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Name: Wohnungsfrage 3.0
ISBN: 9783170401785

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Perspektiven auf Gesellschaft und Politik

Herausgegeben von Thomas Hauser, Prof. Dr. Tanjev Schultz, Prof. Dr. Guido Spars und Prof. Dr. Daniela Winkler

Bisher in der Reihe erschienen:

Tanjev Schultz (Hrsg.):

Was darf man sagen? Meinungsfreiheit im Zeitalter des Populismus; 2020, 176 Seiten, € 17, ISBN: 978-3-17-038304-3

Stefan Iskan (Hrsg.):

Corona in Deutschland. Die Folgen für Wirtschaft, Gesellschaft und Politik; 2020, 174 Seiten, € 18, ISBN: 978-3-17-039608-1

Tanjev Schultz (Hrsg.):

Auf dem rechten Auge blind? Rechtsextremismus in Deutschland; 2021, 148 Seiten, € € 17, ISBN: 978-3-17-040064-1

Guido Spars (Hrsg.)

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1. Auflage 2021

Gesamtherstellung: W. Kohlhammer GmbH, Stuttgart

Print:

ISBN 978-3-17-040176-1

E-Book-Formate:

pdf: ISBN 978-3-17-040177-8

epub: ISBN 978-3-17-040178-5

mobi: ISBN 978-3-17-040179-2

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Inhalt

1 Wohnungsfrage 3.0? Zur Einführung
2 Guido Spars
3 Analyse der Wohnsituation in Deutschland auf der Grundlage des sozio-ökonomischen Panels
4 Pekka Sagner
5 Versorgungsengpässe, Preisanstiege und Lösungsansätze auf großstädtischen Wohnungsmärkten
6 Reiner Braun
7 Die Wirkung von Umzugsketten auf die Wohnraumversorgung im lokalen Wohnungsmarkt
8 Roland Busch, Colin Beyer
9 Pfadabhängigkeit und politischer Konsens – Eigentümlichkeiten der deutschen Wohnungspolitik
10 Björn Egner
11 Marktversagen, Staatsversagen und die Notwendigkeit einer sozial-ökologischen Transformation des Wohnens
12 Andrej Holm
13 Wohnungspolitische Grundsatzfragen jenseits von »Staat oder Markt«
14 Bernhard Faller
15 Wohnraumpolitik versus Umweltpolitik: ein Widerspruch?
16 Anja Bierwirth
17 In den Mühen der Ebene – Handlungserfordernisse und Gestaltungsspielräume kommunaler Wohnungspolitik
18 Ricarda Pätzold
19 Wohnungsfrage 3.0: Konklusion
20 Guido Spars
21 Autorenverzeichnis

Wohnungsfrage 3.0? Zur Einführung

Guido Spars

»Und immer wieder grüßt … die Wohnungskrise«: Ein Blick in den Rückspiegel der deutschen Geschichte offenbart so manche krisenhafte Zuspitzung einer mangelnden Wohnraumversorgung. Vor allem die Wohnungsfrage zu Beginn der Industrialisierung – also die Wohnungsfrage 1.0, wenn man so will – hat in der Literatur ihre Spuren hinterlassen. Der Titel »Zur Wohnungsfrage« stammt dann auch von Friedrich Engels, der sich 1872 in einer Reihe von Artikeln in der Zeitung »Der Volksstaat« mit der Wohnungsfrage auseinandergesetzt und diese auch zu einer sozialen Frage gemacht hat. Hierbei ging es um die Folgen der massiven Migration in die Städte. Allein zwischen 1871 und 1910 – also in weniger als 40 Jahren – wuchs der Anteil der Stadtbevölkerung im Deutschen Reich von 36 % auf 60 % und der Anteil der Großstadtbevölkerung sogar von 4,8 % auf 21,3 %.

»Was man heute unter Wohnungsnot versteht, ist die eigentümliche Verschärfung, die die schlechten Wohnungsverhältnisse der Arbeiter durch den plötzlichen Andrang der Bevölkerung nach den großen Städten erlitten haben; eine kolossale Steigerung der Mietpreise; eine noch verstärkte Zusammendrängung der Bewohner in den einzelnen Häusern, für einige die Unmöglichkeit, überhaupt ein Unterkommen zu finden.« (Friedrich Engels: Zur Wohnungsfrage)

Im 19. Jahrhundert war die Wohnungsversorgung noch weitgehend liberal organisiert. Es gab kaum Eingriffe des Staates. Aufgrund des hohen Bevölkerungswachstums in den Städten kam es zu einem Bauboom. Es entstanden viele Mietskasernen und Massenunterkünfte, daneben gab es überalterte, heruntergekommenen Stadtviertel auf der einen Seite, aber auch gutbürgerliche Viertel und Stadtpalais auf der anderen, also das, was als Segregation der Wohnbevölkerung bezeichnet wird.

Rund 73 Jahre nach Engels tat sich dann die zweite große Wohnungsfrage in Deutschland auf (die Wohnungsfrage 2.0 sozusagen). Die Zerstörungen des Zweiten Weltkrieges hat in deutschen – wie in vielen anderen europäischen – Städten viele Wunden geschlagen. Zerstört wurden ca. 30 % des Wohnungsbestandes in den Großstädten und ca.20 % in den Mittelstädten. 2,5 Mio. Wohnungen – von den insgesamt 16 Mio. Wohnungen in den vier Besatzungszonen – galten als völlig zerstört und 4 Mio. Wohnungen als beschädigt. Die Wohnungsnot und die Überbelegung von Wohnraum, die sich hieraus ergaben, waren immens und nur durch eine große Kraftanstrengung des Wiederaufbaus über 15 Jahre zu bewältigen. Rund 6 Mio. Wohnungen wurden bis 1960 neu geschaffen, davon 3,3 Mio. vom Bund mit öffentlichen Geldern gefördert (»Erstes Wohnungsbaugesetz«) und die anderen 2,7 Mio. ohne Förderung durch private Investoren. Damit war die kriegsbedingte Wohnungsnot beendet.

Lassen Sie mich im Folgenden argumentieren, warum wir uns derzeit in Deutschland mit einer Wohnungsfrage 3.0 konfrontiert sehen und warum das Aufeinanderfolgen dreier Migrationswellen – Braun spricht in diesem Band von einem »Superzyklus« –, kombiniert mit einer zu langsam anspringenden Bauleistung und den zusätzlichen Herausforderungen aufgrund des Klimawandels, eine solche epochale Einschätzung rechtfertigen.

In jüngerer Zeit ist die öffentliche Wahrnehmung für das Wohnen und seine Krise deutlich angestiegen und es hat sich – vor Corona – auch die gesellschaftspolitische Debatte zunehmend verschärft. Die damalige Justizministerin Barley titulierte in der Tagesschau vom 15.9.2018 das »Wohnen als die neue soziale Frage« und auch Innenminister Seehofer ist davon überzeugt, dass bezahlbarer Wohnraum »die soziale Frage unserer Zeit« ist (Homepage des BMI).

Die wohnungspolitischen Akteure greifen neben derartigen Superlativen in der Sprache inzwischen auch auf neue Instrumente zurück, indem z. B. Mietpreisbremsen bzw. -deckel eingeführt werden. In Berlin sind – neben der Einführung des Mietendeckels – Initiativen entstanden, die eine Verstaatlichung von privaten Wohnungsunternehmen, z. B. der Deutsche Wohnen AG, fordern, und auch in anderen Großstädten kam es – zumindest vor Corona – zu wohnungspolitisch motivierten Protesten. Auch »Bündnis 90/Die Grünen« und »Die Linke« legen erneut Gesetzesentwürfe zur »Neuen Gemeinnützigkeit« beim Wohnen vor.

Hintergrund der Verschärfung der Versorgungslage am Wohnungsmarkt in vielen deutschen Städten, vor allem in Groß- und Universitätsstädten, ist die spätestens seit der Finanzkrise 2008 zunehmende Attraktivität dieser Städte für die Zuwanderung aus dem In- und Ausland. Von 1995 bis 2011 gab es interessanterweise – wenn man nur die Großstädte (mehr als 100.000 Einwohner) betrachtet – sogar einen Bevölkerungsrückgang von 1 %, was einem Minus von 235.000 Einwohnern entspricht. Von 2011 bis 2017 jedoch stieg die Bevölkerung dann in diesen Großstädten wieder um 1,3 Mio. Einwohner an, was einer enormen Steigerung in diesen sechs Jahren entspricht. Es kamen zunächst mit der Finanzkrise die Zuwanderer aus Südeuropa, dann die Osteuropäer aufgrund der EU-Osterweiterung und schließlich ab 2015 die Geflüchteten. Parallel dazu gab es noch eine Binnenwanderung, die eher ausbildungs- und arbeitsplatzorientiert war. Dieser Anstieg betrifft zwar nicht nur Großstädte, diese entfalteten jedoch aufgrund der dort vorhandenen Hochschulen und anderen Bildungseinrichtungen sowie aufgrund des ausdifferenzierten Arbeitsplatzangebotes insbesondere auf junge Menschen eine große Anziehungskraft. Für diese Anziehungskraft der Städte wurde der Begriff der »Schwarmstädte« kreiert. Hierbei lässt sich allerdings zwischen sogenannten »echten« und »falschen« Schwarmstädten unterscheiden: Letztere ziehen im Wesentlichen nur die jungen Menschen aus dem regionalen Umfeld an, während Erstere mehrheitlich »Fernwanderungen« aus ganz anderen Regionen Deutschlands erreichen.

