Правда о работе экспертов по недвижимости

Ипотека – это выгодно! – Кристина Малхасян

Малхасян Кристина- брокер по ипотеке и недвижимости, основатель агентства недвижимости «KriSmaS City», Президент и Генеральный директор всероссийской Ассоциации Ипотечных Брокеров

Наверняка многие из вас знают, каким нервным может быть процесс покупки жилья, я и сама не раз это проходила, и даже когда у тебя есть опыт, в голове тысяча мыслей: «Как найти и не упустить хороший вариант?», «Как правильно всё оформить?», «Как не попасть в руки к мошенникам?», «Как выбрать застройщика?», «Как получить выгодные условия по кредиту?». Все эти вопросы обоснованы, каждый шаг должен быть тщательно выверен, и сторонний опыт, помощь агентства и квалифицированных специалистов позволяют полностью снять все хлопоты, касающиеся сделок с недвижимостью.

А как же мы любим, когда нашу жизнь упрощают, согласитесь?

Как вы уже могли понять, я именно тот человек, который хочет упростить вам жизнь. Меня зовут Кристина Малхасян, и я являюсь основательницей агентства недвижимости «KriSmaS City», Президентом и генеральным директором Ассоциации Ипотечных Брокеров (далее по тексту АИБ).

Для меня большая честь рассказать вам о своём деле и приоткрыть закулисье работы с недвижимостью: сначала я расскажу вам о своём пути предпринимателя, а потом расскажу про принципы выбора специалиста по подбору недвижимости, о выборе жилья и о подводных камнях в этом деле.

Кто я такая и почему вы должны дочитать эту главу?

Карьерный путь я начала в одном из ведущих банков: после школы я стала работать специалистом по обслуживанию клиентов и за 10 лет попробовала себя на разных позициях, параллельно занимаясь брокериджем в свободное время. Я много ошибалась, падала, снова вставала, пробовала себя в разных ролях, работала в разных командах и встречала совершенно разных клиентов. Этот опыт стал для меня бесценным, в чём-то даже решающим, и многому меня научил.

Я поняла главное: мне хорошо, когда людям вокруг меня хорошо: и коллегам, и клиентам – всем должно быть комфортно, все должны выигрывать от нашего взаимодействия.

Когда мои клиенты получают желаемое, счастливы все: и клиенты, и моя команда, и я, и ни при каких условиях внутренние нюансы не должны омрачать сотрудничество любого клиента с моими компаниями. Вся команда работает только на одну цель: довести клиента до нужного результата. Как вы поняли, я требовательный руководитель: я верю в свою команду, и при этом качество нашей работы и репутация компании для меня превыше всего.

Но главное, что дали мне 10 лет работы в кредитовании и недвижимости – глубокое понимание внутренних банковских процессов и алгоритмов. И это стало одним из моих «секретных» преимуществ, когда я ушла из найма и открыла агентство недвижимости «KriSmaS City». Кстати, сейчас практически все сотрудники агентства – бывшие банковские работники, хорошо знающие специфические особенности работы с кредитными продуктами.

За 6 с лишним лет на рынке мы научились решать задачи абсолютно любой сложности. «KriSmaS City» – агентство недвижимости полного цикла, мы помогаем клиентам на всех этапах:

– подбор недвижимости под любые запросы и цели использования;

– получение одобрения по жилищному кредиту на выгодных для клиента условиях;

– полное юридическое сопровождение сделки;

– быстрое и профессиональное оформление документов.

Отдельный плюс для клиента – сложившаяся репутация агентства, и это не только о том, что можно ни о чём не беспокоиться. Благодаря длительной успешной работе на рынке недвижимости, мы являемся партнёрами 42 банков, большинства ведущих застройщиков и страховых компаний, поэтому наши клиенты могут получить скидки, которых просто нет в общем доступе.

