Читать книгу: «От ассистента до владельца бизнеса»

© ООО Издательство «Питер», 2024

© Серия «Бизнес-психология», 2024

© Николай Казанский, 2024

От автора

Для того чтобы вести бизнес успешно, нужно быть оптимистом и любить людей.

Искренне ваш, Николай Казанский

Книга написана в память о моем отце.

Хочу ее посвятить, во-первых, моей семье: супруге Жанне и нашим детям, брату и маме. А также моим ближайшим соратникам, тем, кто поверил в меня и на протяжении долгих лет строил вместе со мной нашу компанию, улучшал наш мир и боролся с недоброжелателями.

И конечно же, хочется отдельно выделить всех тех молодых людей, которые верят в себя и в нашу страну, совершенствуя ее своими созидательными действиями.

Мне выпала честь жить интересную и счастливую жизнь, и я благодарю судьбу за это. И в этой книге с удовольствием делюсь с вами деталями своего профессионального пути.

Об авторе

Николай Казанский – бизнесмен, предприниматель, владелец лидирующей российской консалтинговой компании в сфере недвижимости, новатор. Мы привыкли читать истории успеха западных бизнесменов, которые стали в некотором смысле иконичными фигурами в бизнесе, но зачастую забываем о представителях отечественного бизнеса, которым удалось не просто построить успешные компании, но и задать тренды всей отрасли, в которой они работают. Такой человек – управляющий партнер компании Nikoliers Николай Казанский, который за относительно недолгий срок стал ключевым представителем российского рынка недвижимости.

Николай – замечательный пример человека, который своим трудом, упорством, стремлением и нацеленностью на результат сделал стремительную и успешную карьеру. Свой карьерный путь в известной международной компании Colliers International (c 3 февраля 2021 года название компании сокращено до Colliers, и далее по тексту используется написание Colliers) Николай начал в 2003 году с должности простого ассистента. Причем его приняли на работу после трех отказов и с минимальной зарплатой в 200 долларов!

Через шесть лет, в 2009 году, Николай стал генеральным директором петербургского представительства компании, а еще через три возглавил весь российский офис и стал партнером, выкупив долю в бизнесе. Кроме того, Николай был приглашен в международный совет директоров компании.

После событий февраля 2022 года Николай полностью выкупил российский бизнес компании у международных партнеров, сохранил все направления бизнеса и штат сотрудников.

В книге Николай честно рассказывает о своем пути, о своих взлетах и падениях, а также о том, что помогало ему уверенно идти к цели и в любой ситуации сохранять силу духа и стремление к победе.

Введение
Разрушая стереотипы

Здравствуйте, уважаемый читатель!

Я генеральный директор и управляющий партнер Nikoliers – ведущей российской консалтинговой компании полного цикла в коммерческой и жилой недвижимости.

Я начал писать эту книгу в самом начале 2023 года, в преддверии моего 20-летнего юбилея работы в компании, которая до весны 2022 года являлась частью международной корпорации Colliers и куда в апреле 2003 года я устроился работать ассистентом. И я не просто трудился все это время в одном месте, что много по любым меркам – российским или международным, я сменил 12 позиций, проделал путь до главы компании и дальше до ее основного владельца.

Интересных выводов я сделал множество. И хочу в этой книге поделиться ими с вами, уважаемый читатель. Искренне считаю, что любому профессионалу, добившемуся успеха в своем виде деятельности, следует взять на себя ответственность и подсветить путь другим. Всем, кто хочет идти похожей дорогой – в своем бизнесе или в карьере наемного сотрудника – неважно. Главное – желание работать, развиваться и достигать высот.

Если бы я со своей сегодняшней позиции дал советы самому себе, каким был 20 лет назад, то точно имел бы все шансы пройти свой путь еще более успешно и эффективно. Именно поэтому я и пишу книгу, в которой собран мой непосредственный опыт за более чем 20 лет.

Первое, что я хочу подчеркнуть, рассказывая о нашей компании: прибыль никогда не была нашей единственной целью. Точно так же было бы неверно утверждать, что мы существуем только ради оказания услуг высочайшего качества нашим клиентам. В основе нашей системы лежит треугольник, вершинами которого являются: 1) сотрудники; 2) клиенты и 3) акционеры.