Dieses dynamische Bevölkerungswachstum hat viele Städte in Deutschland vor große Versorgungsprobleme gestellt. Der Wohnungsneubau in Deutschland hatte sich bis 2009/2010 auf ein recht niedriges Niveau von etwas über 150.000 fertiggestellte Wohnungen pro Jahr vermindert. Im Vergleich dazu wurde im Jahr 2001 noch mehr als das Doppelte an Wohnungen fertiggestellt. Die Aufrufe von Fachleuten zu mehr Neubau wurden seit 2011 denn auch immer lauter und die Fertigstellungen haben sich im Verlauf der folgenden 8 Jahre stetig gesteigert: auf ein Niveau knapp unter 300.000 Wohnungen in 2019. Aber das Neubauvolumen – insbesondere in den angesprochenen Großstädten – hat bei weitem nicht ausgereicht, dem dynamischen Einwohnerwachstum gerecht zu werden, geschweige denn es einzuholen.

In der Folge hat sich die Knappheit von Wohnraum an vielen Orten der Bundesrepublik über die letzten 10 Jahre weiter verschärft und der Verteilungskampf um Wohnraum hat deutlich zugenommen. Freilich gibt es auch in Deutschland Städte und Räume mit ausgeglichenem Wohnungsmarkt oder sogar schrumpfender Bevölkerung, das gehört wohl zu einem objektiven Gesamtbild dazu. Dennoch überwiegen in diesem Bild wohl die Verknappungstendenzen in vielen Städten unterschiedlichster Regionen aus allen Himmelsrichtungen des Bundesgebietes.

Die wachsende Knappheit von Wohnungen führte zu stark steigenden Mieten und Kaufpreisen bei Wohnimmobilien in vielen deutschen Städten. Die Neuvertragsmieten haben sich in den letzten Jahren äußerst dynamisch entwickelt. Im Durchschnitt des Landes stieg der Index für Neuvertragsmieten seit 2004 um 23,7 % und im Jahr 2020 kam es zu einer Stagnation. Die Bestandsmieten sind seit 2004 um 13,7 % gestiegen und auch im Jahr 2020 um 1,3 %. Die Bundesdurchschnitte sind jedoch bei den Mietpreissteigerungen für die Ballungsgebiete weniger aussagekräftig, weil auch die Mietentwicklungen aus schrumpfenden und ländlichen Regionen einfließen und diese nach unten verzerren. Schaut man auf die Entwicklung der Angebotsmieten in bekannten Onlineportalen, so zeigt sich z. B. in München allein von 2011–2019 eine Mietpreissteigerung bei freigewordenen Wohnungen im Bestand von ca. 82 % und im Neubau um 60 %. Berlin liegt im Bestand bei ca. 90 % Mietsteigerung und im Neubau bei ca. 38 %. Auch in Köln stiegen die Mieten der Neubauwohnungen um den gleichen Wert, die Wohnungen im Bestand gemäß der Onlineinserate um ca. 57 %. In Frankfurt waren es ca. 46 % im Bestand und 40 % bei den inserierten Neubaumieten. In Hamburg und Düsseldorf liegen die Steigerungen der Mieten bei inserierten Bestandswohnungen im Vergleichszeitraum bei ca. 37 % und im Neubausegment scheint es seit 4 Jahren bis 2019 sogar eine stagnierende Entwicklung zu geben.

Aber auch beim Eigentumssegment im Wohnungsmarkt übersteigt die Nachfrage in Ballungsräumen das geringe zum Verkauf stehende Angebot an Wohnungen und Häusern, so dass auch deren Preise einen kontinuierlichen Anstieg – sogar noch oberhalb der Mietpreissteigerungen – erleben. Die Preise für Eigentumswohnungen verteuerten sich am stärksten, innerhalb der letzten fünf Jahre im bundesweiten Mittel um 32,3 % und in den vergangenen zehn Jahren sogar um 75,7 %. Auswertungen der Angebotspreise für Eigentumswohnungen pro Quadratmeter auf bekannten Onlineportalen zeigen von 2011–2019 in Berlin eine Steigerung bei Neubauwohnungen von 100 % und bei Bestandswohnungen von sogar 130 %. Ähnliche Werte lassen sich für Düsseldorf, Frankfurt a. M. und München beobachten. In Köln steigerten sich die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im gleichen Zeitraum im Neubausegment um ca. 77 % und im Bestand um etwa 110 %. In Hamburg hingegen lag die Preissteigerung bei Bestandswohnungen im selben Zeitraum bei 84 % und im Neubau bei 37 %.

Diese in den letzten Jahren gewachsene Knappheit an Wohnraum und die deutlich steigenden Preise an vielen Standorten in Deutschland verleihen diesem Buch seinen Titel: Wohnungsfrage 3.0. Doch steckt hinter der Wohnungsfrage 3.0 noch mehr. Wir leben im Angesicht eines Klimawandels, für den zu einem großen Teil auch der Gebäudebestand verantwortlich ist. Die Bundesregierung hat sich das Ziel gesetzt, dass der gesamte Gebäudesektor im Jahr 2030 – also in 9 Jahren – nur noch höchstens 72 Mio. Tonnen CO₂ pro Jahr emittiert. Mit Maßnahmen der energieeffizienten Sanierung und dank energieeffizienter Neubauten sind die CO₂-Emissionen von 1990 bis 2018 von 210 Mio. Tonnen auf 120 Mio. Tonnen gesunken. Das ist erfreulich, entspricht aber nicht einmal einer Halbierung innerhalb von fast 30 Jahren. Nun sollen innerhalb von zehn Jahren nochmals 50 Mio. Tonnen eingespart werden und das, obwohl im Zeitverlauf die Einsparungseffekte mit jeder weiteren Maßnahme tendenziell eher sinken.

Es lastet also eine große Herausforderung auf den Eigentümern und Bewohnern. Nicht alles lässt sich mit Fördermitteln kompensieren und so müssen auch die Privaten tief in die Tasche greifen, um die – durchaus notwendigen – Einsparziele an CO₂ im Gebäudebestand zu erreichen.

Dass diese Investitionen und Zusatzkosten der Wohnungseigentümer nicht ohne Auswirkung auf die Mieten und Kaufpreise vonstattengehen werden, liegt wohl auf der Hand. In einer Zeit, in der sich viele Menschen ohnehin schon über knappheitsbedingte Mietsteigerungen ärgern und dagegen auf die Straße gehen, sind steigende Wohnkosten durch die energieeffiziente Sanierung von Wohnungen vorprogrammiert. Zwar werden die Mieterinnen und Mieter evtl. auch durch sinkende Wohnnebenkosten (z. B. geringerer Heizenergieverbrauch) profitieren. Das die »Warmmiete« nach der Sanierung jedoch geringer ist als zuvor, ist doch eher unwahrscheinlich.

Neben der Ertüchtigung des Wohnungsbestandes in Sachen Energieeffizienz und den Auswirkungen dieser Ertüchtigung auf zukünftige Mieten und Kaufpreise tritt bei der Wohnungsfrage 3.0 auch noch die Lage an den Finanzmärkten hinzu. Der Zusammenhang sieht wie folgt aus: Aufgrund zahlreicher aufeinanderfolgender und aufeinander aufbauender Krisen (Finanzmarktkrise ab 2007, Euro-Krise, Staatsverschuldungskrisen in der EU) hat die Europäische Zentralbank (EZB) so wie viele andere Zentralbanken die Märkte mit Liquidität geflutet und die Leitzinsen auf historische Tiefststände (z. T. Minuszinsen) gesenkt. Die niedrigen Zinsen und das viele im Umlauf befindliche Kapital hat sich – auch mangels alternativer Anlagemöglichkeiten – in erheblichem Umfang deutsche Wohnimmobilien als Wertanlage gesucht. Diese vermögensorientierten Kapitalanlagen haben zu einer zusätzlichen Nachfrage nach Wohneigentum geführt und auch hier die Knappheit weiter verschärft.

Dieser Preisanstieg beim Wohneigentum veranlasste bereits mehrfach warnende Stimmen, wie z. B. die Deutsche Bundesbank, zu der Aussage, dass vor allem in den wachsenden Großstädten inzwischen eine Blasenbildung am Wohneigentumsmarkt eingesetzt habe und die Preise in manchen Städten – wie z. B. in München – schon um 30 % als überhöht angesehen werden. Auf solche Äußerungen hin melden sich andere Fachleute zu Wort, die nachzuweisen versuchen, dass die Preisentwicklungen sich nach wie vor nicht zu stark von realen Größen (Einkommen, Mieten, Nachfrage) abgekoppelt habe und es – trotz extrem niedriger Zinsen – kein übertriebenes »Aufblasen« der Kreditvergabe für Wohnimmobilien bei den Banken und folglich keine Blasenbildung am deutschen Wohnimmobilienmarkt gebe.

Da die Mieten bereits seit einigen Jahren steigen und das Thema der mangelnden Wohnraumversorgung in den Städten schon länger gärt, hatten sich die beiden großen Parteien SPD und CDU bereits im vorletzten Bundestagswahlkampf 2013 mit der Forderung der Einführung einer Mietpreisbremse profiliert, die dann von der großen Koalition für angespannte Wohnungsmärkte auch umgesetzt wurde. Ihre Wirkungen seitdem werden eher kritisch gesehen, woraufhin sich die SPD für eine Verschärfung stark gemacht hat. Ebenso wurde in der nachfolgenden Legislaturperiode ein »Bündnis für Wohnen« aus der Taufe gehoben, bei dem alle relevanten wohnungspolitischen Partner von der Bundesebene bis auf die kommunale Ebene im Rahmen von runden Tischen und derartigen Bündnissen mitmachen sollten, um die Probleme am Wohnungsmarkt gemeinsam zu beheben.

