Налог на доходы физических лиц при операциях с недвижимостью. Самоучитель

Введение

Вы держите в руках переиздание книги, вышедшей в 2013-м году. В данном переиздании учтены изменения и поправки в Налоговый кодекс, а также вышедшие разъяснения компетентных органов, затрагивающие вопросы налоговых вычетов. Кроме того, в обновленной книге основной упор сделан на механизмы законной оптимизации налогообложения.

…В одном из популярных федеральных журналов о личных финансах несколько лет назад я наткнулась на статью о налоговых вычетах. В частности, автор буквально утверждал, что за продажу машины, находящейся в собственности менее 3 лет, государство вернет 16250 рублей (13% от 250 тыс.руб.). В статье о налоговых вычетах, опубликованной в одной из популярных бесплатных газет и продублированной на популярном Интернет-ресурсе, говорилось, что «за покупку квартиры государство вернет целый миллион из бюджета!» (публикация имела место до внесения изменений в Налоговый кодекс (далее НК), согласно которым вычет был увеличен до 2 млн рублей). Вопиюще неграмотные и некорректные статьи размещаются регулярно и тем самым вводят в заблуждение читателей. А ответы экспертов или «экспертов» на профильных форумах по вопросам налогообложения сделок с недвижимостью прямо противоречат друг другу в одной и той же ветке.

Словом, несмотря на общедоступность информации в эпоху Интернета, заблуждений и непонимания в вопросах личных финансов вообще и налоговых вычетов в частности хватает. Кроме того, Интернет не панацея, поскольку его никто не «чистит» от устаревших статей и консультаций на форумах – таким образом, задав поисковый запрос, можно найти устаревший ответ консультанта или ссылки на документы без учета разъяснений по данному вопросу или законодательных изменений, выпущенных позднее и зачастую полностью меняющих существо ответа. Более того, сотрудники налоговых инспекций очень часто некомпетентны и консультируют налогоплательщиков некорректно – чаще всего это происходит неумышленно, однако и случаи умышленного сокрытия законных вариантов минимизации налогов также имеют место. Ибо задача перед налоговыми органами стоит достаточно внятная: повышение собираемости налогов.

Итак, ознакомиться с данной книгой будет полезно всем, кто планирует купить, продать, подарить недвижимость, а также тем, кто, почитав Интернет-форумы (и даже позвонив в налоговую инспекцию со своим вопросом!), уверен, что уплаты налога не избежать.

Не секрет, что Налоговый кодекс регламентирует общие вопросы и не охватывает всего многообразия нюансов, которые могут возникнуть по каждой конкретной сделке, по каждой конкретной ситуации. По этим самым нюансам (после обращения граждан или заинтересованных органов) выпускаются письма, разъяснения, публикуется обзор судебной практики и т.д. и т.п. Все это обычно не находит отдельного отражения в Налоговом кодексе, несмотря на то, что изменения в документ вносятся регулярно. Более того, нередки противоречия, когда позиции налоговых органов, Минфина и судебные решения по одним и тем же вопросам противоречат друг другу!

И уж точно Налоговый кодекс не дает советов, как получить максимальную выгоду – а между тем от того, каким образом вы заявите свое право на вычет, будет зависеть и сумма, причитающаяся к возврату (либо сумма, уменьшающая вашу налогооблагаемую базу).

В рамках данной книги будут подробно рассмотрены различные тонкости законной минимизации налогов при операциях с недвижимостью, даны практические рекомендации по различным ситуациям. Материал изложен доступным «человеческим» языком, поскольку нормативный язык не всегда поддается логическому осмыслению. При этом приведены ссылки на соответствующие статьи Налогового кодекса, письма Минфина и ФНС, постановления суда, что, бесспорно, упростит задачу дискутирования с налоговиками (при необходимости).

Важный момент: в рамках данной книги рассматриваются вопросы налогообложения операций с недвижимостью физических лиц. Индивидуальные предприниматели рассматриваются ограниченно, юридические лица не рассматриваются.

По прочтении книги останутся вопросы? Пишите мне на makurova-t@mail.ru с пометкой «налог» в теме письма.

Часть 1. Незнание закона не освобождает от ответственности, или Когда вы обязаны подать декларацию и уплатить налог

В формуле «товар – деньги – товар» автор не указал, как ему удавалось уйти от налогов.

(Афоризм)

В данной части будут рассмотрены случаи, когда налогоплательщик обязан в установленные сроки задекларировать свои доходы от тех или иных сделок с недвижимостью. Кстати, обязанность подать декларацию не всегда означает обязанность уплатить налог.