Что это значит на практике? Что наша команда должна быть удовлетворена компенсацией своего труда и прочими условиями работы (в нашей отрасли принято значимую часть доходов получать как процент комиссионного вознаграждения от сделки или как долю прибыли отдела), тогда она окажет клиентам услуги наивысшего уровня, а акционеры, в свою очередь, получат прибыль.

Наш главный актив – это люди. И наше преимущество в том, что многие из них очень хорошо замотивированы именно на часть вознаграждения за достижение собственного результата. То есть сотрудник приносит компании деньги и получает за это хороший бонус.

Словом, в системе работы нашей компании и консалтингового бизнеса в целом первичен именно сотрудник, то есть человек, который готов хорошо работать и много зарабатывать.

Топ-менеджмент Nikoliers приветствует гостей на мероприятии, посвященном 30-летию компании, Москва, 2024 год

Именно на такого человека и рассчитана моя книга. Я собрал в ней не просто свод каких-то незыблемых правил, а живой уникальный опыт моей более чем 20-летней работы в организации. Хочу сформировать у широкой читательской аудитории понимание, как работает наш бизнес, что это вообще такое – заниматься консалтингом, как функционирует рынок недвижимости. Донести все это до людей, чтобы они сами сделали какие-то выводы.

Понимаю, что у каждого – свой жизненный путь, не обязательно связанный с недвижимостью. А кто-то еще только выбирает, чем заниматься. Поэтому буду рад, если моя книга попадет в руки студентам или старшим школьникам, которые смогут благодаря ей определиться с выбором профессии. Кроме того, книга – точнее, мои наработки, собранные под обложкой, – пригодится молодым сотрудникам крупных организаций или начинающим бизнесменам. А менеджеры среднего и высшего звена найдут на этих страницах разные ситуации, которые полезно будет учесть в управленческой практике.

Но очень многое из того, что я почерпнул из своей работы, пересекается и с другими отраслями. Прежде всего то, что в разных сферах бизнеса распространены одни и те же стереотипы, которые далеко не всегда соответствуют действительности, но люди почему-то все равно им верят и пытаются работать, подстраиваясь под них. Я же часто на деле опровергал эти предубеждения.

К примеру, в начале 2000-х, когда я искал работу, у нас в стране считалось, что в хорошее место можно устроиться только по блату. А если такового нет и на собеседовании вам дали от ворот поворот, то ничего уже не поделаешь. Что ж, в Colliers меня действительно взяли не сразу – и об этом я расскажу позже. В итоге я проявил упорство и все-таки добился своего, хотя ради этого и пришлось пойти на уступки. Кстати, принцип «что бы ни случилось, ломись вперед как танк» – тоже стереотип, и довольно вредный. Иногда есть смысл не то чтобы сдаться, а сделать шаг назад. И это не значит, что вы отступаете – просто разбегаетесь для длинного прыжка. При этом отказываетесь от того, чего вам хочется, в пользу того, чего хотите еще больше.

Был еще стереотип о том, что в международных компаниях глава российского офиса не может быть русским. Даже не буду на этом убеждении останавливаться – его опроверг не только я, но и представители офисов других иностранных компаний в нашей стране. Гораздо важнее то, что я доказал: в корне неверной является уверенность многих людей, будто Россия ничего не может дать остальному миру, кроме сырья – нефти, газа и т. д. Будучи частью международной компании,

Корпоратив Nikoliers 30 лет, Московская область, 2024 год

наш филиал делился с зарубежными коллегами такими нематериальными, но очень полезными вещами, как практики, наработки, идеи. Потому что даже в современных отраслях бизнеса мы, россияне, зачастую более прогрессивно и структурированно организовываем процесс, чем наши коллеги из многих западных стран.

Не сработал в моем случае и стереотип, что стать богатым и успешным можно, лишь изначально работая на себя, а не на пресловутого «дядю». Мой опыт показывает, что если вам удастся найти такую бизнес-структуру, где у вас будет возможность реализовываться с определенной степенью свободы, то вы получите шанс развиться быстрее, чем в одиночку, потому что сможете учиться у старших коллег. А если взять мой случай, то стоит сказать, что моими наставниками были не только российские, но и зарубежные специалисты. В итоге я все-таки стал владельцем бизнеса, хотя начинал с низшей должности. Как это произошло – узнаете, читая книгу.