А ещё знание банковской специфики позволяет мне брать в работу даже самых «сложных» клиентов. Часто люди страдают от работы некомпетентных брокеров, исправить ситуацию в таких случаях можно, только зная, как работает вся система. У меня есть пример из практики, иллюстрирующий эту проблему:

Клиент, назовём его Эдуард Петрович, обратился к непрофессионалу: в течение месяца ипотечный брокер подал 19 заявок на ипотеку, и по всем был получен отказ. Это огромная ошибка: подавать столько заявок за один месяц – это сильно снижает кредитный рейтинг и кредитную историю клиента, но квалификации специалиста не хватило для того, чтобы остановиться, задуматься, понять причину отказа, устранить её и только потом возобновлять работу. Конечно, мы смогли скорректировать тактику и получить нужный результат, но это уже другая история.

А как понять, что перед нами низкоквалифицированный сотрудник по работе с недвижимостью и ипотекой, спросите вы? Всё очень просто:

– Работа без договора, сотрудничество на устной основе. Отношения между клиентом и исполнителем услуг должны быть задокументированы, то же самое касается любых денежных расчётов. Так обе стороны будут защищены юридически.

– Неполный объём информации. Специалист не знает ответов на ваши вопросы, отвечает размыто, увиливает, постоянно уточняет данные у коллег или руководителя либо даже предлагает найти интересующую информацию самостоятельно в интернете.

– Отсутствие чёткой стратегии работы. Хаотичные действия априори не могут принести хорошего результата. Именно в таких случаях заявки подаются сразу в множество банков, а объекты подбираются не в интересах клиента, а по остаточному принципу.

К сожалению, в практике я встречала немало людей, пострадавших от таких горе-специалистов. Много лет я вынашивала идею о чём-то глобальном, что могло бы в корне изменить подход и отношение к нашей профессии. Так появилась в моей жизни Ассоциация Ипотечных Брокеров, мой масштабный проект, который призван перевернуть эту профессиональную сферу, вывести профессию ипотечного брокера на совершенно новый уровень.

Я не считаю, что каждый, кто может подать заявку в банк, достоин называться брокером. В АИБ мы проводим полномасштабное обучение по профессиональным и этическим аспектам профессии брокера, а также проводим тестирования и выдаём сертификаты, подтверждающие квалификацию специалистов. Так, с одной стороны, мы повышаем компетенции экспертов в сфере недвижимости, даём им необходимые актуальные знания, а с другой – помогаем клиентам найти подготовленного ипотечного брокера, которому можно доверять. В общем, как вы можете понять, за каждого сотрудника, состоящего в АИБ, я могу ручаться.

С каждым днём, развивая Ассоциацию, я иду к тому, чтобы сделать профессию ипотечного брокера престижной, интересной, стабильной, защищённой юридически и, конечно, выгодной. Партнёры АИБ получают и финансовые преференции: помимо того, что через Ассоциацию они могут получать одобрения по ипотеке для своих клиентов на самых выгодных рыночных условиях, мы выплачиваем повышенное комиссионное вознаграждение агенту за каждую одобренную заявку. Суммы зависят от параметров сделки, могут составлять как 80 000, так и все 300 000 рублей. Таким образом, в плюсе остаются все: и клиент, и его агент. С точными размерами комиссии можно ознакомиться в нашем телеграм-канале.

Если вы приняли решение не прибегать к помощи специалиста и обратиться за ипотекой самостоятельно, то рекомендую вам следовать этим принципам:

– Тщательно изучите предложения банков. Составьте сравнительную таблицу по ипотечным программам хотя бы пяти кредитных организаций. Обращайте внимание не только на процентную ставку, но и на дополнительные условия: срок кредита, требования к занятости и стажу, необходимый пакет документов, обязательное страхование и так далее.

– Следите за новостями банковского и жилищного сектора. Рынок недвижимости очень динамичный, нужно постоянно держать руку на пульсе, особенно сейчас, когда многое зависит от изменения ключевой ставки, действия госпрограмм и внешнеэкономической ситуации.

