Читать книгу: «Vonovia oder doch Ganovia?»

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© 2021 novum publishing

ISBN Printausgabe: 978-3-99107-289-8

ISBN e-book: 978-3-99107-290-4

Lektorat: K. Kulin

Umschlagfotos: Mastercard Popov | Dreamstime.com; Hermann Weißker

Umschlaggestaltung, Layout & Satz: novum publishing gmbh

Innenabbildungen: Hermann Weißker

www.novumverlag.com

Vorwort

Vonovia ist kein unbekannter Begriff, zumindest nicht in der internationalen Immobilienlandschaft – oder doch? Für beide Fälle wird im Folgenden das Bild des Unternehmens deutlicher, schärfer und kontrastreicher abgebildet.

Der Buchtitel

Spannend für alle Mieter wird es, wenn die Betriebskostenabrechnungen alljährlich in die Wohnzimmer flattern. Wenn mehr als drei Mieter zu diesem bedeutungsvollen Zeitpunkt im Haus oder im Außenbereich des Grundstücks erregt diskutieren und gestikulieren, dann geht es relativ laut und für alle Umstehenden sichtbar um den Weltmeister im Erfinden neuer Kostenarten, um den Abrechnungskünstler besonders eigener, aber auch fremder Kontrollen und Leistungen im Wohnhochhaus und in der Außenanlage, um den Wächter der konsequenten Einhaltung und Wahrung des Wirtschaftlichkeitsprinzips, um den Meister, der mit nicht nachvollziehbaren Formulierungen und Darstellungen brilliert, um den Verwaltungsbevollmächtigten (Verwaltungsvollmacht: Bochum, den 24.01.2019) der WOBA Dresden GmbH.

Die Kommunikation

Mit der Kommunikation zwischen Mieter und dem Verwaltungsbevollmächtigten des Vermieters ist das so eine Sache. Sie hat ja eigentlich die Funktion, die Führung, die Organisation sowie das Marketing aller Geschäftsaktivitäten nach innen und außen, aber besonders uns Mietern gegenüber, achtungsvoll und verständlich zu gestalten. Der erforderliche und vertrauensvolle Dialog zwischen beiden Mietvertragspartnern besitzt leider Merkmale einseitigen Desinteresses, von Widersprüchlichkeit, Hinhaltetaktik, Überrumpelung sowie Mangel an Problemlösungen bis hin zum Abbruch der Problembearbeitung. Die Verständigung deutet eher auf eine Vertragsgegnerschaft als auf eine Vertragspartnerschaft hin.
Die zahlreichen möglichen Kommunikationskanäle zu Vonovia sind gewollt sehr eng ausgelegt und wirken wie ein Filter. Auf normale Postsendungen und E-Mails wird nicht reagiert und geantwortet. Telefonate sind sehr zeitaufwendig. Der schnelle Kontakt zu uns ist die Telefonnummer 0234/414700 und je nach Laune des Gesprächspartners zusätzlich die Forderung nach der 18-stelligen Identifikationsnummer. Nur auf Einschreibebriefsendungen erhält man in der Regel eine schriftliche oder in Ausnahmefällen eine telefonische Eingangsbestätigung. Die Erstere ist ein Meisterstück der schriftlichen Kommunikation und wird inhaltlich gekennzeichnet durch Zuckerbrot und Peitsche: Zuerst eine Danksagung für die Mitteilung des Anliegens, dann die Bitte um Verständnis für eine unbestimmte Bearbeitungszeit, es folgt das Versprechen, sobald wie möglich eine Klärung herbeizuführen und im Schlussteil der Versuch einer Einschüchterung, dass die neu berechneten Vorauszahlungen vom Einspruch unberührt bleiben (Anlage 2). Diese Botschaft wird gezielt dem mutigen Absender übermittelt. Dabei geht es gar nicht um die Vorauszahlung, sondern um Kritiken an der Abrechnungsmethodik, die zu lange Bearbeitungsdauer, die Widersprüchlichkeit von Begründungen und Antworten sowie um nicht nachvollziehbare Entscheidungen, aber leider auch um die Nichtbeantwortung von Fragen und Problemstellungen. Das alles klingt sehr unglaubwürdig oder übertrieben. Einen Versuch ist es wert, senden Sie eine ernst gemeinte Problemstellung an den Vonovia-Kundenservice. Falls Ihnen keine Fragen auf dem Herzen liegen sollten, bedienen Sie sich einfach im Kapitel Kostenarten und freuen Sie sich auf die automatisch erstellte und von Textbausteinen zusammengefügte Empfangsbestätigung. Aber Achtung, die Mindestanforderungen müssen eingehalten werden: Sie müssen Mieter von Vonovia sein und dürfen das Einschreiben der Briefsendung nicht vergessen. Ich habe sehr viele solche Empfangsbestätigungen erhalten, sie sind faszinierend in Form und Inhalt – sie unterscheiden sich nur durch das Erstellungsdatum.
Im Verlauf der weiteren Auseinandersetzung zur Betriebskostenabrechnung 2015/2016 unterbreitete mir der Kundenservice Vonovia das Angebot, persönliche Gespräche mit dem Kontrollbeauftragten und seinem Vorgesetzten zur Klärung der unterschiedlichen Auslegungen mietrechtlicher Regelungen bzw. zu Fragen der Nebenkostenabrechnung zu vereinbaren und zu organisieren. Da das Angebot nur leere Worte waren, habe ich es als Forderung erhoben und die Gesprächstermine vereinbart.
Der Informationsgehalt der ersten persönlichen Aussprache am 04.06.2018 mit der Firma Immo Service Dresden GmbH war kümmerlich, halbherzig und inhaltlich lückenhaft, aber ehrlich. Wie würden Sie folgende Antworten im Gespräch auf meine Fragen bewerten?