Так что не живите в рамках общепринятых стереотипов, не верьте тем, кто запугивает вас какими-то слухами, – разберитесь в ситуации сами. Не исключено, что вас нарочно вводят в заблуждение, ведь у каждого человека – свои интересы. Научитесь находить и отстаивать ваши! И никогда не расслабляйтесь, не опускайте руки. Бизнес – сложная работа, и на сей раз это не стереотип.

Поэтому, если готовы идти таким путем, возьмите на себя труд прочесть эту книгу от корки до корки. Да, ее можно читать и выборочно, но я советую пройти мою историю от А до Я, чтобы лучше понять все, о чем я рассказываю, и уловить все причинно-следственные связи между событиями.

Эту книгу я написал от своего лица, но на самом деле за всеми моими действиями стоят помощь и энергия моих ближайших сподвижников. Поэтому прошу считать все «я-заявления» собирательным образом меня и тех людей, которые были рядом со мной и принимали участие в тех решениях и действиях.

Мне очень приятно, что книга нашла своего читателя, первый тираж был раскуплен целиком. В 2024 году она вошла в топ-5 лучших бизнес-книг российских авторов в рамках премии «Деловая книга года в России», а также в топ-10 лучших бизнес-книг (из 350) на русском языке, изданных за последние четыре года (организатор – Общественная организация Инвестиционная Россия). Это значит, что мой скромный литературный труд оказался нужным, полезным и востребованным.

Книга, которую вы держите в руках, – это второе издание «От ассистента до владельца бизнеса», дополненное с учетом событий, произошедших за год с момента первого издания.

Начинаю свой рассказ!

Глава 1
Среди гениев

Лучшая школа страны

Представьте себе, что вы учитесь в лучшей школе страны. И это не просто красивая фраза, а официальный статус учебного заведения, постоянно подтверждаемый различными рейтингами! Из стен этой школы вышло множество известных людей, которые стали выдающимися российскими актерами и музыкантами, бизнесменами и чиновниками, всемирно известными физиками и математиками, программистами и учеными. Чего стоит один только Григорий Перельман, доказавший, возможно, главную мировую математическую загадку – гипотезу Пуанкаре – и отказавшийся от награды в 1 миллион долларов. Я уже не говорю о множестве победителей всероссийских и международных олимпиад.

Речь о петербургском физико-математическом лицее № 239. Поступить сюда могут только старшеклассники, прошедшие жесткий отбор: по 11–14 человек на одно место. Но победить в конкурсе мало – нужно еще и удержаться, а для этого необходимо постоянно соответствовать общему уровню…

Так вот, мне это удалось, хотя и с огромным трудом. Мало того, во многом благодаря лицею я прошел успешный карьерный путь, а спустя два десятка лет стал владельцем крупной компании, поднявшись к этой позиции с самых низов. И физика здесь ни при чем.

Первым, что дала мне лучшая школа страны, стало умение учиться у людей, которые умнее меня, то есть у большинства моих одноклассников. Рядом с этими гениями и полугениями я поначалу чувствовал себя не в своей тарелке. Но рефлексировать на эту тему было некогда: почти все мое свободное время уходило на выполнение домашних заданий. Задавали нам гораздо больше, чем обычным школьникам, хотя цель была не в том, чтобы выполнить все. Негласное правило звучало так: сделай, сколько сможешь, в меру способностей, но главное – покажи свою логику в решении задачи. Поэтому каждая домашняя работа делилась у меня на три части:

• задания, которые я могу выполнить сам полностью;

• задания, которые я выполню на 80–90 %, чтобы потом, придя на полчаса раньше в школу, посоветоваться с одноклассниками и совместно найти способ решить задачи до конца;

• задания, которые я не пойму и не выполню ни сам, ни при участии других людей.

Определить, какое задание к какой из трех этих групп относится, можно было лишь опытным путем. Недостаточно просто прочитать их – каждый пример приходилось решать самому, сидя за столом много часов подряд.

Так что самое главное, чему научила меня физико-математическая школа № 239, – это одновременно держать в голове много сложных задач и уметь их решать до тех пор, пока не получишь результат или не признаешь, что какие-то из заданий в данный момент невыполнимы.

Сейчас это умение очень помогает мне в жизни и бизнесе. Но ни физиком, ни математиком я не стал. Способности к этим дисциплинам у меня были, даже выше среднего, поэтому я и мог учиться вместе с гениями, но при этом понимал, что вторым Перельманом мне не быть, а значит, миллиона за открытия мне не предложат. А мне хотелось зарабатывать деньги. Вот почему я решил после лицея поступить на специальность «экономика и менеджмент».