– Проанализируйте свою кредитную историю. Дважды в год получить кредитный отчёт можно бесплатно на сайте бюро кредитных историй. Проверьте, вся ли информация в БКИ соответствует действительности, не отображаются ли в истории просрочки, которых нет. Сопоставьте соотношение кредитных платежей и вашего дохода: долговая нагрузка должна составлять не более 50%, иначе можно получить отказ. Возможно, потребуется закрыть какие-то из кредитов перед обращением за ипотекой.

– Считайте, считайте и ещё раз считайте. Я периодически слышу, что ипотека – это дорого, но я точно знаю, что правильно подобранная ипотека – это выгодно, но важно всё грамотно просчитать.

5. Будьте внимательны. Буквально одна неверно поставленная запятая может повлиять на решение банка: нет нужной подписи, лишний ноль в доходе, плохая печать, неправильный бланк – любая мелочь может сыграть против вас. А самое неприятное, что отказ лишает вас времени, как правило, повторную заявку можно подавать только через пару – тройку месяцев, а до этого система будет автоматически выдавать отрицательное решение. Я видела процесс оформления и со стороны риэлтора, и со стороны банка: практика показывает, что правильно заполненные документы – уже значительная часть успеха.

Если вы всё-таки получили отказ от банка, самое разумное решение – обратиться к специалистам. Спойлер: к нам.

С каждым новым отрицательным решением снижается ваш кредитный рейтинг, который напрямую влияет на возможность получения ипотеки. Грамотный брокер сможет разобраться, в чём дело: работать нужно именно с причиной.

Совсем недавно к нам обратился клиент с запросом на покупку квартиры на вторичном рынке. На первый взгляд, сплошные плюсы: официальное трудоустройство, хорошая кредитная история, высокий кредитный рейтинг, сумма на первоначальный взнос в размере почти 50% от стоимости жилья. Но, увы, клиент неоднократно получает отказы от банков. Наш брокер анализирует ситуацию и понимает причину отказа: штраф от Федеральной службы судебных приставов, о котором он даже не догадывался.

В результате с первой же подачи заявки мы получаем одобрение на условиях ниже рыночных на всю необходимую сумму. Клиент получил 10 000 000 рублей под 15,95% и успешно вышел на сделку.

Но так бывает не всегда, иногда промедление приводит к тому, что интересный объект уходит другому, более расторопному покупателю. Время здесь часто имеет решающее значение, поэтому нужно действовать энергично.

Если вы уже получили одобрение от банка, но ещё не определились с объектом, пора приступать к выбору недвижимости. Этот процесс может быть довольно энергозатратным, ведь при выборе нужно учесть много факторов. Здесь имеют значение не только личные предпочтения – рынок тоже диктует свои правила. За последние годы рынок ипотеки существенно изменился в связи с текущими политическими и экономическими событиями. Покупатели чаще выбирают новостройки для вложения ипотечных средств, и у этого есть несколько причин:

– повышение ключевой ставки Центрального Банка и, как следствие, повышение ставки по программам кредитования на объекты вторичного жилья;

– субсидирование процентных ставок по ипотечным программам с государственной поддержкой;

– возможность оформления траншевой ипотеки на объекты первичного рынка;

– использование эскроу-счетов при покупке по договору долевого участия;

– ну и, конечно, цена: квартиры в строящихся объектах всегда дешевле аналогичного жилья на вторичном рынке.

Ещё хочу заметить, что и само строительство шагнуло далеко вперёд: сейчас квартира от застройщика – это не обязательно голые стены, есть комфортабельные объекты, которые сдаются с качественной отделкой, иногда даже с меблировкой. Можно подобрать квартиру, в которую сразу после получения ключей можно заезжать или заселить квартирантов. К выбору объекта нужно подходить очень методично, важно учесть все нюансы. Немного подробнее расскажу о некоторых из них.