В каких случаях необходима подача декларации физическим лицом при операциях с недвижимостью

Говоря человеческим языком (нормативный можно посмотреть в Главе 23 НК РФ, в частности, в ст. 228, а также в связанных статьях и документах – к примеру, на стыке норм Гражданского и Налогового кодексов), вы обязаны подать налоговую декларацию, если вы:

✔ продали недвижимость, находившуюся в вашей собственности менее 3 или менее 5 лет (более подробно разбивка по срокам будет рассмотрена ниже);

✔ обменяли недвижимость, находившуюся в вашей собственности менее 3 или менее 5 лет;

✔ получили вознаграждение по гражданско-правовым договорам (в т.ч. аренды квартир, апартаментов, комнат, гаражей, нежилых помещений) от лиц, не являющихся налоговыми агентами;

✔ получили доход от продажи имущественных прав, в том числе от уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве;

✔ получили недвижимость в порядке дарения от физических лиц, не являющихся членами семьи или близкими родственниками;

✔ получили недвижимость по договору купли-продажи в вашу пользу от физических лиц, не являющихся вашими близкими родственниками, или от организации.

Подчеркну: обязанность декларировать указанные выше доходы за предыдущий календарный год лежит на самом налогоплательщике, как и обязанность самостоятельно рассчитать налог к уплате. То есть специально ждать какого-то извещения из налоговой инспекции не надо (имеющие место рассылки информационных писем о необходимости подать декларацию в связи с продажей машины или квартиры следует рассматривать как полезное напоминание).

Сроки подачи декларации и сроки уплаты налога

Налоговым периодом считается календарный год. Для тех физических лиц, кто обязан подать декларацию (опять же не берем в расчет частных предпринимателей, а также тех лиц, которые, не будучи обязанными в силу закона подать налоговую декларацию, претендуют на получение налоговых вычетов), крайний срок подачи – 30 апреля года, следующего за отчетным (п.1 ст.229 НК). Если 30 апреля приходится на выходной или нерабочий праздничный день, то декларация должна быть представлена не позднее ближайшего рабочего дня.

Крайний срок для уплаты налогов – 15 июля (п.4 ст.228 НК).

В случае, если налогоплательщик не должен декларировать полученный доход, а хочет только заявить свое право на имущественный вычет по факту покупки недвижимости, он может подать декларацию в любое время.

«А как же налог на недвижимость?», – можете спросить вы. Не надо мешать все налоговые обязательства в одну кучу. Налоги на имеющееся имущество (в частности недвижимость) не относятся к категории НДФЛ (налога на доходы физических лиц).Уплата налога на имущество физлиц производится отдельно, по факту получения извещения с расчетом суммы к уплате (либо через личный кабинет налогоплательщика), без заполнения налоговой декларации.

В какой территориальный орган ФНС подается декларация

Вы должны подавать налоговую декларацию по месту налогового учета, то есть постоянной регистрации, или прописки, вне зависимости от места получения дохода.

Многих путает оговорка в ст.229 НК, согласно которой лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию (то есть когда человек хочет только получить имущественный или социальный вычет путем возмещения из бюджета), вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Однако ФНС России в письме от 30.01.2015 № ЕД-3-15/290@ сделала вывод, что налогоплательщику, зарегистрированному по месту пребывания в г. Санкт-Петербурге и при этом имеющему регистрацию по месту жительства в г. Москве, для получения социального налогового вычета надо представить налоговую декларацию по НДФЛ в налоговый орган по месту жительства – в г. Москве. П. 2 ст. 11 НК РФ раскрывает понятие места жительства: это адрес, по которому физическое лицо зарегистрировано в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. В случае отсутствия у физлица регистрации по месту жительства на территории России по просьбе этого физлица местом жительства может быть назначено место пребывания (временной регистрации). В сухом остатке: декларация подается в налоговый орган по месту постоянной прописки. При отсутствии прописки на территории РФ можно подать декларацию в налоговый орган по месту временной регистрации.

Способы подачи декларации

Подать декларацию можно лично, явившись в инспекцию. Можно отправить все документы по почте (лучше заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении). В письме обязательно укажите фактический почтовый адрес, по которому вы будете получать корреспонденцию. При подаче декларации по почте датой подачи декларации считается дата отправки по почтовому штемпелю. И если на штемпеле стоит 30 апреля, а в инспекцию письмо с учетом всех праздников будет доставлено, скажем, 13 мая, то это будет означать, что декларацию вы сдали вовремя.