Главный актив

Поначалу мой выбор пал на Петербургский финансово-экономический университет – известный вуз, облюбованный «золотой молодежью». Но в мае, когда я оканчивал школу, меня и одноклассников начали активно, что называется, «хантить» в Политех. На эту тему развернулась целая рекламная кампания, и я подумал: почему бы и нет? Да и как не поддаться уговорам, когда Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого – один из самых больших университетов в мире. Его здания располагаются на протяжении четырех станций метро, а с учетом того, что в Питере подземка проложена очень глубоко, это по расстоянию соответствует шести станциям в Москве или восьми в Нью-Йорке. Более двадцати факультетов, огромный студгородок для иногородних – по типу Оксфорда или Стэнфорда…

Принципиальное отличие Политеха от ФИНЭКа кроме специальности как таковой состояло еще вот в чем: в ФИНЭКе нужно было учиться четыре года и только на пятый получить специальность. А Политех начинал учить специальности с первого курса. Но главное – когда я туда приехал, увидел объявление: «Открывается первая в России кафедра экономики и менеджмента недвижимости». Уже тогда я понимал, что недвижимость – это главный актив всего мира¹.

Подумал: «Как здорово! Узнаю, что такое вообще недвижимость, стану первым в стране специалистом, который в этом профессионально разбирается. И так как недвижимости в России очень много, то, наверное, я смогу заработать на этом денег, а заодно принести какую-то пользу». Глядя на обветшалые здания, окружавшие меня тогда, в 1997 году, я хотел улучшить облик родного города. Именно это и заставило меня принять окончательное решение: поступаю сюда.

Кстати, недавно меня пригласили на 120-летие вуза как одного из выдающихся выпускников. Приятно, что университет гордится моими предпринимательскими и управленческими достижениями!

Вообще, бизнесом мне хотелось заниматься со студенческих лет. Чего я точно не собирался делать – работать клерком в офисе. Опыт бюрократической жизни я успел получить, подрабатывая в каникулы между 10-м и 11-м классами помощником бухгалтера. Тогда-то и понял, что перекладывать бумажки с места на место – это слишком скучно. Еще подрабатывал официантом, а в детстве, с девяти лет, даже снимался в кино – в массовке и эпизодических ролях. То есть я с юных лет знал, откуда берутся деньги, и труда не боялся.

В итоге добрых двадцать лет я проработал в одной организации, где мне посчастливилось пройти трудовой путь от ассистента – самой младшей должностной позиции – до владельца компании. Причем основная сфера деятельности компании – это коммерческая недвижимость, и наша философия предполагает наличие предпринимательской жилки у каждого сотрудника…

Но обо всем по порядку.

Специалист в 17 лет

Итак, когда мне было 16 лет, я поступил в Политехнический университет.

Переживал, возьмут ли меня на нужную мне кафедру: все-таки, как мне казалось, это очень крутая и востребованная специальность. Точнее, кафедра экономики и менеджмента недвижимости предлагала две специальности: оценка недвижимости и управление недвижимостью. Я решил, что изучу и то и другое, но буду делать уклон в сторону управления. Если, конечно, мне хватит места – я был уверен, что все остальные поступающие захотят туда же.

Но оказалось, что люди думают по-другому. Большинство моих однокурсников нацелились на кафедру международных отношений – именно туда и был самый высокий конкурс. Некоторые поступали на финансы, желая стать банкирами. Поэтому на недвижимость меня зачислили без проблем, просто посмотрев на мой максимально высокий входной балл и узнав, что я из 239-й школы. Точнее сказать, оторвали с руками, даже не дав возможности прицениться к какой-то другой кафедре, хотя я и не собирался.

Университет полностью перевернул мое сознание и самооценку. В школе мой средний балл был меньше 4, то есть количество троек было больше, чем количество пятерок. Зато вступительные экзамены в Политех сдал очень хорошо – и был удивлен, что некоторые мои одноклассники из предыдущей школы, где я учился до лицея, хоть выпустились с золотой медалью, поступить в вуз так и не смогли.