Die Wohnungspolitik war zuvor jahrzehntelang eher ein Randthema. Es gab Wohnungsleerstand in etlichen Städten (z. B. im Osten oder im Ruhrgebiet) und eine sinkende Bevölkerungszahl in vielen Städten (Stichwort »schrumpfende Städte«), aber auch in ganz Deutschland. Der Bestand an geförderten »Sozialwohnungen« ist seit Jahren stark rückläufig, weil zahlreiche Bestände aus der sozialen Bindung herausgefallen sind. Kommunale Wohnungsunternehmen wurden insbesondere Anfang der 2000er Jahre an private Investoren – auch aus dem Ausland – verkauft. Auch die Förderung der Eigentumsbildung wurde weitestgehend aufgegeben. Inzwischen versuchen manche Kommunen, Bestände für teures Geld wieder zurückzukaufen, und die CSU hatte sich dafür eingesetzt, dass im Bund ein sogenanntes Baukindergeld eingeführt wurde.

Schaut man sich die wohnungspolitische Szene an, so gab und gibt es derzeit kaum mehr nennenswerte Fachpolitiker bei fast allen Parteien. Es hat sich hier kein Generationenwechsel vollzogen, das Thema Wohnungspolitik scheint über die letzten zwei Jahrzehnte betrachtet in der Politik nicht besonders karriereförderlich gewesen zu sein.

Da inzwischen von vielen Fachleuten die Grundstücksknappheit als entscheidender Engpass für die geringen Neubauzahlen ausgemacht wurde, hatte die Bundesregierung in der noch laufenden Legislaturperiode eine Baulandkommission eingesetzt, um die Mobilisierung von Bauflächen mit alten oder neuen Instrumenten besser vorantreiben zu können und bauwillige Investoren und kommunale Wohnungsbauunternehmen schneller mit Bauland zu versorgen.

Das Thema der Wohnungsversorgung und der Wohnungspolitik ist hochkomplex, da es einerseits im föderalen Zusammenspiel gelöst werden muss. Der Bund ist zuständig für Mietgesetze und zusammen mit den Ländern auch für die »Soziale Wohnraumförderung« und das Wohngeld. Die Baulandbereitstellung und das Planungsrecht für Wohnbauten fallen jedoch in die Zuständigkeit und unter das Selbstbestimmungsrecht der Kommunen. Etliche Kommunen sind überdies mit ihren kommunalen Wohnungsunternehmen auch selbst als Anbieter am Wohnungsmarkt tätig. Auf der anderen Seite ergibt sich eine besondere Komplexität bei diesem Thema, da die Wanderungs- und Umzugsbewegungen von Mietern und Eigentümern als entscheidende Nachfragekomponente nur schwer über Jahre hinaus prognostiziert werden können (z. B. Flüchtlingszuwanderung, Arbeitsmärkte, Corona). Zudem resultiert die Erstellung von neuem Wohnraum aus einem komplizierten Zusammenspiel zwischen meist privaten Investoren und der kommunalen Verwaltung bzw. Politik und nimmt sehr lange Zeit in Anspruch.

So herrscht in jeder Stadt eine etwas andere Marktsituation vor und auch die zukünftigen Nachfrageperspektiven können sich zwischen den Städten stark unterscheiden. Zwar ist heute in vielen Städten die Wohnungsnot mit Händen zu greifen, aber ob dies auch in zehn bis fünfzehn Jahren für die ein oder andere Stadt noch so sein wird, ist mehr als unklar. Viele Städte werden vielleicht wieder schrumpfen, andere noch zehn, zwanzig Jahre überdurchschnittlich wachsen. Die Gründe für das eine oder andere Szenario sind mannigfaltig und ebenfalls schwer zu prognostizieren. Die Corona-Krise ist nur ein Beispiel für ein schockartiges Ereignis, das innerhalb kürzester Zeit starke Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung und auch das Wohnungswesen entfalten kann.

Vor dieser komplexen Gemengelage stellt sich die Frage nach neuen Perspektiven und Optionen für eine Wohnungspolitik, insbesondere mit Blick auf die nahende Bundestagswahl im Herbst 2021. In diesem Band sollen Wissenschaftler aus unterschiedlichen fachlichen Perspektiven auf die Wohnungsversorgung und die Instrumente der Wohnungspolitik schauen:

Die ersten drei Beiträge liefern hierfür zunächst eine solide Analyse der Ausgangssituation des derzeitigen deutschen Wohnungsmarktes. Entscheidende Fragen hierzu lauten: Wie ist die Versorgungssituation am deutschen Wohnungsmarkt – auch im Zeitvergleich – für unterschiedliche Gruppen von Nachfragern einzuschätzen? Wie haben sich die verschiedenen Migrationswellen ausgewirkt und führt die Umzugsmobilität zu möglichen Sickereffekten, von denen untere Einkommensgruppen profitieren? Wie haben sich also Nachfrage und Angebot entwickelt und was bedeutet dies für die Knappheit und die Preise an diesem Markt?

Hierfür wertet Pekka Sagner vom Institut der Deutschen Wirtschaft zunächst die Langzeitreihen des sozio-ökonomischen Panels – einer regelmäßigen Befragung von deutschen Haushalten – hinsichtlich der Wohnsituation von Mietern und selbstnutzenden Eigentümern aus. Dies ordnet die derzeitige Lage am Markt in einen längerfristigen Vergleich ein.

Danach erläutert Rainer Braun vom Empirica Institut die volkswirtschaftliche Sichtweise auf die verschiedenen Migrationswellen der jüngeren Zeit, das Phänomen der Schwarmstädte und die korrespondierenden Probleme auf der Angebotsseite des Wohnungsmarktes sowie seiner Preisentwicklung, bevor er auf mögliche Lösungsansätze eingeht.

Einer häufig vernachlässigten Versorgungsdimension des Wohnungsmarktes widmen sich danach Roland Busch von der Bergischen Universität Wuppertal und Colin Beyer von Quaestio, die die druckfrischen Ergebnisse eines Forschungsprojektes zu den Versorgungs- und Sickereffekten durch Umzugsmobilität an vier lokalen Wohnungsmärkten (Köln, Leipzig, Nürnberg, Bremen) vorstellen und deren wohnungspolitische Bedeutung würdigen.

Die folgenden Beiträge wenden sich dann aus unterschiedlichen Perspektiven der Frage der politischen Relevanz und somit der Wohnungspolitik selbst zu. Folgende Fragen sollen geklärt werden: Wie unterscheidet sich die deutsche Wohnungspolitik von anderen europäischen Wohnungspolitiken? Und wie lässt sich die aktuelle Phase der Wohnungspolitik einordnen in einen längeren zeitlichen Vergleich? Was bedeuten der Ressourcenverbrauch des Wohnungsneubaus und der Klimawandel für die künftige wohnungspolitische Agenda? Wie könnte eine bessere Wohnungspolitik auf Bundesebene organisiert werden und welche (neuen) Instrumente könnten auf kommunaler Ebene zum Einsatz kommen?

Als Historiker und Politologe nimmt Björn Egner von der TU Darmstadt einen längerfristigen und auch europäisch-vergleichenden Blickwinkel auf die »Eigentümlichkeiten der deutschen Wohnungspolitik« ein, bevor Andrej Holm von der Humboldt Universität Berlin aus einer eher stadtsoziologischen Perspektive auf Marktversagen, Staatsversagen und die Notwendigkeit einer sozial-ökologischen Transformation des Wohnens eingeht.

Bernd Faller von Quaestio gibt mit seinem Beitrag deutliche Hinweise auf marktliche Probleme und wohnungspolitische Notwendigkeiten auf der Bundesebene, während Anja Bierwirth vom Wuppertal Institut sich in ihrem Beitrag den Fragen des Ressourcenverbrauchs des Wohnungsneubaus und den Herausforderungen des Klimawandels im Wohnungssektor zuwendet und erörtert, was dies alles für die Wohnungspolitik bedeuten könnte.

Ricarda Pätzold vom Deutschen Institut für Urbanistik nimmt danach die kommunale Ebene der Wohnungspolitik in den Blick und bereitet neue Politik- und Instrumentenvorschläge auf.

Zum Abschluss versucht der Herausgeber, die unterschiedlichen Analyseergebnisse zur Wohnungsversorgung zu verknüpfen und einzuordnen und die Fäden der wohnungspolitischen Diskussion der Autorinnen und Autoren zusammenzuführen und auf ein Ergebnis hin zu verdichten.

Analyse der Wohnsituation in Deutschland auf der Grundlage des sozio-ökonomischen Panels
Pekka Sagner

»Wohnen ist die soziale Frage unserer Zeit.« So oder so ähnlich urteilen Politiker und Medien über die Situation am deutschen Wohnungsmarkt. In der Tat ist der deutsche Wohnungsmarkt mit teilweise entgegengesetzten und großen Herausforderungen konfrontiert. Während in Wachstumsregionen die Nachfrage nach Wohnraum hoch ist und die Preise scheinbar unaufhaltsam ansteigen, gilt es zugleich nicht nur in Schrumpfungsregionen, die Wohnungspolitik an den demografischen Wandel anzupassen.