 Alle Kontrollaufgaben erhalte ich täglich digital und melde ihre Durchführung täglich auf dem gleichen Weg ab.

 Alle abgerechneten und umgelegten Kosten habe ich mit Hilfe eines 400-Euro-Angestellten durchgeführt. Es ist ja egal, wer die Tätigkeit ausführt.

 Zu den von mir durchgeführten und abgerechneten Kontrollen, die objektiv nicht möglich sind, habe ich keine Erklärung.

 Es ist mir noch nicht aufgefallen, dass es zum Beispiel keine Fußabtritte an der Außentür und der Kellertreppe gibt.

 Eine Gehaltserhöhung, die aufgrund der Umstellung von der pauschalen zur leistungsbezogenen Vergütung des Hauswartes zum 01.01.2016 möglich wäre, habe ich nicht erhalten.

 Für die abgerechneten Hausmeisterkontrollen bekomme ich keinen Cent.

 Eine Einladung zur Informationsveranstaltung für die Mieter des Hauses im Juli 2018 habe ich nicht erhalten – ich wäre auch nicht gekommen, um auf Anfragen oder Probleme der Mieter antworten zu müssen. Ich mache nur meinen Job.

Schade, dass dieser Job nicht mit mehr persönlicher Eigenverantwortung ausgeführt wird.
Das darauffolgende Gespräch am 16.10.2018 mit der Vonovia-Regionalleitung war kooperativ und klärend, wenn auch manche Antworten inhaltlich unerwartet und fragwürdig waren:

 Die Kostenart Hauswart ist zulässig und rechtmäßig, auch wenn es keinen Hauswart für das Mietobjekt gibt.

 Da es keinen Hauswart gibt, gibt es auch keinen Arbeits- und keinen Leistungsvertrag für diese Tätigkeit.

 Die gesamte Hausmeisterkontrolltätigkeit ist in einem einheitlichen Vonovia-Standardkontrollplan (Anlage 3) für alle Vonovia-Mietobjekte festgelegt.

 Die Kontrollen wurden nicht, wie behauptet, vom Objektbetreuer festgelegt und in einer Liste zusammengefasst.

 Die Umstellung der bisherigen Pauschal- auf eine leistungsbezogene Vergütung ist falsch formuliert, es muss richtig heißen: Umstellung auf eine sachbezogene Abrechnung.

 Es handelt sich nicht um eine personengebundene Vergütung, sondern um umlegbare Kosten der Hausmeisterkontrolltätigkeit und erfüllt somit die gesetzlichen Bestimmungen.

 Die Fakturierung von 26,35 €/Kontrolle wurde nicht wie behauptet von der Firma Immo Service Dresden GmbH kalkuliert, sondern von der Vonovia errechnet und festgelegt.

 Mieterversammlungen oder Informationsveranstaltungen führen wir nicht durch, weil wir uns nicht beschimpfen lassen wollen.

