на процесс, если обладает достаточными компетенциями. Удачных вам сделок!
Приглашаю на получасовую онлайн-консультацию-знакомство по промокоду «Риэлтор». Отвечу на ваш запрос, и вы поймёте для себя, нужна ли лично вам терапия и помощь психолога.
Контакты для связи:
Телеграм канал
Налогообложение договоров аренды – Ирина Бродецкая
Ирина Бродецкая – аудитор и налоговый консультант с 1997 года, судебный эксперт, автор безопасных налоговых схем и финансовых моделей, а также основатель компании «BROFINANCE».
Компания «BROFINANCE» оказывает аудиторские, юридические и бухгалтерские услуги, а также консалтинговые услуги – комплекс мероприятий, направленный на развитие и масштабирование бизнеса.
Команда Ирины Бродецкой использует актуальную налоговую и законодательную базу России для оказания качественных финансовых и юридических услуг клиентам. По итогам работы выстраивается грамотная налоговая стратегия компании, которая даёт клиентам безопасность и уверенный рост на многие годы вперёд.
На старте работы агенту по недвижимости важно определиться с формой предпринимательской деятельности и выбрать систему налогообложения, в соответствии с которой будут платиться налоги и страховые взносы. От этого выбора зависит количество и размер платежей, их периодичность, а также то, как часто придётся взаимодействовать с налоговыми органами.
Некоторые участники рынка недвижимости предпочитают оставаться в «тени», иметь лёгкий пассивный доход и желают не афишировать его. Однако опыт показывает, что зачастую, как только владельцы недвижимости, арендаторы или агенты расширялись и выводили свою деятельность на более высокий уровень по количеству сделок и собственным доходам – они тут же становились мишенью для контролирующих органов, сталкивались с проверками и неприятными финансовыми последствиями. Как говорится в пословице: «Пока петух не клюнул…».
Помните: если вы планируете работать в долгосрочном режиме, масштабировать свой бизнес, стать крупным игроком рынка, занять лидирующие позиции среди конкурентов и при этом чувствовать себя спокойно и уверенно, я рекомендую вести хозяйственную деятельность в «белую» и обеспечить себе тем самым юридическую и финансовую безопасность. Это позволит Вам минимизировать налоговые риски, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности.
Под предпринимательской деятельностью мы понимаем экономическую деятельность, направленную на систематическое получение дохода от производства и продажи товаров или оказания услуг.
По гражданскому законодательству РФ, предпринимательская деятельность – это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение дохода от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (ст. 2 ГК РФ).
Понятие «систематическое» трактуется как «два раза и более в течение календарного года» (п. 3 Статьи 120 НК РФ). Это означает, прежде всего, наличие систематической деятельности: системы операций, действий и решений, направленных на получение дохода или другого ожидаемого результата. Даже в случае систематического получения убытков, а не доходов, Вы всё равно являетесь участником предпринимательской деятельности.
Любой предприниматель должен быть зарегистрирован в соответствии с законодательством в качестве ИП, самозанятого или юридического лица.
Признаки того, что вы ведёте предпринимательскую деятельность:
– Владеете капиталом, собственным или заёмным.
– Осуществляете управление, надзор и контроль за процессами производства.
– Движение капитала направлено на извлечение прибыли.
– Свободно принимаете решения с целью обеспечения способов и методов предпринимательской деятельности.
– Направляете свои предложения на обеспеченность общества товарами и услугами.
– Расположены к экспериментам, новаторству и риску для достижения максимального экономического результата.
Как ФНС узнает о Ваших нарушениях?
У налоговых органов есть несколько источников информации, посредством которых они выявляют нарушителей:
– Главное управление по вопросам миграции МВД России.
– Росреестр. У данной службы есть сведения о собственниках двух и более квартир. Это даёт повод налоговой предположить, что одна из квартир сдаётся, останется только доказать.