Dieser Beitrag beleuchtet die Wohnsituation in Deutschland vor dem Hintergrund gesamtgesellschaftlicher Entwicklungen, die verschiedene Teilnehmer am Wohnungsmarkt unterschiedlich stark treffen. Dabei wird insbesondere zwischen selbstnutzenden Wohneigentümern und Mietern unterschieden. Diese beiden Wohnformen teilen nicht nur die Bevölkerung in zwei etwa gleich große Gruppen, diese Gruppen waren und sind auch sehr unterschiedlich von den Herausforderungen betroffen, die eine angespannte Wohnungsmarktsituation mit sich bringt. Während Wohneigentümer zuletzt sogar von den Anstiegen der Kaufpreise in Form gestiegener Vermögenswerte profitieren konnten, finden potienzielle Ersterwerber von Wohneigentum und Mieter, die einen Umzug planen, schwerer Zugang zum Markt. Die Kreisläufigkeit (Zyklizität) des Wohnungsmarktes lässt sich indes am besten an der Entwicklung der Wohnkosten zeigen. Anstiege in den Wohnkosten treffen vor allem Neuvertragsmieter. Entgegen den Erwartungen bedeutet dies jedoch nicht zwingend, dass der Anteil am Einkommen, der für die Wohnkosten aufgebracht wird, ebenfalls steigt. Jedoch bedeuten größere Unterschiede in Neuvertrags- und Bestandsmieten insbesondere für einkommensschwache Haushalte, dass diese vom Markt ausgeschlossen bleiben.

Als Datengrundlage der Analysen dient das Sozio-ökonomische Panel (SOEP), eine seit 1984 jährlich durchgeführte Haushalts- und Personenbefragung. Die Daten gelten als repräsentativ für die Bevölkerung in Deutschland. Erhoben werden sozio-ökonomische Informationen wie Einkommen, Bildungsstand und Haushaltsstruktur, aber auch eine breite Palette subjektiver Indikatoren, wie z. B. die Lebenszufriedenheit oder die Zufriedenheit mit dem eigenen Einkommen. Außerdem werden regelmäßig Informationen zur Wohnsituation erhoben.

Die Wohnsituation vor dem Hintergrund gesamtgesellschaftlicher Trends

Die Wohnsituation in Deutschland ist nicht losgelöst von gesamtgesellschaftlichen Veränderungen zu interpretieren. Eine Analyse der Wohnsituation ist deshalb in der Regel beschreibend und vergleichend. Ohne Vergleichswerte lassen sich Aussagen wie »Die Wohneigentumsquote beträgt 46,5 %« oder »Die Miete beträgt 7,50 € je Quadratmeter« nicht oder nur sehr eingeschränkt interpretieren. Deshalb erfolgt die Einordnung der Wohnsituation im Folgenden entweder im Zeitablauf, im Vergleich verschiedener sozio-ökonomischer Gruppen oder in einer Kombination der beiden. Zumindest für eine Interpretation zeitlicher Veränderungen in der Wohnsituation der Personen und Haushalte braucht es jedoch auch eine Einordnung in gesamtgesellschaftliche Entwicklungen. Denn Veränderungen in der Gesellschaft haben Folgen für die Nachfrage nach Wohnraum.

Alterung der Gesellschaft

Die Altersstrukturen haben sich in Deutschland in den vergangenen Jahrzehnten deutlich verschoben. Die Gesellschaft als Ganzes altert und der Anteil der älteren Bevölkerungsschichten nimmt zu ( Abb. 1). Der Anteil der über 70-Jährigen ist seit der Wiedervereinigung kontinuierlich von 9 auf 15 % gestiegen und der Anteil der 51- bis 60-Jährigen seit 2000 bis 2018 von 13 auf über 16 %. Da die Gesamtbevölkerung zuletzt gewachsen ist, haben die älteren Bevölkerungsgruppen nicht nur anteilig an Relevanz gewonnen, sondern auch absolut gesehen. Die Gruppe der 51- bis 60-Jährigen ist beispielsweise seit 2010 um fast 16 % gewachsen, die der 61- bis 70-Jährigen um mehr als 9 %. Gesamtgesellschaftlich kommt älteren Bevölkerungsgruppen damit eine zunehmende Relevanz für den Wohnungsmarkt zu.

Abb. 1: Zusammensetzung der Bevölkerung nach Altersgruppen, 1984–2018 (links); und Veränderung der Bevölkerungszahl in der jeweiligen Altersgruppe in Prozent, 2010–2018 (rechts). Quelle: SOEP v35, eigene Berechnungen.

Migration

Die Zuwanderung aus dem Ausland, ohne die Deutschland bereits seit Mitte der 1970er Jahre schrumpfen würde, war in der Mitte der 2010er Jahre ein viel diskutiertes Thema. Der Wanderungssaldo, die Differenz aus der Anzahl der aus dem Ausland Zugezogenen und ins Ausland Abwandernden innerhalb eines Jahres, war deutlich angestiegen. Die Zuwanderung nach Deutschland erreichte im Jahr 2015, auf dem Höhepunkt der europäischen Flüchtlingskrise, mit einem Wanderungssaldo von 1,1 Mio. Menschen ihren bisherigen Höchstwert. Die Einführung der Arbeitnehmerfreizügigkeit für Bürger aller EU-Mitgliedsländer ab 2011 bzw. 2014 für Rumänien und Bulgarien und 2015 für Kroation hat ebenfalls dazu geführt, dass Deutschland in den vergangenen Jahren wieder einen deutlich höheren Wanderungssaldo zu verzeichnen hatte, als dies beispielsweise in den 2000ern der Fall war. Damit einher geht eine stärker wachsende Bevölkerungszahl. Die Effekte eines hohen Außenwanderungssaldos auf die Wohnsituation sind vielfältig. Unbestritten dürfte zunächst sein, dass eine erhöhte Zahl an Einwohnern zu mehr Nachfragern am Wohnungsmarkt führt. Kulturelle Unterschiede führen darüber hinaus zu Unterschieden in der Wahl der Wohnform. So wohnen Haushalte aus anderen Kulturkreisen häufig mit mehr Personen unter einem Dach, als es hierzulande im Mittel der Fall ist.

Zunahme der Einpersonenhaushalte

Die Entwicklung der Haushaltsstrukturen ist neben der Entwicklung der Bevölkerungszahlen entscheidend für die Wohnraumnachfrage. In Deutschland ist seit vielen Jahren ein Trend hin zur Individualisierung zu erkennen ( Abb. 2). Die Zahl der Einpersonenhaushalte – zwar schon lange die meistverbreitete Wohnform – hat sich stetig und deutlich erhöht. Sie lag im Jahr 1990 noch bei 11,7 Mio., was einem Anteil von knapp 34 % aller Haushalte entsprach. Bis zum Jahr 2018 hat sich die Verbreitung dieser Wohnform um fast die Hälfte erhöht. Die nunmehr 17,3 Mio. Single-Haushalte machen 42 % aller Haushalte aus. Rund drei Viertel aller Haushalte sind Ein- bis Zweipersonenhaushalte. Aber nicht nur der Anteil der Haushalte mit drei und mehr Personen ist gesunken, sondern auch deren absolute Anzahl, sodass diese Nachfragegruppe insgesamt an Relevanz für den Wohnungsmarkt verloren hat. Die Veränderungen in der Haushaltszusammensetzung haben auch zur Folge, dass die durchschnittliche Haushaltsgröße in den vergangenen Jahren stets gesunken ist: von ca. 2,3 Personen je Haushalt im Jahr 1990 auf 2,0 Personen im Jahr 2018.

Beschäftigung und wirtschaftliche Entwicklung

Seit der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise der Jahre 2008/2009 hat die deutsche Wirtschaft eine Boomphase erlebt. Zum Ende der 2010er Jahre wurde die geringste Arbeitslosenquote seit der Wiedervereinigung verzeichnet. Insbesondere seit Mitte der 2010er Jahre profitieren weite Teile der Bevölkerung von Reallohnzu-

Abb. 2: Anzahl der Haushalte nach Haushaltsgröße, 1984–2018 (links); Anteil der Haushalte nach Haushaltsgröße in Prozent, 1990–2018 (rechts). Quelle: SOEP v35, eigene Berechnungen.

wächsen. Die wirtschaftliche Situation und Entwicklung einer Gesellschaft hat maßgeblichen Einfluss auf die Möglichkeit, Wohnraum zu konsumieren. Unter sonst gleichen Bedingungen führt eine positive wirtschaftliche Entwicklung dazu, dass mehr Wohnraum in Anspruch genommen werden kann. »Mehr« beschränkt sich dabei jedoch nicht nur auf mehr Fläche, sondern kann auch qualitativ hochwertigeren Wohnraum bedeuten.