Первое, но не всегда очевидное: для разных целей нужно разное жильё.

В работе мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда клиент полностью меняет критерии выбора объекта после консультации, потому что выясняется, что изначальные пожелания не соответствовали назначению покупки.

Пример из практики: обращается клиент, хочет инвестировать в недвижимость, присмотрел на сайте одного из застройщиков хорошую трёхкомнатную квартиру. Стоимость устраивает, планировок таких в ЖК совсем мало, по расчётам клиента должна продаться после сдачи дома по хорошей цене. Но тут вступаем мы с подробным анализом: жилищный комплекс строится в востребованном студенческом районе с молодёжной инфраструктурой, до сада и школы довольно далеко добираться, есть трудности с общественным транспортом. Трёхкомнатная квартира – семейное жильё, но район рассчитан на другую целевую аудиторию, а значит, продать объект будет достаточно сложно. На те же деньги целесообразнее купить две студии, которые быстрее найдут своих новых хозяев и принесут клиенту доход.

Нужно понимать, что квартира для жизни и квартира для инвестиций – это две разные квартиры. Инвестиции тоже бывают разными, в зависимости от стратегии инвестирования объекты могут сильно отличаться.

Второе, на что нужно обязательно обращать внимание – проектная документация. Застройщик может много обещать на словах, но рекламные буклеты и презентации не являются публичной офертой и ничего не гарантируют. Проектная документация – совсем другое дело, это прямое обязательство по строительству запроектированных объектов. Если застройщик говорит, что школа точно будет, и для вас это важно, убедитесь в этом на бумаге. Это актуально и для любых достигнутых договорённостей с застройщиком: только официально заверенный документ имеет силу.

Третий момент – репутация застройщика: если он задерживал все более ранние стройки, вряд ли ваш объект он сдаст в срок. Отличный инструмент для проверки застройщика – портал «дом.рф», там указывается только реальная информация. Также перед покупкой можно изучить отзывы и форумы в интернете.

И последнее: проверяйте факты. Иногда доходит до смешного, указанные застройщиком 5 минут до метро на практике превращаются в 25, а транспортная доступность на деле вовсе такой не является. Можно заранее приехать на объект и проверить, сколько идти до станции, можно узнать, насколько загружены объекты инфраструктуры, эти факты могут стать решающими при выборе квартиры.

Казалось бы, зачем тогда агент по недвижимости, ведь можно самому подготовиться, выбрать объект и пойти к застройщику? Вопрос резонный, и я легко на него отвечу:

У специалиста отдела продаж застройщика есть чёткая цель – продать конкретный объект, ему всё равно, как вы будете там жить, ему неинтересно, подходит ли объект под ваши цели. Есть человек – должна быть продажа. Агент же работает в интересах своего нанимателя, у него нет приоритетности продажи объектов, зато есть критерии, которые интересны клиенту. Когда речь о подборе жилья, мы можем рассматривать десятки вариантов от разных застройщиков, при этом специалист вам расскажет не только о плюсах, но и о специфических минусах каждого из них. У любого из застройщиков вы узнаете только о плюсах, а самостоятельно можете потратить уйму времени на поиск подробностей о каждом объекте.

Подытожить хочу фразой, которую хочу донести до каждого, кто мечтает о покупке жилья: «Ипотека – это легко!». Ипотечный кредит – это реальная возможность начать инвестировать с нуля, купить своё первое жильё или расширить уже имеющееся, вложить свои средства в самый стабильный актив на сегодняшний день, чтобы сохранить капитал. При текущем уровне инфляции и темпе роста цен на квадратный метр, ипотека – разумный способ использовать дешёвые деньги банка, чтобы реализовать свои желания, не откладывая жизнь на потом.

Для читателей этой книги я подготовила выгодный промокод на наши услуги. Если вы хотите получить партнёрскую скидку по ипотеке или подать заявку своим клиентам через наше агентство, пишите мне слово«КНИГА».