– Риэлторы. При проверке риэлтора, который уклоняется от уплаты налогов.
– Крупные организации (наниматели). В рамках проверки инспекторы могут получить доступ к документам организации, в том числе к копиям договоров аренды.
– Информация от ЖКХ, участковых, соседей, бывших арендаторов, управляющих компаний или ТСЖ.
– Безналичные расчёты. Перевод на карту – наиболее удобный способ получения арендной платы, чем наличные, но ежемесячное пополнение вашего счёта на одну и ту же сумму одним и тем же человеком да ещё и примерно в одно и то же число месяца вполне может насторожить автоматическую систему ФНС.
– Публикация рекламных объявлений в интернете.
В настоящее время НК РФ выделяет несколько налоговых режимов, под действие которых подпадают налогоплательщики-организации и индивидуальные предприниматели:
– общий режим налогообложения (ОСНО);
– специальный режим налогообложения (УСН);
– патентная система налогообложения (ПСН);
– налог на профессиональный доход – НПД (самозанятые), относящийся к специальным налоговым режимам, введённым в порядке эксперимента (пп. 6 п. 2 ст. 18 НК РФ).
Налоги для ИП и юрлиц на ОСНО
Общую систему налогообложения (ОСНО) любая организация или ИП применяет по умолчанию. На ОСНО надо платить НДС и налог на прибыль, а также НДФЛ и взносы с зарплаты работников. Налог на имущество, транспортный, земельный и другие налоги платят, если есть объекты налогообложения.
Общий режим налогообложения закреплён в ст. 12 НК РФ и предусматривает уплату всех действующих на территории РФ налогов и сборов.
НДС начисляют на все продажи и предъявляют покупателям, выставляя счета-фактуры. Ставка налога – 20%.
Налог на прибыль платят организации с разницы между доходами и расходами, общая ставка налога – 20%.
Для ИП налог на прибыль заменяется НДФЛ. При доходе до 5 млн руб. применяется ставка 13%, свыше – 15%. Исключений по размеру ставок нет ни для кого: ни для пенсионеров, ни для многодетных семей.
ОСНО – самый сложный и невыгодный способ налогообложения для сдачи недвижимости легально, так как при этом имеется высокая налоговая нагрузка и трудозатна подготовка отчётности. Если арендодатель-физическое лицо не будет зарегистрирован в качестве ИП (или самозанятого) и применять УСН, то в его обязанность будет входить подача декларации по форме 3-НДФЛ.
Расчёт налога на доходы физических лиц (НДФЛ) регулируется главой 23 НК РФ. Ставка налога (п. 1 ст. 224 НК РФ) составляет 13% от суммы, указанной в договоре найма ежемесячной арендной платы. Если ежегодный доход превышает 5 млн рублей, ставка повышается до 15% (касается в основном элитного сегмента).
В уменьшение доходов, в случае применения субарендных отношений, можно принять расходы на аренду. Согласно пп.4 п.1 ст.346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество. Расходы на арендные платежи являются обоснованными в том случае, если арендуемое имущество используется для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Документальным подтверждением произведённых расходов является договор аренды с обозначенным в нём размером арендной платы, а также документы, подтверждающие фактическую оплату расходов (платежное поручение, выписка банка).
Оплата арендатором расходов на коммунальные услуги, размер которых зависит от их фактического потребления и фиксируется на основании показаний счётчиков, не образует облагаемого НДФЛ дохода у арендодателя, поскольку такие расходы производятся арендатором исключительно в своих интересах (см. также письма Минфина России от 17.06.2021. N 03-04-05/47506, от 18.11.2020 N 03-04-05/100259, от 29.04.2019 N 03-04-07/31733).
В письме Минфина России от 26.06.2013 N 03-04-05/24290 разъяснён вопрос по поводу обложения НДФЛ обеспечительных сумм, полученных от арендаторов (так называемых депозитов).