Räumliche Unterschiede und Zusammenhang der Gesamtgesellschaftlichen Trends

Die beschriebenen gesamtgesellschaftlichen Trends sind einerseits genau das, denn sie betreffen die Gesellschaft als Ganzes. Andererseits treffen sie keinesfalls auf alle Teile der Gesellschaft in gleichem Maße zu. So altert die Gesellschaft zwar als Ganzes, ländliche Regionen Ostdeutschlands sind davon jedoch deutlich stärker betroffen als boomende Großstadtregionen. Ähnliches gilt für die Migration und die Entwicklung der Bevölkerungszahlen: Wanderungsbewegungen konzentrieren sich auf wirtschaftsstarke Regionen, diese gewinnen in der Folge an Einwohnern. Strukturschwache Regionen mit schlechten Arbeitsperspektiven verlieren insbesondere an junger Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter, was den dortigen Alterungsprozess wiederum beschleunigt. Migration betrifft zudem einzelne Altersgruppen stärker als andere. Sie spielt in den ältesten Bevölkerungsgruppen kaum eine Rolle, in den jüngeren verändert sie die Bevölkerungszusammensetzung deutlich stärker. Migration wirkt sich außerdem in der kurzen Frist hauptsächlich auf den Mietwohnungsmarkt aus.

Die Zusammenhänge der gesamtgesellschaftlichen Trends sind vielschichtig und multidirektional. Für die nachfolgende Beschreibung der Wohnsituation sollte jedoch stets und mindestens berücksichtigt werden, dass sich die Gesellschaftsstrukturen in ständigem Wandel befinden und dies auch Implikationen für die Analyse der Wohnsituation hat.

Mieternation

Deutschland ist eine Mieternation. Das heißt jedoch nicht, dass die meisten Menschen in Deutschland tatsächlich zur Miete wohnen. Deutschland ist zweigeteilt. Knapp die Hälfte der Menschen wohnt im selbstgenutzten Wohneigentum, die andere Hälfte mietet. In Eigentümerhaushalten wohnen im Durchschnitt mehr Personen als in Mieterhaushalten. Daraus folgt, dass die Wohneigentumsquote auf Haushaltsebene geringer ist als auf Personenebene: 46,5 % der Haushalte sind Eigentümerhaushalte. Deutschland ist vor allem im internationalen Vergleich eine Mieternation: Innerhalb der EU-Länder hat Deutschland die geringste Wohneigentumsquote.

Die Teilung in Mieter und selbstnutzende Eigentümer vollzieht sich in Deutschland entlang verschiedener sozio-ökonomischer, aber auch geografischer Merkmale weniger symmetrisch, als es das bundesdeutsche Mittel zunächst vermuten ließe. Beispielsweise unterschiedet sich die Wohneigentumsquote in den alten Ländern auch 30 Jahre nach der Wiedervereinigung deutlich von der in den ostdeutschen Ländern. Seit der Wiedervereinigung kam es bei der Wohneigentumsquote, wie bei anderen sozio-ökonomischen Indikatoren auch, zu einem Konvergenzprozess. Das bedeutet: Ausgehend von einem geringeren Niveau, ist die Wohneigentumsquote im Osten stärker gestiegen als im Westen, insbesondere bis zum Beginn der 2000er Jahre. Dennoch liegt der Anteil der Personen, die in den eigenen vier Wänden wohnen, im Westen mit 51 % deutlich über dem im Osten der Republik mit 42 % ( Abb. 3).

Abb. 3: Wohneigentumsquote in Deutschland, Anteil der Haushalte bzw. Personen, die im selbstgenutzten Wohneigentum wohnen, 1984–2018. Quelle: SOEP v35, eigene Berechnungen.

Gesamtgesellschaftlich ist die Wohneigentumsquote in Deutschland auf dem höchsten jemals gemessenen Niveau, sie stagniert allerdings seit 2010. Zwischen den Altersgruppen lassen sich jedoch Verschiebungen in der Wohneigentumsquote erkennen. So ist der Anteil der Wohneigentümer unter den über 70-Jährigen bereits seit der Wiedervereinigung stetig steigend, von 37 % im Jahr 1990 auf 59 % im Jahr 2018, bei den 50- bis 70-Jährigen ist die Quote ebenfalls gestiegen. Natürlich beginnen die typischen wohneigentumsbildenden Jahre nicht mit dem 60. oder 70. Lebensjahr, sondern in den Jahren der Familiengründung ab 30.Unter den 30- bis 40-Jährigen wohnten im Jahr 2018 nur noch knapp ein Drittel in einer Eigentumsimmobilie, Mitte der 1990er waren es noch über 40 %. Die starken Veränderungen in den hohen Altersgruppen sind dadurch zu erklären, dass Geburtskohorten, die in jungen Jahren wenig Wohneigentum gebildet haben, durch Kohorten ersetzt werden, unter denen es mehr Wohneigentümer gibt.

Da Personen höheren Alters einen immer größeren Anteil der Gesamtbevölkerung ausmachen, kommt ihnen auch zunehmendes Gewicht bei der gesamtgesellschaftlichen Wohneigentumsquote zu. Die Wohneigentumsquote in jungen Jahren ist hingegen rückläufig. Als Gründe dafür werden eine zunehmende Akademisierungsrate und ein damit verbundener späterer Berufseintritt, spätere Partnerschaftsbildung und höhere Anforderungen an die berufliche Flexibilität genannt. Die Migration in den 2010er Jahren war zudem auf jüngere Bevölkerungsgruppen im erwerbsfähigen Alter fokussiert, was ebenfalls dämpfende Effekte auf die Wohneigentumsbildung in diesen Altersgruppen hatte.

Die Zusammensetzung der Mieter- und Eigentümerhaushalte hat sich hinsichtlich ihrer Altersstruktur verändert. Die Eigentümerhaushalte bestehen heute zu 30 % aus Haushalten mit einem Haushaltsvorstand – also derjenigen Person, die den größten Beitrag zum Haushaltseinkommen leistet – im Alter von mehr als 70 Jahren, im Jahr 2010 waren es 26 % und im Jahr 1990 sogar nur 17 %. Der Anteil der 30- bis 40-Jährigen hat sich unter den Wohneigentümern in den letzten 20 Jahren indes halbiert und liegt bei nur noch 8 %. Die Veränderungen in der Alterszusammensetzung bei den Mieterhaushalten fällt hingegen weniger stark aus. Zwar sinkt auch hier der Anteil jüngerer Haushalte zu Gunsten älterer, allerdings liegt der Anteil der über 70-Jährigen unter den Mieterhaushalten konstant bei rund 20 %. Das mittlere Alter in einem Mieterhaushalt lag im Jahr 2018 bei 41 Jahren, gestiegen von 38 im Jahr 1990, in Eigentümerhaushalten bei 48, gestiegen von 41 im Jahr 1990. Die Alterung der Gesellschaft trifft Eigentümer- und Mieterhaushalte somit nicht in gleichem Maße und Eigentümer sind stärker vom demografischen Wandel betroffen als Mieter.

Auf immer größerem Fuß?
Veränderung des Wohnflächenkonsums über die Zeit und im Lebensverlauf

Im Lebensverlauf verändert sich die Nachfrage nach Wohnraum. Die erste selbstbestimmte Wohnentscheidung beginnt mit dem Verlassen des Elternhauses. Der Wohnraumbedarf in jungen Lebensjahren ist inbesondere auf kleine, günstige Wohnungen fokussiert. Dies ändert sich mit steigendem Einkommen und beginnender Familiengründung. Die Nachfrage des Haushalts erhöht sich sowohl hinsichtlich der Qualität als auch der Größe der Wohnung und es wird zunehmend Wohneigentum gebildet. In den darauffolgenden Jahren der beruflichen und wirtschaftlichen Festigung ist die Umzugsmobilität gering und die eigenen Kinder verlassen das Haus. Mit der Ruhestandsphase beginnen Überlegungen hinsichtlich des Alterswohnsitzes. Eventuell wird auch ein Umzug in eine altengerechte Wohnung, die Wohnung der Kinder oder eine Pflegeeinrichtung relevant.

Diese Veränderungen im Wohnkonsum zeigen sich besonders deutlich in der durchschnittlichen Wohnfläche pro Kopf, welche mit dem Alter ansteigt ( Abb. 4). Im Jahr 2018 beispielsweise lag diese unter den über 70-Jährigen bei 68 m² und war damit mehr als doppekt so hoch wie bei den unter 20-Jährigen, die häufig noch im elterlichen Haushalt wohnen. Die 30- bis 40-Jährigen wohnen auf durchschnittlich 40 m² pro Kopf. Die Veränderungen des Wohnkonsums im Lebensverlauf werden als Lebenszykluseffekt bezeichnet. Im höheren Alter steigt die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf besonders stark an, was grundsätzlich Teil des Lebenszykluseffekts ist und als Remanenzeffekt bezeichnet wird. Diese Phase beginnt im Durschnitt um das 50. Lebensjahr, wenn die Kinder das Haus verlassen und die Eltern allein zurückbleiben (»Remanenz«). Die Haushalte verändern ihren Wohnkonsum dann in der Regel trotz des gesunkenen Wohnflächenbedarfs nicht mehr, sodass die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf steigt. Außerdem steigt mit hohem Alter der Anteil der Einpersonenhaushalte, da zum Beispiel ein Partner verstirbt. Im Zeitverlauf ist die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf in Deutschland stetig gestiegen: von 35,8 m² pro Kopf im Jahr 1990 auf 47,9 im Jahr 2018 – ein Anstieg um 34 %. Mit Einschränkungen lässt sich sagen, dass über alle Altersgruppen hinweg über die Zeit mehr Wohnfläche pro Kopf konsumiert wird. Veränderungen innerhalb einer Altersgruppe über die Zeit werden als Kohorteneffekte bezeichnet.

Abb. 4: Durchschnittliche Wohnfläche im Zeit- und Lebensverlauf, Alter: 0–85, 1984–2018. Quelle: SOEP v35, eigene Berechnungen.