Контакты для связи:

– Агентство недвижимости «KriSmaS City»https://KriSmaS City.ru/

– Ассоциация Ипотечных Брокеров https://aibbroker.ru/

Сканируйте QR-код, получите гайд и узнайте, какую скидку по ипотеке вы можете получить, работая с нами.

Инвестиции в квадратные метры – Гульнара Мухутдинова

Меня зовут Гульнара Мухутдинова и я горжусь представлять маленький, но душевный городок в Республике Башкортостан г. Стерлитамак, расположенный среди красивой природы, множество гор и рек. Население нашего уютного уголка мира по состоянию на первое октября 2023 года составляло 276 394 человека. Если в вашей кухне гордо стоит жёлтая пачка соды, знайте, она родом именно из нашего прекрасного города.

В своей жизни я мама двоих детей: сына и дочери, и с моим мужем мы вместе уже целых 22 года. В сфере недвижимости я не просто участник, а старожил. Моя карьера началась 15 лет назад, и за это время я лично провела более 1600 успешных сделок. Моё образование разносторонне: я обладаю степенью технолога в пищевой промышленности, бухгалтера-экономиста, налогового аудитора и юриста с высшим образованием. Этот набор знаний и навыков делает меня профессионалом, способным решить самые сложные задачи в индустрии недвижимости.

Я являюсь директором агентства недвижимости «Друзья», наше агентство расположено в двух городах: Стерлитамак и Оренбург, в Оренбурге управляет мой партнёр и подруга. С 2024 года мы являемся ещё и строительной компанией, построили более 15 домов, наши клиенты, не выходя из офиса, могут решить множество задач: получить одобрение по ипотеке купить или продать любую недвижимость по всей России, наследство, приватизация, межевание, построить дом, купить земельный участок с торгов, аренда недвижимости, юридическое сопровождение, работаем со всеми видами сертификатов, сопровождаем сделки за границей (Турция, Северный Кипр, Дубай).

Моя деятельность не ограничивается лишь локальным рынком. Я активно сотрудничаю с партнёрами по всей России, что позволяет мне уверенно рекомендовать своим клиентам лучшие предложения на рынке. Моя цель – обеспечить клиентов не только качественным жильём, но и выгодными инвестиционными возможностями.

Кроме того, я не останавливаюсь на достигнутом. Стремление к профессиональному росту и постоянное обучение являются неотъемлемой частью моего подхода к работе. Я постоянно изучаю новые тенденции в сфере недвижимости, а также осваиваю передовые методики работы с социальными сетями и цифровым маркетингом.

Моя цель – не просто заключить успешные сделки, но и помочь клиентам реализовать свои финансовые и жизненные цели. Я убеждена, что каждый может стать успешным инвестором в недвижимость, если обладает правильными знаниями и инструментами.

Таким образом, моя деятельность не просто ограничивается продажей и арендой недвижимости. Я стремлюсь изменить жизни людей к лучшему, помогая им осуществить свои мечты о собственном жилье или успешных инвестициях. Мой опыт, профессионализм и преданность делу делают меня надёжным партнёром в мире недвижимости.

Гульнара Мухутдинова – это не просто имя, это гарантия качества и надёжности в мире недвижимости и инвестиций. Со мной Ваша мечта о собственном жилье или успешном инвестировании станет реальностью.

Я горжусь тем, что стала крупным игроком в мире недвижимости. Я стремлюсь к активному развитию своего личного бренда, и результаты не заставили себя долго ждать. Мои видеоконтенты посмотрели более 17 млн раз, количество подписчиков за месяц достигло 18 тыс. человек. Моё видео о стратегиях инвестирования в недвижимость вызвало огромный интерес, и люди начали обращаться ко мне за консультациями, и некоторые из них стали моими инвесторами.