Если место вашей прописки совпадает с местом пребывания, то при выборе между личной явкой и отправкой декларации по почте личная явка предпочтительна, поскольку в этом случае инспектор сразу в присутствии налогоплательщика проверяет правильность заполнения декларации и удостоверяется в полноте всех прилагаемых документов. При отправке декларации по почте в случае некорректного заполнения стадия переписки может затянуться: вам пришлют письмо о том, что декларация заполнена некорректно, ее необходимо исправить. Кроме того, при отправке не заверенных копий документов также могут возникнуть вопросы о надлежащем заверении. Между тем декларация считается представленной тогда, когда нет претензий к ее заполнению или когда устранены замечания.

Однако самый простой вариант – подача через Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС при наличии усиленной неквалифицированной электронно-цифровой подписи. Эту электронную подпись можно бесплатно самостоятельно сформировать ее в разделе «Профиль» сервиса Личного кабинета. А вот для получения доступа к Личному кабинету потребуется один личный визит в любую налоговую инспекцию независимо от места прописки (потребуется предъявить паспорт и ИНН).

Кроме личного кабинета на сайте ФНС, подать декларацию через Интернет можно на портале ГосУслуг. В этом случае потребуется покупать квалифицированную электронно-цифровую подпись (ЭЦП).

Сдать декларацию в налоговый орган за другого человека можно только по нотариальной доверенности (п.3 ст. 29 НК РФ). При этом не имеет значения, кем налогоплательщику приходится этот человек – супругом, родителем или сторонним человеком. Единственным исключением из этого правила является ситуация, когда вы являетесь законным представителем человека (например, опекуном или родителем несовершеннолетнего ребенка).

Как узнать, есть ли задолженность по налогам

Узнать состояние задолженности можно на сайте www.nalog.ru в подразделе «Узнай свою задолженность» (https://service.nalog.ru/debt) -достаточно ввести имя, фамилию и ИНН. Более широкие возможности предоставляет сервис «Личный кабинет налогоплательщика». С его помощью можно:

• получать актуальную информацию об объектах имущества и транспортных средствах, о суммах начисленных и уплаченных налоговых платежей, о наличии переплат, о задолженности по налогам перед бюджетом;

• контролировать состояние расчетов с бюджетом;

• получать и распечатывать налоговые уведомления и квитанции на уплату налоговых платежей;

• оплачивать налоговую задолженность и налоговые платежи;

• скачивать программы для заполнения декларации по налогу на доходы физических лиц;

• отслеживать статус камеральной проверки налоговых деклараций по форме № 3-НДФЛ;

• обращаться в налоговые органы без личного визита в налоговую инспекцию.

Для получения регистрационной карты и доступа к сервису «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц» необходимо лично обратиться в любую инспекцию ФНС России, независимо от места постановки на учет. При обращении в инспекцию ФНС России по месту жительства при себе необходимо иметь документ, удостоверяющий личность. При обращении в иные инспекции ФНС России при себе необходимо иметь документ, удостоверяющий личность, и оригинал или копию свидетельства о постановке на учет физического лица (свидетельство о присвоении ИНН)/уведомления о постановке на учет.

Также существует ряд мобильных приложений (Росналоги, Госналоги и т.п.) и банковские сервисы, которые в режиме онлайн позволяют узнать текущую задолженность.

Отсрочка и рассрочка по уплате НДФЛ

Этот вопрос регулируется ст.64 НК. Применительно к физическому лицу отсрочка или рассрочка может быть предоставлена в случае причинения этому лицу ущерба в результате стихийного бедствия, технологической катастрофы или иных обстоятельств непреодолимой силы. Для подтверждения таковых обстоятельств надо будет представить подтверждающие документы от госорганов (заключение о факте наступления в отношении данного лица обстоятельств непреодолимой силы и акт оценки причиненного ущерба). Кроме того, отсрочка или рассрочка предоставляется, если имущественное положение физического лица исключает возможность единовременной уплаты налога (необходимо будет предоставить справки о движимом и недвижимом имуществе – за исключением того имущества, на которое по закону не может быть обращено взыскание, о средствах на банковских счетах и т.п.) или если при единовременной уплате налога возникнет угроза признаков несостоятельности (банкротства) заинтересованного лица. В случае предоставления отсрочки или рассрочки ввиду обстоятельств непреодолимой силы проценты с физлица не взимаются, а если льгота предоставлена ввиду тяжелого имущественного положения или угрозы банкротства физлица, то на сумму задолженности начисляются проценты исходя из ставки, равной 1/2 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей за период отсрочки или рассрочки.

С заявлением о предоставлении отсрочки или рассрочки необходимо обратиться в налоговый орган по месту жительства.