Angespannter Wohnungsmarkt und Strukturveränderungen

Der Trend eines stetig steigenden Wohnflächenverbrauchs verlief aber nicht linear. Die Wachstumsrate hat sich seit 2010, in dem die durchschnittliche Wohnfläche bereits bei 46,3 m² lag, deutlich verlangsamt ( Abb. 5).Das liegt jedoch vor allem daran, dass die Wohnfläche pro Kopf unter den Mietern nicht weiter gestiegen ist. Seit 2010 stagniert sie bei knapp über 40 m². Dagegen stieg sie bei den Eigentümern seitdem ungebremst von 52,2 auf 55,3 m² im Jahr 2018. Verschiedene Faktoren treiben die asymmetrischen Entwicklungen in der durchschnittlichen Wohnfläche bei Mietern und Eigentümern seit 2010.

Das Ende der 2000er bzw. der Beginn der 2010er Jahre markiert den Beginn eines langanhaltenden Immobilienzyklus mit steigenden Kaufpreisen und Mieten. Der Wohnungsmarkt ist in solchen Phasen in einem gewissen Rahmen in der Lage, einen Teil der erhöhten Nachfrage in sich selbst aufzufangen: Die Zahl der Haushaltsmitglieder erhöht sich, was wiederum die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf senkt. Die Haushalte verringern also ihren Wohnflächenkonsum, um weniger stark von Preissteigerungen betroffen zu sein. Für diese Erklärung spricht, dass die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf unter den Mietern in den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern, die durchweg zu den angespannten Wohnungsmärkten gehören, seit 2010 bis 2018 nicht nur stagnierte, sondern sogar von 40,6 m² auf 38,2 m² zurückging. Gleichzeitig ist die Bevölkerung in den Großstädten seit 2010 überproportional stark gewachsen, was den dämpfenden Effekt auf den Durchschnitt über alle Mieterhaushalte noch erhöht.

Auch die Migration spielt eine Rolle ( Abb. 5). Unter den Mietern ist der Anteil der Bevölkerung mit Migrationshintergrund seit 2010 um gut sieben Prozentpunkte gestiegen und lag im Jahr 2018 bei 32 %. Im gleichen Zeitraum ist der Anteil unter den Eigentümern um nur zwei Prozentpunkte angestiegen und lag im Jahr 2018 halb so hoch wie unter den Mietern. Die Wohnfläche pro Kopf hat sich dabei jedoch unter den Mietern mit Migrationshintergrund nicht wesentlich verändert. Menschen mit Migrationshintergrund wohnten im Jahr 2018 also im Durchschnitt nicht kleiner als im Jahr 2010. Die Verschiebung hin zu einem größeren Migrantenanteil unter den Mietern bremst allerdings den Anstieg in der Wohnfläche bei der Gesamtheit der Mieter, da Migranten im Durchschnitt weniger Wohnfläche pro Kopf konsumieren.

Der Anteil der Bevölkerung mit Migrationshintergrund ist in den Großstädten überdurchschnittlich hoch. Es läge also die Vermutung nahe, dass der Rückgang der durchschnittlichen Wohnfläche in den Großstädten allein auf einen überproportionalen Anstieg der Bevölkerung mit Migrationshintergrund zurückzuführen sei. Dem ist jedoch nicht so, denn auch unter der Großstadtbevölkerung ohne Migrationshintergrund ist die Wohnfläche zuletzt rückläufig.

Abb. 5: Durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf für ausgewählte Gruppen, 1984–2018. Quelle: SOEP v35, eigene Berechnungen.

Es scheint also so, als würden Veränderungen in der Bevölkerungszusammensetzung und lokale Marktanspannungen den langanhaltenden Trend eines stetig steigenden Wohnflächenkonsums pro Kopf in Teilen der Bevölkerung ausbremsen. Dies zeigt sich auch hinsichtlich der durchschnittlich zur Verfügung stehenden Anzahl an Wohnräumen pro Kopf. In der Gesamtschau ist auch dieser Indikator seit der Wiedervereinigung stetig angestiegen. Im Jahr 1990 standen jedem Einwohner im Durchschnitt 1,5 Räume zur Verfügung, im Jahr 2018 sind es mit 1,9 ein Viertel mehr. Die Entwicklung der durchschnittlichen Wohnfläche und der durchschnittlichen Anzahl an Wohnräumen pro Kopf ist nahezu perfekt miteinander korreliert, soll heißen: Im Zeitverlauf haben sich diese beiden Indikatoren im Gleichlauf entwickelt. Die durchschnittliche Raumzahl stagniert seit 2010 unter den Mietern und liegt bei 1,6. Unter den Eigentümern hingegen ist sie weiter gestiegen und lag im Jahr 2018 bei 2,1 Wohnräumen pro Kopf.

Subjektive Einschätzung zur Wohnfläche

Wohnen dient zum einen der Befriedigung eines Grundbedürfnisses, dem Obdach, zum anderen ist Wohnen auch ein Konsumgut. Nicht jeder Mensch konsumiert gleich viel, egal welches Konsumgut man betrachtet. Neben dem finanziellen Spielraum sind auch die subjektiven Ansprüche und Gewohnheiten entscheidend für den Wohnflächenkonsum.

Die subjektive Bewertung der Größe der eigenen Wohnung hat sich seit der Wiedervereinigung verändert ( Abb. 6). Dabei ist insbesondere unter den Eigentümern der Anteil derjenigen gestiegen, die ihre Wohnung als zu groß einschätzen: von 12 % im Jahr 1990 über 16 % im Jahr 2000 auf 24 % im Jahr 2018. Auch bei den Mieterhaushalten hat sich dieser Anteil von 5 auf 9 % deutlich erhöht. Doch der Anteil derjenigen, die ihre Wohnung als zu groß einschätzen ist unter den Mietern deutlich geringer als unter den Eigentümern. Das umgekehrte Bild zeigt sich beim Anteil derjenigen, die ihre Wohnung als zu klein ansehen. Unter den Mieterhaushalten waren dies im Jahr 2018 rund 18 %, bei den Eigentümern lediglich 6 %. Die Anteile derjenigen, die ihre Wohnung als zu klein ansehen, sind dabei über die Zeit recht konstant. Insgesamt spiegeln sich die objektiven Ergebnisse auch in der subjektiven Selbsteinschätzung der Haushalte wider.

Außerdem unterscheiden sich die Einschätzungen der Mieter und Eigentümer dahingehend, was sie als zu groß oder zu klein ansehen. Im Jahr 2018 lag die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf bei Mietern, die ihre Wohnung als zu klein bezeichnen bei 27 m², bei Eigentümern waren es 34. Gerade richtig sind bei Mietern im Durchschnitt 42 m² pro Kopf und bei Eigentümern 51. Zu groß schließlich bedeutet durchschnittlich 66 m² bei Mietern und 82 m² pro Kopf bei Eigentümern.

Abb. 6: Subjektive Einschätzung der Haushalte zur Angemessenheit der Wohnungsgröße, 1990–2018. Quelle: SOEP v35, eigene Berechnungen.

Wohnkosten im Fokus

Den Wohnkosten kommt im öffentlichen Diskurs breite Aufmerksamkeit zu. Steigende Preise können dabei ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt sein. Das Angebot an Wohnraum reagiert aufgrund der langen Bauzeiten nur mittel- bis langfristig auf Anstiege in der Nachfrage. Der Ausgleich zwischen Angebot und Nachfrage entsteht zunächst durch höhere Preise, was Anreize für mehr Bautätigkeit schafft und den Wohnungsbestand erhöht. Mittel- bis langfristig werden so die Preisanstiege gebremst. An dieser Stelle soll auf zwei Facetten der Preisanstiege eingegangen werden: die Entwicklung der Vermögenswerte und die der Wohnkosten.

Vermögensungleichheit zwischen Mietern und Eigentümern

Der Marktwert von Wohnimmobilien ist in den 2010er Jahren deutlich gestiegen. Sinkende Zinsen für Hypothekendarlehen, die es erlauben, deutlich höhere Kaufpreise zu finanzieren, und eine hohe Nachfrage, die insbesondere in den Ballungsräumen auf ein geringes Angebot trifft, ließen die Kaufpreise ansteigen. Dies trifft Mieter und Eigentümer in entgegengesetzter Weise. Für Mieter – oder besser: potenzielle zukünftige Wohneigentümer – bedeuten die gestiegenen Immobilienpreise, dass der Schritt ins Wohneigentum schwieriger wurde. Denn während die gefallenen Zinsen vielerorts zwar dafür sorgten, dass der jährlich für einen Kredit fällige Betrag aus Zinsen und Tilgungsrate (die Annuität) deutlich schwächer anstieg, als die Kaufpreise es zunächst vermuten ließen, gilt dies nicht für die Eigenkapitalanforderungen, die prozentual an die Kaufpreise gekoppelt sind.

Für Eigentümer, die ihre Immobilie bereits vor dem Immobilienboom der 2010er Jahre erworben haben, folgen daraus deutliche Vermögenszuwächse ( Abb. 7). Das durchschnittliche Nettoimmobilienvermögen, der Marktwert der selbstgenutzten Immobilie abzüglich noch ausstehender Hypotheken, ist zwischen 2012 und 2017 um 25 % auf etwas mehr als 140.000 € gestiegen. In den städtischen Regionen fielen die Wertzuwächse der Eigentümer einer selbstgenutzten Immobilie mit einem Plus von rund 28 % höher aus als in ländlichen Regionen, wo diese um 17 % anstiegen. Somit haben sich die ohnehin schon bestehenden Unterschiede im Nettoimmobilienvermögen zwischen städtischen und ländlichen Regionen noch verstärkt. Im Jahr 2017 lag dieses in städtischen Regionen bei knapp 160.000 € und damit 43 % über dem Durchschnitt im ländlichen Raum. Im Jahr 2012 lag die Differenz noch bei rund 30 %.