Более того, практически каждый мой инвестор сумел заработать по 2,5 миллиона рублей за полгода, если суммировать всех вместе сумма достигает 44 млн рублей, всё это благодаря моим рекомендациям и советам. Некоторые покупали по несколько квартир, так как у застройщиков были акции покупки новостройки без первоначального взноса и в 2023 году была возможность воспользоваться семейной ипотекой без ограничений в количестве. Моя следующая задача – передать их активы под доверительное управление и продолжить зарабатывать на посуточной аренде. Например, студии у моря в Туапсинском районе можно в сезон сдавать от 4 тыс. рублей в сутки, и эта сумма достигает до 6 тыс.руб. в сутки, в Краснодарском крае и в Новосибирске средняя цена за сутки от 3500 руб. в нашей локации, здесь привязки к сезону нет, средняя загрузка в месяц по заселению от 15 дней, выходит сумма 52500 руб., отнимаем ежемесячные платежи по ипотеке, коммунальные платежи, инвестор остаётся в плюсе и это минимальные расчёты, они могут быть выше.

С 2024 года мы с клиентами-инвесторами заходим на торги по земельным участкам. В течении одного месяца партнёр и я заработали 400 тыс.рублей чистой прибылью, купив участок за 200 тыс. руб., продав его за месяц за 600 тыс. руб. Наглядно показали своим инвесторам и клиентам, как можно ещё зарабатывать на земельных участках, это стало интересно многим нашим клиентам, проводим обучение по торгам на земельных участках, мы активно набираем соинвесторов в наш клуб, где вместе участвуем в торгах, вместе приумножаем капитал, сейчас в планах построить целый коттеджный посёлок.

Поделюсь несколькими секретами успешного инвестора: я всегда продаю то, что сама себе купила и себе продала.

– Не смотрим состояние квартиры, можно легко сделать флиппинг по вашему вкусу, обращаем внимание на планировку квартиры (например: если это море, покупаем студии, так как их разбирают быстрее, потому что они всем по карману, главное грамотно укомплектовать в количестве спальных мест, ведь люди в основном проводят время на море, на прогулке и приходят только ночевать; следующая планировка в городе миллионнике это один плюс, т.е это большая кухня-гостиная и плюс комната, здесь также можно легко сдать её любой категории населения, также можно грамотно распределить несколько спальных мест, это что касается посуточной аренды, если рассмотреть месячную аренду, то также легко сдать супружеской паре с детьми и без детей, одиноким и студентам).

– Обязательном смотрим локацию, транспортная доступность, инфраструктура (когда выбираем инвестпроект, мы обращаем внимание на район, что в этом районе в шаговой доступности, что планируется построить, какие дороги, школы, садики, комплексы будут или есть, будет ли метро, трамвайные линии, если это не центр, то на каком транспорте добираться до центра и за какое время человек доберётся, всё это влияет на ценообразование).

– Анализ вторичного рынка по отношению к новостройке в одной локации, особенно аренда (покупая инвест-квартиру, мы делаем соотношение цен, сейчас новостройки очень сильно выросли в цене из-за низких ставок, эскроу счетов, цены выросли на стройматериалы, поэтому мы обращаем внимание, как росли цены на вторичке в этой локации, за какой период цена выросла, и на сколько, эту информацию можно взять в оценке «циан» или «дом клик», сколько сделок в этом районе, к сожалению, где брать эту информацию могут знать не все, но мы берём её в срм системе, в «циане» статистике объявлений, в Росреестре и «дом клике», смотрим стоимость аренды, какой спрос на вторичке и будет ли конкурентоспособна новостройка после сдачи).