За первую неделю в Политехе я понял, что в своей группе являюсь самым способным, причем с большим отрывом от остальных. Универ я в итоге окончил со средним баллом 4,75 – почти все «пятерки», несколько «четверок». При этом я почти не ходил на занятия, потому что много работал – точнее, ответственно посещал только те, которые касались моей специальности.

На что сразу обратил внимание, начав учиться на кафедре: наша программа была, мягко говоря, не отработана. До нас здесь учился всего один поток, набранный почти что случайным образом. На нем кое-как обкатали все дисциплины, которые теперь преподавали мне и моим однокурсникам. С другой стороны, наш завкафедрой Евгений Семенович Озеров оказался очень сильным преподавателем и визионером. Этот человек в свое время съездил в США, изучил, как там работает образование в сфере недвижимости, вернулся в Россию, открыл программу профессионального дополнительного образования и вдобавок – кафедру обучения для студентов. Преподавал он по новой методике: одновременно мы проходили как базовые основы экономики, так и что-то похожее на американский курс IREM (программу управления недвижимостью) и CCIM (программу инвестиций в недвижимость).

Вот почему всю основную учебную программу Евгений Семенович дал нам уже на первом курсе. А остальные четыре года мы просто повторяли и закрепляли знания. Понятно, что у нас были и другие предметы – маркетинг, менеджмент и математические методы в экономике… Но уже в 17 лет, окончив первый курс, я знал все подходы к оценке недвижимости: затратный, сравнительный, доходный. Умел считать чистый операционный доход объекта недвижимости и был немного в курсе актуальных тенденций.

Кстати, на первом же занятии Озеров нам сказал: «Покупайте газету “Недвижимость и строительство Петербурга” – будете получать хоть какие-то практические данные». Нам повезло, что в Северной столице было такое еженедельное издание, Москва тогда в этом плане была не столь прогрессивна. И каждый понедельник утром, перед тем как поехать на учебу или работу, я покупал газету и так постепенно собрал все выпуски за несколько лет. Из нее я узнавал об объектах недвижимости, сделках, ценах… И когда пришел устраиваться на свое первое рабочее место по специальности, уже имел определенное понимание обстановки на рынке – пусть и примитивное, газетное, но все же. В любом случае других источников информации не существовало – интернет только входил в нашу жизнь, и новостных каналов (не говоря уже о телеграм-каналах), тем более на нужную мне тему, там не было.

Работать по специальности я начал сразу, как только получил ее, – это как раз совпало с моим совершеннолетием.

В Colliers – любой ценой!

Сперва я устроился в небольшую оценочную компанию, чтобы набраться опыта. Но для работы мне требовался компьютер, который пока не на что было купить. И заместитель завкафедрой – Дмитрий Дмитриевич Кузнецов – предложил мне 500 долларов взаймы. Преподаватель дает взаймы студенту – звучит невероятно, но в 1990-е и такое было возможно. Он верил, что меня возьмут на работу и я смогу все вернуть. Так и произошло: мне удалось расплатиться с долгом за несколько месяцев.

Спустя год я решил попробовать себя в управляющей компании «ВМБ-Траст». Таким образом, к окончанию вуза я уже имел опыт работы более трех лет, причем большую часть этого времени провел, занимаясь управлением офисным зданием, точнее реструктуризацией из швейной фабрики – в бизнес-центр, без инвестиций акционеров, кредитов и прочих денежных вливаний. Мы вывозили старое оборудование – этаж за этажом, затем я искал арендатора для освободившихся площадей и договаривался, чтобы тот заплатил сразу за год-полтора вперед. Полученные средства тратил на ремонт помещений, контролируя, чтобы никто ничего не украл и работы были выполнены качественно и в срок. Этот кейс с самофинансированием мне очень понравился.

Окончив вуз, я ненадолго съездил в США, где впервые в жизни увидел настоящие небоскребы и огромные торговые центры – в нашей стране подобные объекты только начали появляться. Вдохновленный вернулся в Петербург, решив, что здорово будет участвовать в развитии торговых центров, писать для них концепции, проводить консалтинг… И конечно, этим нужно заниматься не самому, а в какой-то крупной и желательно международной компании. А так как в Петербурге была всего одна серьезная подобная организация – Colliers, я решил подать резюме туда и параллельно, на всякий случай, подыскивал и другие варианты.