Налоговая декларация может представляться по выбору налогоплательщика:
– лично или через представителя в налоговый орган по месту учёта налогоплательщика;
– по почте с описью вложения;
– в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи;
– через личный кабинет налогоплательщика;
– через МФЦ.
Декларация по форме 3-НДФЛ должна быть представлена не позднее 30 апреля года, следующего за отчётным.
При этом налогоплательщик заявляет в налоговой декларации как доходы, подлежащие декларированию, так и право на налоговые вычеты.
От налогоплательщика никто не может требовать включения в налоговую декларацию сведений, не связанных с исчислением и уплатой налогов.
Общая сумма налога, подлежащая уплате, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается в срок не позднее 15 июля года, следующего за истёкшим налоговым периодом.
Налоги для ИП и юрлиц на УСН
Упрощённая система налогообложения (УСН), регулируемая главой 26.2 НК РФ, была и остаётся одной из форм налогового планирования – правомерной и инициативной деятельности налогоплательщика, направленной на уменьшение сумм налогов, подлежащих уплате в бюджет. Важно чётко представлять порядок применения УСН для её обоснованного выбора в качестве альтернативы ОСНО.
Вместо НДС, налога на прибыль и НДФЛ уплачивается один налог: с доходов по ставке 6% или с доходов, уменьшенных на расходы, по ставке 15%. Налог на имущество платят только с кадастровой стоимости.
УСН можно применять при соблюдении следующих лимитов и ограничений:
– Доходы – больше 265,8 млн.руб.
– Средняя численность сотрудников – больше 130 человек.
– Остаточная стоимость основных средств – более 150 млн.руб.
– Доля участия других организаций в уставном капитале организации на УСН превысила 25%.
– Открыли филиал (применительно для юрлиц).
– Появился вид деятельности, который нельзя вести на УСН.
– Плательщик УСН с объектом «доходы» стал участником договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом.
На УСН есть два варианта, как платить налоги. Если доходы за 2024 год не превышают 199,35 млн.руб., а численность работников не более 100 человек, то:
– 6% с доходов. Это называется УСН «Доходы». Но регион может снизить ставку до 1%.
– 15% с доходов за вычетом расходов. Это УСН «Доходы минус расходы». Регион может снизить ставку до 5%.
При допустимом превышении лимитов в 2024 году право на УСН сохраняется, но авансовые платежи и налог по итогам года нужно считать по более высоким ставкам. Повышенные ставки применяются, если выполняется хотя бы одно из двух условий:
– численность сотрудников превысила 100 человек, но не превысила 130 человек;
– доходы превысили 199,35 млн.руб., но не превысили 265 млн.руб.
Обязательные фиксированные взносы за себя на пенсионное и медицинское страхование в 2024 году составляет 49.500 руб. ИП придётся платить эти взносы, даже если у них нет выручки.
Дополнительные взносы на пенсионное страхование в размере 1% от суммы дохода начисляются, если доход ИП превысит 300.000 руб. с начала года. Платят этот взнос не позднее 1 июля 2025 года.
Большинство юрлиц и ИП выбирают в качестве объекта налогообложения «Доходы», поскольку преимущества такого выбора налицо: ставка единого налога невелика, а его расчёт прост. Однако выгоднее всего платить единый налог с доходов тем организациям и ИП, у которых затраты составляют лишь незначительную часть от полученного дохода.
Считать налог с доходов, уменьшенных на расходы, выгодно организациям и ИП, которые получают небольшую прибыль (менее половины от выручки) и не выплачивают работникам высоких зарплат. Применение УСН ИП выгоден, так как ставка налога при доходе от сдачи в аренду квартиры по этой схеме будет заметно ниже – не 13%, а 6%.
Автоматизированная УСН
АУСН — вариант УСН, при котором налог считает ИФНС. Лимиты по доходам и числу работников ниже, а ставки налога выше, чем при УСН, зато почти нет взносов с зарплаты.