– Инвестиция в короткий срок, в долгий срок (инвестиция в короткий срок: я анализирую новые проекты, где застройщик начинает строить свой новый ЖК, ведь я понимаю, что на котловане цены ниже, жду прирост 20% и делаю переуступку, в среднем это через полгода – например, я и мои инвесторы купили новостройку в Небуге от застройщика «Метрикс», через полгода цены выросли, я сама купила студию за 4,5млн руб., через 4 месяца цена выросла на 200 тыс. руб., сейчас в 2024 г. застройщик продаёт такие студии за 7,9 млн руб., и цены ещё будут расти. Также в короткую инвестицию мы забираем с торгов земельные участки, срок реализации в среднем 6 месяцев, например: я купила с инвесторами в Оренбурге два участка по 15 соток за 650 тыс. руб., сделали размежевание и из двух участков сделали три участка по 10 соток, цена каждого участка сейчас в 2024 г. составляет 1,5 млн руб., с трёх участков выходит сумма 4,5 млн руб., отнимаем налог, госпошлины и деньги, которые вложили – выходит чистая прибыль 3 млн руб. Что касается инвестиции вдолгую – это проекты, которые я буду продавать через 3—5 лет, так как рядом возле моего ЖК будет строиться школа «Сириус» и Аквапарк, или, например, проекты от застройщиков «Европея» и «Догма» в Краснодаре тоже могут вырасти в цене, так как в 2024 году начинается стройка трамвайных линий, стройка термов и мини-аквапарка для малышей. Пока идёт благоустройство района и дорог, я и инвесторы будем сдавать свои квартиры).

– Изучать рынок в других городах, продавать недвижимость по всей России, не только в своём городе (живя в маленьком городе, я провожу сделки, где мои клиенты уезжают в другие регионы или покупают своим детям-студентам квартиры там, куда они планируют поступать в тот или иной вуз, и поэтому я всегда наперёд узнаю, куда планирует клиент потратить деньги, полученные с продажи недвижимости, получив ответ, в какой город они готовы вложить свои сбережения, я начинаю изучать рынок, в первую очередь изучаю районы, стоимость недвижимости, стоимость аренды и топовых застройщиков и коллег по цеху, т.е. изучаю, с кем я могу коммуницировать из агентств. Если это новостройки я полностью от и до изучаю застройщика, его стройки, сроки сдачи, отзывы, документацию, всю его историю существования на рынке, затем обзваниваю и назначаю встречи, записываюсь на брокер-тур по всем ЖК от лучших застройщиков. Вылетаю, сама лично своими глазами изучаю стройку, заключаю договор с застройщиками и только потом предлагаю клиентам и даже бывает такое что могу сразу оставить бронь для себя).

– Хорошо общаться с менеджерами застройщиков (у нас в агентстве мы работаем так – я лично общаюсь с представителем застройщика «с менеджером», оговариваем нюансы взаимодействия, создаём чат в ватсапе, в чате присутствую я и мои агенты, менеджер в ватсапе прикрепляет ссылку на шахматку актуальных предложений в том или ином ЖК, также оговариваем, как происходит фиксация клиента, менеджер всегда скидывает горячие предложения, акции и подарки. Обязательно быть вежливыми и максимально облегчаем работу друг другу).

– Быть в курсе всех новостей банков (я обучила брокера, создали чат в ватсапе, в чате присутствую я, брокер и менеджер банка, который скидывает нам какие-либо изменения, актуальные ставки, предложения, помогает заводить заявки и максимально за короткий период получаем одобрение по заявке, также быстро помогает вывести клиента на сделку, тем самым это очень удобно и облегчает работу для нас и для клиента, когда менеджер скачивает какие-либо изменения и новинки, мы обязательно ставим в известность своих клиентов).

Ошибки инвесторов:

– Покупать всё и сразу, т.е. обращать внимание на подарки от застройщика – иногда это не выгодно покупать новостройку, где ремонт в подарок, парковка, кладовое помещение, как правило, всё это вшито в стоимость, поэтому цена завышена.