На тот момент, в 2002 году, я нашел примерно 100 организаций, которые занимались недвижимостью, и отправил туда заявки. Десять из них ответили, что готовы принять меня на работу. Ведь, несмотря на юный возраст – мне только исполнилось 22 года, я был специалистом не просто с высшим профильным образованием, но, главное, с опытом управления большим объектом. Некоторые фирмы предлагали мне вакантные места с зарплатой около 1000 долларов в месяц, что по тем временам было хорошими деньгами. Но я отказался, убедившись: это не тот работодатель, у которого я хотел по-настоящему проявить себя.

И вот я прихожу в Colliers и заявляю, что хочу заниматься консалтингом торговых центров. А мне говорят: «У нас уже есть такой специалист» – и вежливо выпроваживают.

Через какое-то время появляюсь там во второй раз. Предлагаю: «Давайте все-таки что-то придумаем». Мне снова отказывают, а потом и в третий раз. Причем вся эта история с подачей резюме в разные компании длилась несколько месяцев. У меня заканчивались деньги, накопленные за время работы в предыдущих местах. Пора было определяться.

Первое рабочее место в офисе Colliers International в Санкт-Петербурге на набережной реки Мойки, 2003 год

Я уже убедился, что могу трудоустроиться в другую организацию на неплохую зарплату, но принципиально решил, что хочу именно в Colliers. Наверное, потому, что компания международная, а я смотрел на себя как на человека, достаточно повидавшего мир: был и в Нью-Йорке, и в Вашингтоне, и в Чикаго, и на американском побережье Атлантики – в городке Оушен-Сити, где даже умудрился поработать летом в парке аттракционов по студенческой программе Work & Travel.

В общем, я пошел на хитрость. Явился в четвертый раз и спросил, есть ли вакансия на самую низкую должность с самой маленькой зарплатой. Мне ответили: «Позиция ассистента отдела консалтинга с окладом 200 долларов в месяц устроит?» Должно быть, таким образом от меня надеялись окончательно отделаться, но я неожиданно для них согласился. С одной стороны, эта работа соответствовала моему возрасту. С другой – мне уже предлагали должности с зарплатой в пять раз выше, что, на мой взгляд, подходило мне больше. Так что в известном смысле пришлось переступить через себя.

И весной 2003 года я вышел на работу.

Ассистента ноги кормят

Разумеется, я не собирался долгое время находиться на этой позиции. Изначально просто хотел найти интересную и хорошо оплачиваемую работу по специальности. Но, начав читать разные профессиональные журналы, в том числе «Эксперт», а также интересуясь жизнью профессионального сообщества в области недвижимости за рубежом, особенно в период поездки в США, я понял, что моя задача – стать руководителем высшего звена. Тем более я узнал, что они получают баснословные деньги. И вскоре решил: хочу работать топ-менеджером и зарабатывать 100 тысяч долларов в год. Эта сумма тогда казалась мне огромной.

Не подумайте, что мной двигали одни лишь меркантильные интересы. Я хотел быть классным профессионалом и не только получать большое вознаграждение, но и делать сервис лучше других. А еще – изменить облик родного Петербурга, а может быть, и всей России. Хотелось, находясь в серьезной структуре, построить карьеру. Подняться на самый верх, чтобы получить понимание, как в целом функционирует рынок недвижимости и как вести на нем успешный бизнес.

Еще я понял, что для этого нужно стать хорошим менеджером, а менеджмент, как и бизнес, – это прежде всего общение. Пока я учился, прочитал много книг про личную эффективность (начиная с Дейла Карнеги). О том, как правильно налаживать коммуникацию, заводить друзей и т. д. Мало того, я их конспектировал, выписывал основную суть и тестировал на практике. У меня даже сохранились тетради – пролистав одну, можно было вспомнить разом десяток прочитанных книг. С помощью полученных таким образом знаний я смог быстрее войти в новое дело… Хотя далеко не все описанные в западных книгах подходы прижились у нас в стране.

Честно скажу: устроившись на должность ассистента, я поначалу опасался, как бы меня не выгнали после испытательного срока, – в департаменте на тот момент был избыток сотрудников, по крайней мере мне так казалось. Среда тоже оказалась конкурентной – я почувствовал, что если не докажу свою полезность, то долго здесь не продержусь. И сразу начал искать, как могу применить себя.

Мне давали задания, с моей точки зрения, достаточно примитивные. Руководство просто не понимало, как меня применить… Пришлось проявить инициативу в первые же дни работы. Мне нужно было продемонстрировать, что я могу сделать нечто большее, чем «принеси-подай». Проще говоря, доказать, что я именно настолько крутой, каким себя и считаю.