В письме Минфина России от 20 апреля 2011 года № 03-02-08/44 указано, что Налоговым кодексом РФ не предусмотрено предоставление рассрочки по уплате налога на доходы физических лиц на срок, превышающий один год.

Отсутствие льгот по уплате НДФЛ для пенсионеров, инвалидов, несовершеннолетних детей

Важно отметить, что каких-то особых льгот по уплате НДФЛ применительно к операциям с недвижимостью для отдельных категорий граждан – будь то пенсионеры, инвалиды, несовершеннолетние дети – нет. За несовершеннолетних детей обязанность по подаче декларации и уплате НДФЛ должны исполнить их законные представители (родители, усыновители, опекуны).

Отслеживание фактов получения физическим лицом реального дохода от продажи имущества, от сдачи его в аренду, по факту дарения и т.п

Если речь идет о сделках купли-продажи, дарения и других операциях с недвижимостью, которые предусматривают официальный переход права собственности на то или иное имущество, то в налоговые органы поступает информация и от Росреестра о переходе прав на недвижимость, и от нотариусов, заверяющих соответствующие договоры, и от других уполномоченных лиц.

В соответствии со ст. 85 НК РФ, органы, осуществляющие государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, органы, осуществляющие регистрацию транспортных средств, обязаны сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе, о транспортных средствах, зарегистрированных в этих органах (правах и сделках, зарегистрированных в этих органах), и об их владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации, а также ежегодно до 15 февраля представлять указанные сведения по состоянию на 1 января текущего года. Органы (учреждения), уполномоченные совершать нотариальные действия, и нотариусы, занимающиеся частной практикой, обязаны сообщать о выдаче свидетельств о праве на наследство и о нотариальном удостоверении договоров дарения в налоговые органы соответственно по месту своего нахождения, месту жительства не позднее 5 дней со дня соответствующего нотариального удостоверения, если иное не предусмотрено Кодексом. При этом информация об удостоверении договоров дарения должна содержать сведения о степени родства между дарителем и одаряемым.

Кроме того, те налоговые агенты, которые по каким-то причинам не удержали НДФЛ с выплаченного вам дохода, обязаны уведомить об этом налоговую инспекцию и самого налогоплательщика (п. 5 ст. 226 НК).

Кстати, в соответствии с порядком информационного обмена налоговых органов с органами Росреестра об объектах недвижимости и правах на них (порядок утвержден приказом ФНС России от 10.04.2017 № ММВ-7-21/302@), в налоговые органы представляются сведения о кадастровой стоимости с указанием даты её внесения в ЕГРН и даты начала применения, в т.ч. в случае изменения после исправления ошибок либо по результатам её оспаривания (кадастровая оценка нужна для сравнения с договорной суммой сделки, если продается недвижимость, перешедшая в собственность после 1 января 2016 года); для администрирования НДФЛ Приказ предусматривает указание полной информации о цене сделки с объектом недвижимости, в т.ч. условий определения цены в натуральном выражении и размера арендной платы.

Впрочем, граждан чаще волнует вопрос об отслеживании не фактов и официально указанных сумм сделок, а об отслеживании реальных сумм сделок – сегодня, по некоторым экспертным оценкам, до 60% сделок, подлежащих налогообложению, может идти с занижением реальной суммы (если раньше в целях ухода от налогов граждане просто указывали в качестве дохода 1 млн рублей, то сейчас указывают 0,7 от кадастровой стоимости, получая сверху «теневой» доход, либо «уходят в ноль» по формуле «за что купил – за то продал»). В данной связи важно отметить и тот факт, что налоговые органы не любят очень точного соответствия нормативным величинам: так, сумма сделки ровно в 0,7 кадастровой стоимости или бесприбыльная сделка, когда сумма продажи недвижимости равна сумме ее покупки, вызовет подозрения и, возможно, станет поводом тщательнее проверить сведения. Такого рода сделки попадают в «красную» нулевую зону (ноль налогов к уплате). Между тем налог с 50 тысяч рублей по формуле «продал на 50 тыс. дороже, чем купил» составит всего 6500 рублей и при этом выведет налогоплательщика из раздражающей «нулевой» зоны.