Nach einer im März 2019 im Auftrag der Vonovia durchgeführten Telefonumfrage, um ein reales Mieterstimmungsbild zu erhalten, wurde aufgrund meiner Kritiken ein weiteres persönliches Gespräch von der Vonovia-Regionalleitung Dresden zum 14.03.2019 angeboten. Übereinstimmendes Ziel der Aussprache war, offene Probleme, unbeantwortete Fragen, widersprüchliche Auslegungen von mietrechtlichen Regelungen zu klären. Vor allem ging es mir darum, die ständig weitere Schädigung des Vertrauensverhältnisses zwischen uns Mietvertragspartnern aufzuhalten.

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Umgangssprachlich wird die BetrKV auch als Katalog der Kostenarten bezeichnet. Sie ist die gesetzliche Vorgabe für die Umlagefähigkeit von Kostenarten in der Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter muss allerdings noch weitere Forderungen und Bedingungen des Gesetzgebers bei der Aufstellung der Kostenabrechnung erfüllen, damit die Rechnung nicht ohne den Wirt gemacht wird und die Abrechnung dadurch nicht unwirksam ist. Dazu gehören in erster Linie die inhaltliche und formelle Fehlerfreiheit, die Erfüllung der allgemeinen Anforderungen, die eindeutige Formulierung der Forderungen, die Nachvollziehbarkeit der Berechnungen sowie die Einhaltung des Prinzips der Wirtschaftlichkeit.

Die Betriebskostenabrechnung

Eigentlich könnten die Betriebskostenabrechnungen überschaubar, verständlich, fehlerfrei und vergleichbar gegenüber der Vorjahresabrechnung erstellt und den Mietern übergeben werden. Das setzt aber vom Vermieter Ehrlichkeit, Fairness, soziale Verantwortung, Einhaltung der gesetzlichen Regelungen, Eindeutigkeit in der Formulierung, Wahrung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit und gewollte Transparenz bei der jährlichen Abrechnung voraus. Wenn aber Geldgier und maximale Gewinnerwirtschaftung an erster Stelle stehen, dann kann zwangsläufig keine der genannten Eigenschaften und Merkmale annähernd erreicht werden. Die Folgen sind Nichtnachvollziehbarkeit der Abrechnung, Nichteinhaltung des Prinzips der Wirtschaftlichkeit, formale und inhaltliche Fehler in der Betriebskostenabrechnung, Intransparenz durch Bezeichnungsänderungen der Kostenarten, Erfindung neuer Kostenarten, nicht eindeutige Formulierungen sowie die ständige Veränderung der Reihenfolge der Kostenarten in der jährlichen Nebenkostenabrechnung.
Auffällig und fragwürdig ist bei der Berechnung der anteiligen Kosten pro Kostenart die Anwendung der sogenannten Abrechnungseinheit. Dabei beziffert die Abrechnungseinheit A die Summe der Wohnungsflächen und B die Wohnfläche des Wohnhauses.
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN 277 stellen den rechtlichen Rahmen für die Flächenzuordnung dar und beantworten eindeutig, was zur Wohnfläche des Wohnhauses zählt:

In den Erläuterungen zu den Betriebskostenabrechnungen wird zwischen den Abrechnungseinheiten A und B unterschieden:

*Veränderung der Wohnungsflächen gesamt durch den Rückbau der leer stehenden Dreiraumwohnungen in Zweiraumwohnungen zu Gunsten der Verkehrsfläche.
Da sich normalerweise nur durch Aus- bzw. Zuzug die Summe der vermieteten Wohnfläche A verändern kann, spielt sie keine Rolle bei der Berechnung der mieteranteiligen Kosten pro Kostenart (KA):
Kostenanteil [€] = Gesamtkosten pro KA [€] multipliziert mit der Wohnungsfläche [m²] geteilt durch die Abrechnungseinheit [m²]
Um den Kostenanteil gewinnbringender zu gestalten, muss die Berechnung so angelegt sein, dass das Ergebnis ein Maximum ergibt und gleichzeitig rechnerisch nicht widerlegt werden kann. Eine der Möglichkeiten ist es, die Gesamtkosten zu erhöhen und den kleinsten Wert der Abrechnungseinheit einzusetzen.
Die Betriebskostenabrechnung 2015/2016 erklärt die Anwendung der Abrechnungseinheiten A oder B bei der Berechnung der anteiligen Kosten wie folgt:
4.2 Darstellung der Abrechnungseinheiten und Umlegungsgrößen (Auszug):