Проектами по консалтингу и аналитике в торговом и офисном сегментах занимались другие сотрудники, а вот со складами тогда никто не работал, хотя спрос был. В соседний с нами брокерский отдел регулярно обращались люди, желающие купить или арендовать складское помещение, но предложить им было нечего. И я решил провести анализ и взял «Желтые страницы» – помните такие печатные сборники, где публиковались телефонные номера, адреса, рекламы всех существовавших коммерческих организаций? Напомню: интернет тогда еще пребывал в зачаточном состоянии.

В общем, я обзвонил все заводы, делая по пятьдесят звонков в день, и в результате создал базу данных складских и производственных помещений Петербурга с актуальной информацией: не просто о том, какие существуют предприятия, но и о вакантных площадях, о том, сколько стоит их аренда, и т. д. О моей базе узнала коллега из другого департамента и попросила разрешения ею воспользоваться. Я согласился. Через две недели мне пришел чек: оказалось, что именно благодаря моей базе данных этой сотруднице удалось сдать одно из помещений, за что я получил небольшую премию – 200 долларов. То есть в первый же месяц заработал вдвое больше своего оклада.

Этот кейс вдохновил меня на дальнейшую работу. Оказалось, что инициатива в этой компании не наказуема – наоборот, меня никто ни в чем не ограничивал! Я начал брать на себя самые сложные проекты, чтобы за счет этого продвинуться. Хотя в любом случае то, что поинтереснее и полегче, старшие и более опытные сотрудники оставляли себе.

К примеру, мы с командой нашего департамента делали анализ стрит-ритейла в центре Петербурга – по сути, это все помещения на первых этажах, используемые под ритейл. Нужно было обойти главные торговые улицы Северной столицы: Невский проспект длиной пять километров и еще десять основных улиц. Но не просто прошагать их пешком, а зайти в каждое помещение, прикинуть его площадь, узнать, кто арендатор. И все это следовало делать незаметно, чтобы продавцы или управляющие магазином/рестораном не заметили нашей шпионской деятельности и не выгнали прочь.

В общем, это был рутинный труд, который я выполнял в течение двух месяцев, составляя таблицу, которая стала моим вторым готовым информационным продуктом. Собственно, мы его создавали целой командой, но именно я проделал больше всего работы, помня о бонусе: он напрямую зависел от результата деятельности, и я собирался прибавить к своему базовому окладу хорошее вознаграждение.

Так и получилось. Уже через несколько месяцев меня перевели с должности ассистента на должность младшего консультанта. Я не просто прошел испытательный срок, но и сделал первый шаг по карьерной лестнице. Зарплата тем временем выросла с 200 до 500 долларов, что, конечно, тоже не было какими-то внушительными деньгами, даже по тем временам. Главное – я получил право участвовать в каком-нибудь крупном проекте, хотя мой статус пока еще не позволял быть его руководителем. Для этого необходимо достичь позиции старшего консультанта. Но благодаря моей работе над базой данных по стрит-ритейлу компания увидела, что я достаточно эффективно и продуктивно тружусь. Плюс так совпало, что специалист, занимающийся консалтингом торговых центров, сменил направление работы и его место освободилось.

Всего за полтора года благодаря упорному труду, инициативности и мотивации зарабатывать больше я прошел путь от ассистента, младшего консультанта, консультанта до старшего консультанта, по сути менеджера проектов, то есть сменил четыре должности. И сейчас – несколько выводов, которые я вынес, проделав путь от ученика лучшей школы страны до менеджера в крупной компании по недвижимости.

Первый вывод связан с моей учебой. Занимаясь каким-то новым для себя делом, постарайтесь сразу же сегментировать свои задачи по принципу: это я сделаю сам, это – может, и не доделаю, но хотя бы пойму, а это не смогу ни сделать, ни понять. Затем сконцентрируйтесь на том, с чем точно сможете справиться. Это очень пригодится вам в жизни! Будьте готовы держать в голове сразу несколько задач и не бояться этого.

Второй важный вывод сделан в самом начале моей карьеры в Colliers: молодому специалисту, поступающему на работу в крупную компанию, вероятнее всего, придется начать с самой скромной должности. Это нормально, главное – не застрять в такой позиции надолго.