Abb. 7: Durchschnittliches Nettoimmobilienvermögen, nur selbstgenutzte Immobilien, nach Regionstypen und Alter, 2002–2017. Quelle: SOEP v35, eigene Berechnungen.

Unterschiede in den Nettoimmobilienvermögen zeigen sich insbesondere auch im Altersverlauf. Mit zunehmendem Alter nimmt der Anteil der Immobilieneigentümer zu, die schuldenfrei wohnen. So lag der durchschnittliche Nettowert der selbstgenutzten Immobilie unter den über 75-Jährigen in städtischen Regionen im Jahr 2017 bei 210.000 €, bei den 36- bis 45-Jährigen sind es rund 100.000 € weniger. Diese Unterschiede im Immobilienvermögen machen sich auch im gesamten Nettovermögen bemerkbar. Aber insbesondere hat dies Implikationen für die Vermögensunterschiede zwischen Mietern und Eigentümern.

Mieter sind in allen Altersgruppen weniger vermögend als Eigentümer. Diese Differenz ist in den jüngeren Altersgruppen weniger stark betont, steigt aber mit zunehmendem Alter an. Unter den Mietern lag das durchschnittliche Nettovermögen im Jahr 2017 bei lediglich 26.000 €. Demgegenüber stehen die Eigentümer mit einem durchschnittlichen Nettovermögen von 180.000 €. Die über 65-jährigen Eigentümer kommen auf ein Nettovermögen von rund 230.000 €, das 8-Fache der Mieter im selben Alter. Im hohen Alter wohnen die Eigentümer also nicht nur mietfrei, sondern sie haben auch noch ein beträchtlich höheres Vermögen angespart als Mieter.

Zyklizität bei den Wohnkosten

Der deutsche Wohnungsmarkt hat seit der Wiedervereinigung erst zwei Phasen deutlich ansteigender Preise erlebt: die erste Phase in den 1990er Jahren, die zweite in den 2010er Jahren. In den 2000ern stagnierten die Preise nominal, preisbereinigt gingen sie zurück: Die allgemeine Preissteigerung überstieg also die Preisentwicklung bei den Wohnimmobilien. Preisanstiege wirken sich keineswegs gleichmäßig auf die Wohnkosten der Mieter und Eigentümer aus und innerhalb der Gruppen gibt es deutliche Unterschiede.

Um die Entwicklung der Wohnkosten von Eigentümern und Mietern zu vergleichen, bedarf es einiger Annahmen. Im Folgenden beschränken wir uns auf einen Vergleich der bruttokalten Wohnkosten ( Abb. 8) und definieren diese für Mieterhaushalte als Grundmiete zuzüglich der kalten Nebenkosten, wie z. B. die Kosten für den Hausmeister oder die Straßenreinigung. Bei den Eigentümern hingegen definieren wir die Ausgaben für Zins- und Tilgung zuzüglich der kalten Nebenkosten als die bruttokalten Wohnkosten. Bei den Eigentümern ist der Tilgungsanteil, der bei der Finanzierung eines Immobilienkredits aufgebracht wird, vermögensbildend und eigentlich nicht Teil der Kosten. In den Daten des SOEP wird jedoch nicht zwischen Zins- und Tilgungsanteil unterschieden. Auf eine Schätzung der Anteile auf Basis anderer Datenquellen wird an dieser Stelle verzichtet. (Aufgrund mangelnder Vergleichbarkeit der Daten werden für Mieter keine Werte für die Jahre 2014 und 2015 ausgewiesen, für Eigentümer nicht für das Jahr 2015.)

Nach der Wiedervereinigung sind die Wohnkosten für Mieter und Eigentümer zunächst recht deutlich angestiegen. Bei den Mieterhaushalten gehen die starken Anstiege in Teilen auf die Überführung der ostdeutschen Mieten vom mietpreisgebundenen Niveau hin zu realistischeren Marktmieten zurück. Aber auch in Westdeutschland stiegen die Mieten. Diese Phase war von hoher Zuwanderung und dynamischer Bevölkerungsentwicklung geprägt. In den 2000ern, in denen Deutschland aufgrund schlechter wirtschaftlicher Entwicklung und hohen Arbeitslosenzahlen als »kranker Mann Europas« galt, kann der Wohnungsmarkt als entspannt bezeichnet werden. Aufgrund des zu dieser Zeit erwarteten Bevölkerungsrückgangs, der aus der geringen Nettomigration und der prognostizierten langfristigen demografischen Entwicklung resultiert, galt Deutschland in weiten Teilen als »fertig gebaut«. Die 2010er Jahre haben gezeigt, dass dem nicht so ist, und die hohe Nachfrage nach Wohnraum lässt insbesondere in den Ballungszentren die Mieten steigen. Dies führt dazu, dass auch das bundesdeutsche Mietpreisniveau ansteigt.

Eine Betrachtung der Entwicklung der durchschnittlichen Wohnkosten von Mietern und Eigentümern unterschlägt – neben räumlichen Unterschieden, welche sich mit den Daten des SOEP nur sehr eingeschränkt darstellen lassen – auch die Tatsache, dass Neuvertragsmieter und neue Eigentümer anders von den Geschehnissen am Wohnungsmarkt betroffen sind als Mieter und Eigentümer, die ihre Wohnung schon längere Zeit bewohnen ( Abb. 8 unten). So stiegen zuletzt die Wohnkosten der Haushalte, die ihre Wohnung erst frisch bezogen haben, stärker an als die Wohnkosten derjenigen, die schon länger in ihren Wohnungen wohnen. Von den rund 19 Mio. Eigentümerhaushalten wohnen nur rund 650.000 Haushalte, rund 3,5 %, seit weniger als zwei Jahren in ihrer Wohnung, mehr als die Hälfte hingegen seit 20 und mehr Jahren. Von den knapp 22 Mio. Mieterhaushalten hingegen wohnen rund 3 Mio. oder 14 % seit weniger als zwei Jahren in ihrer Wohnung. Länger als 20 Jahre in derselben Wohnung wohnen lediglich 20 % der Mieterhaushalte. Die Mieter sind also insgesamt mobiler

Abb. 8: Entwicklung der durchschnittlichen bruttokalten Wohnkosten der Eigentümer- und Mieterhaushalte, 1991–2018, unten: nach Wohndauer, Linien zeigen geglätteten Trend. Quelle: SOEP v35, eigene Berechnungen.

und damit stärker von der angespannten Marktsituation betroffen, in der sie gestiegene Neuvertragsmieten in Kauf nehmen müssen. Die höhere Mobilität unter den Mietern trägt auch dazu bei, dass die durchschnittlichen Wohnkosten der Mieter in den 2010er Jahren stärker stiegen als die der Eigentümer. Auf Seite der Eigentümer kommt hinzu, dass der Rückgang der Zinsen für Hypothekendarlehen dazu geführt hat, dass die resultierende Annuität weniger stark angestiegen ist, als es die reinen Anstiege der Kaufpreise vermuten ließen.

In den obigen Ausführungen wurde darauf hingewiesen, dass sich die Zusammensetzung der Eigentümerhaushalte in den vergangenen Jahren stark verändert hat und der Anteil der älteren Haushalte unter den Wohneigentümern besonders stark angestiegen ist. Dies macht sich nicht zuletzt auch darin bemerkbar, dass der Anteil der schuldenfreien Eigentümerhaushalte in den vergangenen Jahren deutlich angestiegen ist. In der Mitte der 1990er Jahre teilten sich die Eigentümer hälftig in schuldenfreie und verschuldete Haushalte auf, im Jahr 2018 waren mehr als 60 % schuldenfrei. Die Alterung spielt aber auch unter den hier betrachteten Eigentümerhaushalten mit Hypothekenschulden eine Rolle, denn mit steigendem Alter bzw. steigender Wohndauer in der selbstgenutzten Immobilie steigt, zumindest in den Erwerbsjahren, das Einkommen in der Regel an. Dies sollte auch bei der Interpretation des folgenden Wohnkostenanteils berücksichtigt werden.

Keine Zyklizität beim Wohnkostenanteil

Die steigenden Miet- und Kaufpreise am Markt für Wohnimmobilien sind nur eine Seite der Medaille. Jedem Kostenpunkt steht in der Regel auch eine Einnahmenseite gegenüber. Im Falle der Wohnkosten ist dies die Einkommensentwicklung der Haushalte. Die durchschnittlichen Haushaltseinkommen sind in den 2010er Jahren deutlich gestiegen und breite Teile der Bevölkerung konnten Einkommenszuwächse verzeichnen, sowohl auf Seiten der Eigentümer als auch der Mieter.

Der Anteil am Einkommen, den die Haushalte für die bruttokalten Wohnkosten aufbringen ( Abb. 9), ist infolgedessen, im Gegensatz zu den 1990er Jahren, in der aktuellen, angespannten Wohnungsmarktsituation nicht gestiegen. Bei den Eigentümern sind der durchschnittlich aufgewendete Anteil für Zins und Tilgung

Abb. 9: Entwicklung des Anteils der bruttokalten Wohnkosten der Eigentümer- und Mieterhaushalte am Nettoeinkommen, 1991–2018, unten: nach Wohndauer, Linien zeigen geglätteten Trend. Quelle: SOEP v35, eigene Berechnungen.

sowie die kalten Nebenkosten zuletzt sogar gesunken. Bei den Mietern stagniert der Anteil bereits seit Mitte der 2000er bei rund 27 %.