Bravo – jetzt ist klar, welche Abrechnungseinheit in die Berechnung eingeht, natürlich die, die rechnerisch den größten Kostenvorteil für den Vermieter ergibt.
In den jährlichen Betriebskostenabrechnungen wird auf diese grundsätzliche Unterscheidung von A oder B schon lange verzichtet. Die Umlegungsgrößen der beiden Abrechnungseinheiten (bei gleicher Bezeichnung: Wohnfläche) liegen für dieses Wohnhaus weit auseinander. Seit dem Abrechnungszeitraum 2014/2015 wird nicht mehr zwischen den Abrechnungseinheiten unterschieden. Bei der Berechnung der anteiligen Kosten wird nur noch die Abrechnungseinheit A als Umlegungsgröße eingesetzt.
Zielgerichtet und wirkungsvoll greift das Verhältnis der Wohnungsfläche lt. Mietvertrag zur Umlegungsgröße in die Berechnung ein, denn es stellt den Faktor für den Mieteranteil an den Gesamtkosten der Kostenart dar. Diese Methode beeinflusst direkt die Höhe der anteiligen Mieterkosten pro Kostenart.
Diese scheinbar kleine und unbedeutende Veränderung des Rechenansatzes hat aber für den Mieter große Auswirkungen bei der Berechnung seiner anteiligen Kosten pro Kostenart in der jährlichen Betriebskostenabrechnung.
Die folgende Tabelle stellt die Veränderung dar, wie die Abrechnungseinheit B aus der Betriebskostenabrechnung ohne Ankündigung, Information oder Erklärung in den dargestellten Abrechnungszeiträumen stillschweigend und schleichend bei gleichzeitiger Erhöhung der Anzahl der Kostenarten verschwindet.

*zwei Kostenarten B (Wartung elektrische Türen) nach erfolgreichem Widerspruch gestrichen.
Jeder weiß, je größer der Zähler und je kleiner der Nenner eines Bruches ist, desto größer ist der Wert des Bruches. Für die Abrechnung gilt also: Gesamtkosten erhöhen und die Abrechnungseinheit mit der kleinsten Umlegungsgröße einsetzen. Wenn z. B. die Abrechnungseinheit A 12 % kleiner ist als B, dann erhöhen sich die anteiligen Kosten um den gleichen Prozentsatz pro Kostenart, und das nur durch diese veränderte
Rechenoperation.
Nur drei Beispiele für diese versteckte, aber beachtliche Einnahmequelle durch Abschaffung der Abrechnungseinheit B aus der Nebenkostenabrechnung 2016/2017 zeigen folgende Ergebnisse:

Wie und womit wird diese stillschweigende und vorsätzliche Auswechselung der Abrechnungseinheit B durch A bei den Betriebskostenabrechnungen begründet?
Vielfältiger und fragwürdiger sind die Bezeichnungsänderungen der Kostenarten, Erfindungen neuer Kostenarten in den jährlichen Betriebskostenabrechnungen. Es wird auch ernsthaft behauptet, dass die Begriffsveränderungen der Kostenarten keine sachlichen und abrechnungstechnischen Konsequenzen haben, es bleibt bei den bisherigen Abrechnungsinhalten. Warum dann dieses Wechseltheater?
Die folgende Zusammenstellung von Beispielen für die Kosten der Pflege, Wartung oder Vergütung für verschiedene Kostenarten in den dargestellten Abrechnungszeiträumen erschwert den Kostenvergleich erheblich und schließt die Nachvollziehbarkeit förmlich aus:

Die Behauptung, dass verschiedene sachliche Begriffe für inhaltlich gleiche Sachverhalte verwendet werden können, ist falsch und irreführend. Diese Beispiele zeigen eindeutig den Versuch, nicht nachvollziehbare Abrechnungsinhalte zu umlagefähigen Kosten zu qualifizieren und neue Kostenarten salonfähig zu machen. Es ist der bemerkenswerte Versuch, nicht vereinbarte Kostenarten umlagefähig in die Betriebskostenabrechnung einzugliedern.
Interessant und eindrucksvoll ist auch auf jeden Fall die ständige Veränderung der Reihenfolgen der Kostenarten in den einzelnen Abrechnungszeiträumen.