АУСН действует с 1 июля 2022 года до 31 декабря 2027 года. Ставка налога: 8% для объекта налогообложения «Доходы» и 20% для «Доходы минус расходы». На АУСН налогоплательщики освобождаются от уплаты страховых взносов и за себя, и за сотрудников. В отличие от УСН, АУСН нельзя совмещать с патентом.
На данном этапе на АУСН с агентскими схемами работать нельзя.
Налог на профессиональный доход (НПД, налог для самозанятых граждан) относится к специальным налоговым режимам, введённым в порядке эксперимента (пп. 6 п. 2 ст. 18 НК РФ) на срок с 1 января 2019 года до 31 декабря 2028 года включительно (ч. 1 и2 ст. 1 №422-ФЗ).
Налогоплательщики – физические лица, в том числе ИП, перешедшие на специальный налоговый режим НПД (ч. 1 ст. 4 №422-ФЗ);
Объект налогообложения – доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) (ч. 1 ст. 6 №422-ФЗ);
Налоговая база – денежное выражение дохода, полученного от реализации услуг, имущественных прав, являющегося объектом налогообложения (ч. 1 ст. 8 №422-ФЗ);
Ставки налога (ст. 10 №422-ФЗ):
– 4% в отношении доходов, полученных от реализации услуг, имущественных прав физическим лицам;
– 6% в отношении доходов, полученных от реализации услуг, имущественных прав ИП для использования при ведении предпринимательской деятельности и юрлицам.
Сумма налога исчисляется налоговым органом как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы (ч. 1 ст. 11 №422-ФЗ).
Сумма налога уменьшается налоговым органом на сумму налогового вычета – 10 000 руб. в совокупности нарастающим итогом за всё время применения НПД (ст. 12 №422-ФЗ).
Порядок и сроки уплаты налога: не позднее 28-го числа месяца, следующего за истёкшим налоговым периодом (ч. 3 ст. 11 №422-ФЗ).
Нельзя совмещать уплату налога для самозанятых с другими спецрежимами. Поэтому ИП для перехода на НПД надо отказаться от любых специальных режимов: УСН, ЕСХН, ПСН (пп. 7 п. 2 ст. 4 №422-ФЗ).
В отношении доходов, полученных от сдачи в аренду апартаментов, НПД не применяется (Письмо Минфина России от 7 декабря 2020 г. N 03-11-11/106478).
Патентная система налогообложения
ПСН, регулируемая главой 26.5 НК РФ, доступна только ИП и только по определённым видам деятельности. Среди них – аренда. Другие ограничения: средняя численность работников – не больше 15 чел., а доходы – не больше 60 млн руб. в год (ст. 346.43 НК РФ).
Базой для налогообложения в этом случае выступает не указанная в договоре сумма дохода, а условный показатель возможного дохода, который рассчитывается для каждого региона и зависит от площади жилья. В Москве, Санкт-Петербурге и ряде крупных городов учитывается также район, где находится квартира, а в остальных регионах имеют значение только площадь и количество квартир в аренде.
С 1 января 2021 года ПСН может применяться в отношении деятельности по сдаче в аренду не только собственных, но и арендованных жилых (нежилых) помещений, земельных участков.
Патент необязательно брать на год – его реально оформить хоть на пять дней. Патент чаще берут профессиональные рантье.
Под налогом ИП на патенте подразумевается стоимость самого патента. Декларации по ПСН нет, но надо вести книгу учёта доходов. ИП с работниками сдаёт отчётность по страховым взносам и НДФЛ с доходов работников (ст. ст. 346.52,346.53 НК РФ).
Срок подачи заявления на патент – не позднее чем за 10 рабочих дней до начала применения. Региональные власти могут понижать ставку. Самому предпринимателю ничего считать не надо: это уже сделала налоговая.
Контакты для связи:
Email: ib@audit-sw.ru
Эта и ещё 2 книги за 399 ₽