Beim Anteil der Wohnkosten am Einkommen gilt wie auch bei der Höhe der Wohnkosten selbst, dass Haushalte, die erst kürzlich die Wohnung bezogen haben, im Durchschnitt mehr finanzielle Mittel aufwenden als Haushalte, die schon seit längerem ihre Wohnung bewohnen. Allerdings zeichnet sich hier in der aktuellen Periode, anders als bei den absoluten Wohnkosten, kein deutliches Auseinanderdriften in der Wohnkostenbelastung ab. Das bedeutet, dass zwar die Wohnkosten am Markt für Neuvertragsmieter und in Teilen auch die der Eigentümer im aktuell angespannten Wohnungsmarkt zulegen, die Einkommen dieser Gruppen aber ebenso gestiegen sind. Zusammengefasst heißt das: Zwar steigen die Wohnkosten, jedoch können diejenigen, die eine Wohnung zu teureren Preisen beziehen, sich dies auch leisten.

Allerdings sind die steigenden Preise am Markt für Wohnimmobilien keinesfalls für jeden erschwinglich. Haushalte, die bereits in einer Wohnung wohnen, die relativ zu ihrem Einkommen teuer ist, Haushalte, die also bereits einen hohen Anteil ihres Einkommens für die Wohnkosten aufwenden, bleibt der Zugang zum Wohnungsmarkt verwehrt, wenn Marktpreise und Bestandspreise weit auseinander liegen.

Geringverdiener am stärksten belastet

Haushalte mit einer durchschnittlich hohen Wohnkostenbelastung sind in der Regel geringverdienende Haushalte. Dieser Zusammenhang wird auch als Schwabe’sches Gesetz bezeichnet, benannt nach Ernst Schwabe, der dies bereits 1868 empirisch nachwies. Im Falle der Mieter heißt dies im Jahr 2018 konkret, dass die Haushalte, die zu den 10 % der einkommensstärksten Mieterhaushalte gehören, im Mittel rund 16 % ihres Einkommens für die bruttokalten Wohnkosten ausgeben. Für die Haushalte mit mittleren Einkommen sind es 25 % und für die 10 % mit den geringsten Einkommen sind es im Mittel rund 40 %. Einkommensschwachen Haushalten fehlt also insbesondere in Phasen und Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten – im Falle der Mieter sind dies Regionen, in denen Neuvertrags- und Bestandsmieten weiter auseinanderliegen – der finanzielle Spielraum für einen Umzug.

Bei den einkommensschwachen Haushalten handelt es sich um Gruppen, die auch häufig im Mittelpunkt der Armutsforschung stehen. So geben alleinerziehende Mieterhaushalte im Durchschnitt rund 30 % ihres Einkommens für die bruttokalten Wohnkosten aus. Der Anteil derjenigen unter ihnen, die mehr als 30 % ihres Einkommens aufwenden, liegt bei rund 40 %.Diese Werte entsprechen in etwa den Belastungen von Single-Mieterhaushalten, wobei diese nicht noch zusätzlich Ausgaben im Zusammenhang mit Kindern aufbringen und im Durchschnitt deutlich mehr Wohnfläche pro Kopf bewohnen. Zum Vergleich: Paar-Mieterhaushalte wenden im Durchschnitt nur 22 % ihres Einkommens für die Bruttokaltmiete auf und lediglich 18 % wenden mehr als 30 % ihres Haushaltseinkommens auf.

Subjektive Wohnkostenbelastung

Die finanzielle Belastung, die aus den Wohnkosten entsteht, schätzen die Eigentümer und Mieter subjektiv sehr unterschiedlich ein ( Abb. 10). Auf einer Skala von 0 (»überhaupt kein Problem«) bis 10 (»sehr hohe finanzielle Belastung«) werden Eigentümer und Mieter befragt, wie sie die finanzielle Belastung, die ihnen aus den Wohnkosten einschließlich der Nebenkosten entsteht, bewerten.

Die Gruppe der Eigentümer insgesamt fühlt sich deutlich weniger stark von den Wohnkosten betroffen als Mieter. Dies ist jedoch hauptsächlich auf Unterschiede zwischen Eigentümern, die noch Restschulden aus Hypothekendarlehen begleichen müssen, und schuldenfreien Eigentümern zurückzuführen. Schuldenfreie Eigentümerhaushalte stellten im Jahr 2018 rund 28 % aller Haushalte dar. Unter diesen liegt der Anteil derjenigen, die ihre finanzielle Belastung aus den Wohnkosten mit »0 – überhaupt kein Problem« bezeichnen bei über 40 %, im Durchschnitt vergibt diese Gruppe 2,3 Punkte.

Die subjektive Belastung aus den Wohnkosten unterscheidet sich unter den Eigentümern, die noch Zins- und Tilgungsleistungen aufbringen müssen und Mieterhaushalten nur unwesentlich. Jeweils etwas mehr als 20 % geben an, die Wohnkosten einschließlich der Nebenkosten seien überhaupt kein Problem, jeweils drei Viertel der Haushalte vergeben einen Wert bis zu einschließlich 5 Punkten, im Durchschnitt jeweils 3,5 Punkte. Werte von 8 und mehr Punkten vergeben rund 10 % der Mieterhaushalte, bei den Eigentümern mit Zins- und Tilgungsleistungen sind es 8 % und bei den schuldenfreien Eigentümern nur 4 %.

Abb. 10: Subjektive Belastung durch Wohnkosten der Eigentümer- und Mieterhaushalte, 2018.Quelle: SOEP v35, eigene Berechnungen.

Zusammenfassung und Schlussfolgerungen

Die Situation am deutschen Wohnungsmarkt ist auch zu Beginn der 2020er Jahre angespannt. Dieser Beitrag beschreibt zum einen, wie sich die Marktanspannung auf verschiedene Teilnehmer am Wohnungsmarkt auswirkt, aber auch, welche gesamtgesellschaftlichen Trends die Wohnsituation in Deutschland beeinflussen.

Während Eigentümer von Immobilien, die diese noch vor dem aktuellen Immobilienboom erworben haben, von deutlichen Vermögenszuwächsen profitieren, sehen sich potenzielle Erwerber von Wohneigentum und insbesondere Mieter, die einen Umzug planen, steigenden Wohnkosten gegenüber. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Wohnkostenbelastung gestiegen ist. Vielmehr zeigt sich, dass diejenigen Haushalte, die eine im Verhältnis teurere Wohnung anmieten oder kaufen, sich diese auch leisten können. Kritisch ist die Situation in einem angespannten Wohnungsmarkt jedoch für die Haushalte, die auch in einem entspannten Wohnungsmarkt bereits einen hohen Anteil ihres Einkommens für die Wohnkosten aufwenden. Diese Gruppen gilt es, kurzfristig gezielt zu unterstützen, sodass sich deren Belastung nicht weiter erhöht.

Als zielgerichtetes und effektives Instrument hat sich hier das Wohngeld gezeigt. Dies unterstützt Haushalte in finanziell angespannten Lagen direkt und bezuschusst die Wohnkosten. Regelmäßige Bedarfsprüfungen sorgen für eine effiziente Zuweisung der Fördermittel. Die soziale Wohnraumförderung, früher als sozialer Wohnungsbau bezeichnet, ist hingegen weniger treffsicher. Die Bedarfsprüfung erfolgte in der Vergangenheit fast überall nur einmalig. Steigt das Einkommen mit der Zeit an, wohnen dann Haushalte in einer geförderten Wohnung, die sich eigentlich auch am freien Markt versorgen könnten. Diese Ineffizienzen müssen beseitigt werden, denn ein wohldosierter Anteil an sozial gefördertem Wohnraum bietet sozio-ökonomisch schwachen Gruppen einen wichtigen Marktzugang. Die 2015 eingeführte und zuletzt verschärfte Mietpreisbremse sowie Nachbesserungen bei der Modernisierungsumlage sollen zudem in der kurzen Frist verhindern, dass die Mietpreise zu sehr überschießen.

Doch all diese Instrumente sind in einem angespannten Wohnungsmarkt, in dem die Nachfrage das Angebot übersteigt, nur ein Pflaster. Damit die Wunde sich schließt, muss mehr Wohnraum bereitgestellt werden. Hier gilt es in erster Linie, die bereits deutlich gestiegenen Neubauaktivitäten auf hohem Niveau zu verstetigen.

Doch spätestens jetzt sind auch Konzepte zu entwickeln, wie zukünftig auf unerwartete Nachfrageanstiege reagiert werden kann. Auf kommunaler Ebene bedeutet dies, dass mehr Bauland zur Verfügung stehen muss, welches bei Bedarf deutlich kurzfristiger abgerufen werden kann, als dies in der Vergangenheit der Fall war. Zudem können modulare Bauweisen dazu beitragen, die Bauzeiten zu verkürzen. Selbst wenn man davon ausginge, dass eine zukünftige »Wohnungsfrage 4.0« keine direkte Wiederholung der jetzigen oder einer vergangenen ist, sollten in Zukunft mindestens Antworten auf alte Fragen gefunden worden sein.

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