Zur Erhöhung der Übersichtlichkeit ist nur eine Auswahl von Kostenarten grafisch vernetzt. Die in der Darstellung fehlenden Reihenfolgenummern sind alle besetzt.
Wie jeder erkennen kann, ist dieses Netz kein natürliches Spinnennetz und kann deshalb keiner in der Natur vorkommenden Spinnenart zugeschrieben werden. Vergleicht man die abgebildete Netzkonstruktion mit allen Spinnennetzformen, die das Internet zu bieten hat, dann erkennt man die nahe Verwandtschaft mit dem Super-Sozi-Spinnennetz. Die Spielregeln dieses Gesellschaftsspiels sind einfach. In einer stabilen stehenden Rahmenkonstruktion werden feste Stricke so gespannt, dass das geplante Netzwerk entsteht. Jeder Spieleteilnehmer muss versuchen, ohne Berührung der Bespannung durch ein Maschenloch das Netz zu durchsteigen. Jeder Kontakt mit dem Netz bedeutet das Aus für den Teilnehmer.
Die aktuelle Geschäftspraxis bei der Betriebskostenabrechnung bedient sich einiger Elemente dieses Spielemodells. Die vier Rahmenteile symbolisieren oben bzw. unten das Mietrecht bzw. die BetrKV, links bzw. rechts den Mietvertrag bzw. die Betriebskostenabrechnung. Das aktuelle Netz ist geknüpft aus den Verbindungssträngen gleicher Kostenarten in den verschiedenen Abrechnungszeiträumen. Der Netzbetreiber bestimmt die Größe und Form der Maschen durch die Reihenfolge der Kostenarten in den einzelnen Abrechnungen. Pflichtteilnehmer ist der widersprechende bzw. der Beschwerde führende Mieter. Passiert er das Netz erfolgreich, wird sein Anliegen bearbeitet. Löst das Ergebnis der Bearbeitung das Mieteranliegen nicht oder ist er raus, muss er sich entscheiden, entweder für eine Wiederholung oder zur Aufgabe seiner Bemühung.
Die Mieter des Miethochhauses „Wohnen in Geborgenheit“ haben ein Durchschnittsalter von über 83 Jahren. Ungefähr ein Drittel von ihnen ist auf eine Gehhilfe angewiesen. Verständlicherweise herrscht Teilnehmermangel bei diesem „Gesellschaftsspiel“ aus Alters- und gesundheitlichen Gründen. Diese Zielgruppe kann die körperlichen und mentalen hohen Anforderungen nicht erfüllen.
Praktisch ist dieses Reihenfolge-Wirrwarr mit den Kostenarten die gewollte Vergleichsbremse und wird wirkungsvoll in der Betriebskostenabrechnung eingesetzt. Man kann sich sicher lebhaft vorstellen, wie schwierig und aufwendig der Vergleich der Gesamtkosten und der anteiligen Kosten pro Kostenart zu den Abrechnungsergebnissen der Vorjahre ist. Erschwerend dabei wirken sich auch die Änderungen der Kostenartenbezeichnungen aus.
Diese immer wiederkehrende veränderte Reihenfolgedarstellung in den jährlichen Betriebskostenabrechnungen ist nichts anderes als eine wirksame und beabsichtigte Transparenzbarriere. Sie wird ernsthaft von der Vonovia-Regionalleitung Dresden wie folgt begründet:

 Die Reihenfolge der Kostenarten bei der Abrechnung ist nicht durch die BetrKV bindend vorgeschrieben.

 Mit der Erweiterung der Anzahl der Kostenarten oder ihrer Splittung wollen wir die Transparenz der Abrechnung für unsere Mieter erhöhen und sie nachvollziehbarer gestalten.

Das klingt zu schön, um wahr zu sein. Auch muss keiner glauben, dass die Anzahl der Kostenarten für ein mehrstöckiges Wohnhaus für alle Mieter gleich ist. Hausbewohnern, die mit ihrem Widerspruch gegen eine oder mehrere Kostenarten nach langem Hin und Her erfolgreich waren, wird diese umstrittene Kostenart aus der Nebenkostenabrechnung gestrichen oder die Höhe der anteiligen Kosten korrigiert. Gutschriften auf das Mieterkonto, die das Ergebnis langwieriger schriftlicher und mündlicher Auseinandersetzungen zur fehlerhaften Kostenartenabrechnung sind, werden nur dem Widersprechenden aus „Kulanz und ohne Anerkennung von Rechtspflichten“ mit fragwürdigen Entschuldigungen erstattet. Mieter, die der sachlichen und rechnerischen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung vertrauen und auf die soziale Verantwortung des Vermieters bauen, werden getäuscht, über den Tisch gezogen, sie zahlen treudeutsch weiter und weiter.
Drei weitere Regelungen der Betriebskostenverordnung müssen bei der jährlichen Kostenabrechnung eingehalten werden:

 Die Umsatzsteuer Dritter darf nicht angesetzt werden (§ 1, Abs. (1)).