Конечно, стартовые условия у всех разные. Я трудился за 200 долларов в месяц, имея некоторые сбережения, накопленные благодаря подработкам в период учебы. При этом понимал: через три месяца накопления закончатся, и мне нужно увеличить свою зарплату хотя бы до 500 долларов, – так и получилось. Еще через несколько месяцев мой доход вырос до 1000 долларов. Кто-то, возможно, на этом бы и остановился, но моя прибыль росла на протяжении всей карьеры. Как я считаю, именно потому, что я не зацикливался на одних лишь цифрах, а искренне любил свое дело и подходил к работе со страстью.

Отсюда третий вывод: не останавливайтесь в развитии, а значит – и в доходах. Для этого надо иметь цель, причем она должна быть достижимой. К примеру, вы планируете стать долларовым мультимиллионером (ультрахайнетом) – это круто, но пока у вас нет миллиона, об этом и думать нечего. А миллион к вам не придет, пока вы не начнете зарабатывать хотя бы 100 тысяч долларов.

Кстати, пора продолжить историю о моем собственном движении к поставленным целям.

Глава 2
Менеджер – тот, кто делает

ТЦ среди огородов

Итак, осенью 2003 года мне наконец-то доверили первый серьезный проект торгового центра (в итоге был построен шикарный ТЦ «Европолис»). Точнее, на тот момент его еще не было: все началось с того, что в хорошем районе города, недалеко от центра, у частников-садоводов одна петербургская бизнес-группа скупила землю, порядка 4–5 гектаров, и собиралась строить ТЦ. Нужна была концепция, ее разработку как раз и поручили мне. Это уже был настоящий консалтинг – именно та работа, о которой я и мечтал.

Сперва мне предстояло проанализировать само место и определить, какой вообще торговый центр там должен быть. А параллельно провести конкурс архитекторов – опытных, международных – пригласить их в Петербург и убедить поработать с нами.

Кстати, в том, что мне дали этот проект, был большой риск. Ведь у меня еще не было опыта самостоятельного управления таким консалтинговым проектом. Поэтому работу с заказчиком мне помогал вести генеральный директор нашего офиса. То есть меня не просто кинули в бой: все свои предложения по концепции торгового центра я сначала презентовал внутри компании, среди своих, а уже потом – заказчику, под присмотром старших коллег. От меня требовались четкость, конкретные аргументы в пользу моего видения и максимальное количество фактических примеров.

Работодатели хотели испытать меня: смогу ли я коммуницировать с разными людьми – в том числе с иностранными коллегами. Но главное было найти общий язык с клиентами – солидными, состоятельными господами, которые ездили по всему миру, видели Galeries Lafayette в Париже, Harrods в Лондоне. То есть заказчик представлял себе, что такое хороший торговый центр, и хотел построить такой же в Санкт-Петербурге. Впрочем, и у меня был некий опыт путешествий: на тот момент я успел побывать в США и Финляндии.

Еще руководство хотело проверить, смогу ли я управлять процессом, то есть быть не просто консультантом, а менеджером. Провалить этот тест я не имел права.

Итак, я разослал приглашения, и ко мне приехали представители трех западных компаний, в том числе Chapman Taylor – это известнейшая британская проектная организация, которая разрабатывала архитектурные решения для торговых центров по всему миру. И вот мы с архитектором англичанкой надеваем резиновые сапоги и идем по болоту, которое еще недавно было огородами. Она озирается и говорит:

– Да, классное место для торгового центра!

До того момента я сомневался в успехе предприятия, но вместе с архитектором мы все изучили и определили, какими будут объем и результат нашей работы, она нарисовала первые эскизы… И через год после того, как я устроился в компанию на младшую должность, у меня уже был серьезный реализованный консалтинговый проект: я с нуля разработал концепцию, провел конкурс среди архитекторов, а построенный торговый центр в итоге стал одним из лучших в Петербурге. Конечно, мой изначальный замысел претерпел некоторые изменения в процессе строительства, но базовая концепция сохранилась.

Когда я завершил этот проект, получил премию в 3500 долларов, что для меня было серьезной суммой. А в качестве дополнительной награды генеральный директор нашего офиса Борис Юшенков взял меня в командировку в Рим, где проходила главная ежегодная международная конференция по торговым центрам ICSC (The International Council of Shopping Centers).