В ноябре 2018 года в Госдуму был внесен законопроект № 582466-7 с поправками к закону «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (за ходом рассмотрения этого и других законопроектов можно следить на сайте http://sozd.duma.gov.ru – очень удобный ресурс). В частности, проект уточняет полномочия участников сделок с недвижимостью (какое отношение они, по мнению законодателей, имеют к терроризму, мы рассматривать не будем). Вполне возможно, что в течение 2019 года законопроект будет принят. Согласно документу, риелторы будут обязаны сообщать в Росфинмониторинг о сделках с недвижимостью, включая их реальную цену, а банки – информацию о связанных с ними финансовых операциях, включая распределение сумм между участниками сделок (по действующему на январь 2019 года законодательству, следует сообщать о фактах движения денежных средств в суммах от 600 тыс.рублей, а в случае сделок с недвижимостью – от 3 млн рублей). По мысли законотворцев, такой обмен данными позволит налоговикам взимать неуплаченные налоги. Впрочем, совершенно непонятно, как контролировать в данном случае исполнение этих поправок (к примеру, риелторы могут и не знать о реальной сумме сделки, если продавец и покупатель договорились между собой о выплате части денег сверх суммы договора, а банки не всегда в курсе движения наличных сумм).

Что касается дохода, полученного от сдачи жилья в аренду, то госорганы делают попытки вывести этот рынок из тени, в частности, путем изменения порядка регистрации иногородних или путем рассылки писем тем гражданам, на имя которых зарегистрировано два и более объекта недвижимости (исходя из той логики, что один из них сдается). В каждом регионе свои меры по выводу теневых арендодателей на свет. Так, в Петербурге с конца 2016 года действует межведомственное трехстороннее соглашение между Горжилобеном, МВД по Петербургу и Ленобласти и Управлением федеральной налоговой службы (УФНС) по Петербургу о взаимодействии для выявления теневых арендодателей жилья. Производится физический обход квартир участковым – как по сигналам соседей или бывших арендаторов, так и на основе официальных данных: если у человека в собственности более одного объекта недвижимости, то проверяется предположение, что один из объектов он сдает. Особые подозрения, конечно, вызывает наличие в собственности 3-х и более объектов недвижимости.

А в Москве планируется с 2019 года ввести систему, основанную на анализе big data и учитывающую совокупность информации в сети Интернет (включая объявления о сдаче квартир в аренду), для выявления теневых арендодателей в Московском регионе. С учетом старта с января 2019 года в 4-х регионах (Москва, Московская область, Татарстан, Калужская область) эксперимента по налогу на профессиональный доход (к которому может относиться и сдача жилья в аренду), стоит ожидать усиления соответствующих мер.

Косвенный сигнал налоговикам – безналичные переводы в одном и том же размере на карту в одни и те же числа месяца от одних и тех же лиц, не являющихся родственниками получателю средств. Факт родства можно установить уже с осени 2018 года, когда был завершен первый этап создания единого реестра населения – сейчас все базы данных ЗАГС объединены и доступны налоговикам в электронном виде. Единый реестр населения может быть интегрирован с так называемой автоматизированной системой контроля НДС (АСК НДС). Третья версия системы (АСК НДС-3), которая пока работает в тестовом режиме, предусматривает возможность загрузки сведений из ЗАГСов и интеграцию с банками, а в целом возможности АСК НДС-3 существенно превышают исходную задачу первой версии программного комплекса по выявлению схем неправомерного возмещения НДС.

Впрочем, подозрения в нелегальной сдаче недвижимости в аренду (или ином незаконном предпринимательстве) могут возникнуть и в случае регулярного внесения наличных на собственную карту, если речь идет о примерно одинаковых суммах в одинаковые даты. С учетом того, что, по экспертным оценкам, нелегально сдается порядка 90% квартир и бюджет лишается налоговых доходов, меры по выявлению теневых арендодателей будут только усиливаться. О наличии таких планов говорят и выпущенные в конце 2018 года Министерством финансов РФ «Методические рекомендации органам исполнительной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления, способствующие увеличению доходной базы бюджетов субъектов РФ и муниципальных образований». В документе предлагаются меры по повышению эффективности администрирования доходов региональных и местных бюджетов, а также меры по активизации работы по выявлению потенциальных доходных источников бюджетов. В числе таких мер особо выделено выявление случаев сдачи квартир в аренду без уплаты налога.

Что же касается давно обсуждаемой идеи предоставления налогового вычета арендаторам жилья (с тем чтобы эта мера стимулировала вывод арендодателей из тени), то она сама по себе абсурдна даже с точки зрения экономического смысла. Получается либо перекладывание 13% от сумм арендной платы из кармана одного физлица в карман другого физлица (то есть арендодатель без регистрации ИП заплатил 13% от дохода – арендатор их же получил в качестве вычета), либо убыток для бюджета в размере 7-9 проц.пунктов (легальный арендодатель, зарегистрированный в качестве ИП на 6%, или самозанятый на 4% платят соответственно 6% или 4%, а возмещается арендатору – 13%). А это идет вразрез с исходным смыслом роста налоговых поступлений.