 Kosten, die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkungen usw. entstehen, gehören nicht zu den Betriebskosten (§ 1, Abs. (2), Ziffer 2.).

 Kostenarten, die nicht im Mietvertag aufgeführt und eindeutig bezeichnet sind, sind unzulässig.

Die Vonovia-Betriebskostenabrechnungen sind durch formelle und inhaltliche Fehler gekennzeichnet. Die Bearbeitungsergebnisse von Mieteranliegen zur Betriebskostenabrechnung sind teilweise unvollständig, oberflächlich, widersprüchlich und Entscheidungen unverständlich. Leider weisen sie auch fehlende Achtung und Respektlosigkeit aus.

Die Kostenarten

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) und der aktuelle Mietvertrag legen eindeutig fest, welche Kostenarten in den jährlichen Betriebskostenabrechnungen abgerechnet werden dürfen. Nur die Kosten für diese vereinbarten Kostenpositionen sind auf die Mieter umlagefähig. Da hinsichtlich der Aufzählung sowie Bezeichnungen der Kostenarten beide Dokumente, BetrKV und Mietvertrag, inhaltlich überwiegend übereinstimmen, beschränke ich mich im Folgenden auf meinen Mietvertrag § 4: Betriebskosten. Zurzeit werden monatliche Vorauszahlungen erhoben für: Wasserversorgung, Wartung Kaltwasserdruckerhöhung, Entwässerung, Wärmeversorgung, Aufzugsanlagen, Sach- und Haftpflichtversicherung, Kosten für Spielplätze, Kosten für Winterdienst, Pflege der Außenanlagen, Kosten der Beleuchtung, Wartung Elektroanlagen, Müllkosten, Müllstandplatzkosten, Straßenreinigung, Hausreinigung, Flurreinigung, Wartung Brandschutzeinrichtungen, Prüfung Blitzschutzanlagen, Wartung Lüftungsanlagen, Hauswart, Grundsteuer. Zu den sonstigen Betriebskosten gehören insbesondere: Dachrinnenreinigung, Wartung Blitzschutzanlage, Prüfung Blitzschutzanlage, Wartung Lüftungsanlage, Wartung Elektroanlagen, Kosten für Concierge und turnusmäßige Sperrmüllberäumung.
Seit Vonovia die Betriebskostenabrechnung erstellt, tauchen gegenüber der Vorjahresabrechnung veränderte Kostenartenbezeichnungen und neue Kostenartenpositionen ohne Ankündigungen und Begründungen auf, zum Beispiel:

 2014/2015: Entwässerung befestigte Flächen, Stromversorgung, Pflege Außenanlage allgemein, Wartung Löscheinrichtung, Wartung Hauslichtanlage, Schädlingsbekämpfung

 2015/2016: Wartung elektrische Türen (2x), Trinkwasseruntersuchung, Stromversorgung, Außenanlage Rasenfläche, Außenanlage Gehölzfläche, Außenanlage allgemein, private Straßenreinigung

 2016/2017: Wartung Notstromanlage, Wartung Blitzschutzanlage

 2017/2018: Hauswart/Objektbetreuer

In der Anlage 1 zu den Allgemeinen Vertragsbestimmungen, Nr.2 Betriebskosten, Ziffer (2) zum Mietvertrag heißt es:

Hauswart

Unumstritten ist:

1 Seit dem Abrechnungszeitraum 2015/2016 gibt es für dieses Mietobjekt keinen Hauswart/Hausmeister.

2 Da der Hauswart abgeschafft wurde, stellen die abgerechneten und auf die Miete umgelegten Kosten keine Vergütung des Hauswartes gemäß BetrKV § 2, Ziffer 14 dar.

3 Die Kosten für den Hauswart erhöhen sich im Abrechnungszeitraum 2015/2016 gegenüber dem Vorjahr auf das Vierfache. Damit steht die Kostenart an zweiter Stelle in der Nebenkostenabrechnung hinsichtlich des Kostenvolumens und an erster Stelle in der Kostensteigerungsrate.