– Замораживать все деньги в одну стройку, в один проект (я советую своим клиентам не замораживать свои деньги в один проект, например, продав квартиру в Краснодаре, закрыв все кредиты, ипотеку, заплатив налог у меня чистыми на руках осталась сумма 2,5 млн руб., я разделила их на три части и использовали как первоначальный взнос на две ипотеки, третью часть на покупку земельного участка. Если бы я все 2,5 млн руб. внесла на покупку одной квартиры, то прирост моих денежных средств был бы в одной квартире, а так я смогу получить прибыль с трёх проектов).

– Не проверять документы продавца или застройщика (если вы покупаете квартиру на вторичном рынке под флиппинг, обязательно нужно проверить и продавца, и саму недвижимость, сейчас многие собственники не хотят выделять доли детям, когда был использован материнский капитал, срок владения квартиры менее трёх лет приведёт к тому, что вы можете остаться и без квартиры, и без денег, проверить всех наследников, банкротство продавца и застройщика, долговые обязанности, проверить не задерживает ли застройщик сроки сдачи своих домов, работает ли он по 214ФЗ, качество строительства, застройщика можно проверить на сайте «наш. домюрф» и на многих других сайт из открытых источников в интернете, внимательно читать договор долевого участия, особенно обратить внимание на сроки сдачи дома и вручения ключей (они могут быть разными), все расчёты производить безналичным способом, лучше лишний раз перепроверить продавца, недвижимость и застройщика – так вы будете уверены, что не останетесь без денег и без недвижимости).

– Не сдавать квартиру, купленную вдолгую, боясь, что её загадят квартиранты (многие клиенты боятся сдавать свои инвест-квартиры. Я считаю это неправильно, потому что квартира должна приносить доход. Нужно к этому делу подойти серьёзно: выбирать кому сдавать, заключать срочный договор аренды с описью ремонта, техники и состояния квартиры, если сдача посуточная следить за порядком и чистой, я передаю квартиру на доверительное управление, заключаю с ними договор, там прописываем все условия нашей работы, и я полностью доверяю коллегам в управлении своей квартирой. Мой совет сдавать посуточно, состояние квартиры будет лучше, чем вы будете сдавать её вдолгую, если сдавать квартиры, клиент может либо частично, либо полностью перекрывать ежемесячные платежи, оплачивать коммунальные расходы. Если квартиру не сдавать, то клиент может уйти в большой минус, несмотря на то, что её цена на рынке будет расти).

– Держать деньги во вкладе в банке. Деньги должны работать (учитывая что если денежные сбережения положить во вклад в банке, прирост будет небольшим, например, когда я искала новый проект, куда инвестировать деньги, я положила свои сбережения во вклад под 8% годовых сумму 1198500 руб., через месяц мне поступила сумма 1238 000 руб., т. е. за полгода я бы получила сумму 71 910 руб., но купив участок за 200 000 руб. и продав его через месяц, мы получили сумму чистого дохода в размере 400 тыс руб., теперь задумайтесь кто в плюсе вы или банк).

– Боятся участвовать в торгах (если в 2022—2023 год у нас был тренд инвестиций в новостройки, то в 2024 году это тренд строительства жилых домов, поэтому мы с партнёром активно начали изучать торги земельных участков. У нас есть личный брокер, который мониторит торги, изучает лоты и скидывает нам самые лучшие предложения, этим вопросом можно заняться самим, но у нас есть другие важные задачи, поэтому эту функцию мы делегировали, в торгах участвовать легко, если ты знаешь рынок по земельным участкам, перспективу строительства, куда растёт населённый пункт, какие есть коммуникации в той или иной локации, а главное – знать наперёд кому нужен будет этот участок, дружить с застройщиками жилых домов и подрядчиками, ведь у них всегда есть клиенты, которые хотят с ними строиться. Зная цены на участки, вы всегда будете знать свой максимальный предел на торгах. Сейчас это привлекательные инвестиции в земельные участки, и не участвовать в них это просто грех, ведь на торгах можно выкупить участок по цене ниже рынка).