4 Die Kosten für den Hauswart sind ausschließlich Kontrollkosten zur Feststellung von Mängeln.

5 Um die massiven und deutlichen Kritiken zur Hauswartkostenabrechnung ohne Hauswart abzuschmettern und die Kostenart BetrKV tauglich zu machen, wurde sie ab 2017/2018 in Hauswart/Objektbetreuer umbenannt.

6 Diese neue Kostenart Hauswart/Objektbetreuer ist weder im Mietvertrag noch in der Betriebskostenverordnung bezeichnet und vereinbart – sie ist unzulässig!

Die Entwicklung vom angestellten Hausmeister bis zur Aufstockung der neuen Zwei-Personen-Kostenart Hauswart/Objektbetreuer ist einmalig, aber auch charakteristisch. Dieser über Jahre dauernde Prozess der Auseinandersetzung wurde begleitet von Schrift- und Wortgefechten, von Argumenten und Gegenargumenten, die ihren Ausdruck fanden in Entschuldigungen, in nicht nachvollziehbaren Entscheidungen, in widersprüchlichen und ausgebliebenen Antworten auf Fragen und Problemstellungen und in Unwahrheiten.
Es begann mit der Betriebskostenabrechnung 2015/2016. Die allgemeine horrende Kostensteigerung sprang einem schmerzhaft in das Bewusstsein. Bei der Erstellung der Kostenabrechnung müssen sich fachliche Kompetenz und rechentechnische Anwendung ständig gegenseitig behindert haben. Die eine Seite strebt nach maximaler Kostenerfassung, die andere Seite erfüllt diesen Wunsch nur bei entsprechenden Datenvorgaben. Sind die Basisdaten falsch, werden sie durch die EDV-Rechenprozesse für die Mieter zu einer nicht gerechtfertigten finanziellen Belastung. Die folgende Zusammenstellung der Hauswartkostenentwicklung spricht eine deutliche Sprache.

Ist diese Kostensteigerung im Abrechnungszeitraum 2015/2016 ohne Hauswart normal und erfüllt sie die Wahrung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit?
Auf meine deutlichen Kritiken an der Art und Weise der Abrechnung dieser Kostenart, der praktizierten Kostenumlage, an der explosionsartigen Kostensteigerung sowie an der für die Mieter nachteiligen Auslegungen der Betriebskostenverordnung erhielt ich folgende Antworten:
07.12.2017:
Es ist unser Bestreben, die Wohnqualität unserer Kunden vor Ort mit dem Einsatz von Hausmeisterleistungen zu steigern. Weiter heißt es: Es werden hier nur Kosten berücksichtigt, die für jene Arbeiten anfallen, die den bestimmungsmäßigen Gebrauch (…) gewährleisten.
Falsch: 20.157,67 € Vorverteilung – davon wurden nur 9986,65 € nachgewiesen!
05.02.2018:
Die Umlage der benannten Kosten erfolgte auf der Grundlage der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV). Und weiter: Zur Steigerung der Kosten für den Hauswart möchten wir Ihnen mitteilen, dass bis zum 31.12.2015 die Hauswartleistungen über einen Pauschalvertrag abgerechnet wurden. Ab dem 01.01.2016 erfolgt die Abrechnung der Hausmeisterleistungen auf der Grundlage der durch den Objektbetreuer durchgeführten und erfassten Tätigkeiten (…). Beigefügt wurden Rechnungslegungen über die umlegbaren Hausmeisterleistungen sowie die Tätigkeitsnachweise.
Falsch: Der Objektbetreuer hat die Hausmeisterleistungen/-kontrollen nicht erfasst und nicht in einer Liste zusammengestellt.
23.04.2018:
Die Erbringung der Hausmeisterleistungen erfolgt durch die Firma Immo Service Dresden GmbH. Die täglich notwendigen Leistungen des beauftragten Hauswartes wurden mit einem Beitrag von 26,35 € pro Leistung fakturiert. Die Kalkulation erfolgte ebenfalls durch die Firma Immo Service Dresden GmbH. In den Kosten enthalten sind unter anderem die Vergütung und die Sozialleistungen, die der Firma Immo Service Dresden GmbH für den Personaleinsatz entstanden sind. Weiter heißt es: (…) wir bestätigen Ihnen gern, dass es sich bei diesen abgerechneten Leistungen ausschließlich um umlagefähige Hausmeisterleistungen handelt.
Falsch: Der Kostensatz von 26,35 € pro Kontrolle wurde nicht durch die Firma Immo Service Dresden GmbH kalkuliert und festgelegt.
25.05.2018:
Gern haben wir Ihr Anliegen zu den Hauswartkosten mit unseren Schreiben vom 05.02.2018 und vom 23.04.2018 beantwortet. (…). Daher bieten wir Ihnen an, einen Betrag von 150,00 € aus der Betriebskostenabrechnung 2015/2016 zu erlassen.
Falsch: Damit sind die Anliegen zu den Hauswartkosten nicht beantwortet. Denkwürdig: Das Angebot sollte den nicht nachgewiesenen Differenzbetrag der Gesamtkosten (20157 € Vorverteilung) zu den nachgewiesenen Kosten von 9986,65 € aus der Welt schaffen.
04.06.2018 (persönliches Gespräch):
Die Tätigkeitsliste für den Hausmeister wurde von mir nicht erfasst und festgelegt, wie behauptet wird. Zu den abgerechneten inhaltlich doppelten bzw. ähnlichen oder objektiv nicht möglichen Tätigkeiten habe ich keine Erklärung.
Widerspruch zur schriftlichen Antwort vom 05.02.2018.
12.10.2018:
Die im Mietvertrag bestehende Vereinbarung hinsichtlich der Ausführung der Hausmeisterleistungen bezieht sich auf die Konstellation Hauswart/Objektbetreuer, der neben seinen Überprüfungstätigkeiten auch Leistungen wie z. B. Hausreinigung oder Gartenpflege erbringt.
Falsch: Im Mietvertrag sowie seinen Anlagen gibt es keine Vereinbarung zur Konstellation der Kostenart Hauswart/Objektbetreuer. Auch in der Betriebskostenverordnung sucht man vergebens nach dieser Kostenart.
16.10.2018 (persönliches Gespräch mit der Regionalleitung):
Die Hausmeisterleistungen wurden von Vonovia in einem Standardkontrollplan für alle Mietobjekte festgelegt. Der Zeitpunkt der Kontrollen und ihre Häufigkeit werden einheitlich von Vonovia bestimmt.
Die Fakturierung von 26,35 € pro Kontrolle wurde durch Vonovia kalkuliert und festgelegt. Die Kostensteigerung auf fast 400 % war die Folge der Umstellung der Pauschalvergütung auf eine leistungsbezogene Vergütung. Die Formulierung leistungsbezogene Vergütung des Hauswartes ist falsch, es muss richtig heißen: Umstellung auf eine sachbezogene Abrechnung.
Interessant: Der Hauswart wurde wegrationalisiert. Die bisherige Pauschalvergütung wurde durch eine sachbezogene Abrechnung auf der Grundlage eines einheitlichen Vonovia-Standardkontrollplanes ersetzt.
Ergebnis: Die Kosten für den Hauswart ergeben sich ausschließlich aus der Anzahl aller Kontrollen im Abrechnungszeitraum multipliziert mit dem Kontrollkostensatz. Einheitliche Kontrollen für alle Mietobjekte multipliziert mit einem pauschalen Kostensatz für alle Kontrolltätigkeiten: pauschaler geht die leistungsbezogene Abrechnung nicht!
14.03.2019 (persönliches Gespräch mit der Regionalleitung):
Meine Kritik ist, dass die Kontrolltätigkeit des Hauswartes erhebliche Kosten verursacht und in der berechneten Höhe nicht nachvollziehbar ist. Der Hinweis, dass die beigefügten Belege keine Nachweise für die in Rechnung gestellten Hausmeisterleistungen sind, blieb unbeantwortet.
Enttäuschend: Die Zusage, dass alle offenen Fragen und Probleme innerhalb von vier Wochen schriftlich beantwortet würden, wurde nicht eingehalten.
15.08.2019:
Vielen Dank für Ihre Hinweise zum Leistungsnachweis des Objektbetreuers. Wir haben dieses einer intensiven Prüfung unterzogen und haben Korrekturbedarf festgestellt. Zwischenzeitlich ist bereits eine Überarbeitung erfolgt.
Falsch: Bisher gab es keinen Leistungsnachweis für den Objektbetreuer, nicht einmal einen Leistungsvertrag für den Hauswart, deshalb gab es keine Hinweise von mir zum o. g. Leistungsnachweis des Objektbetreuers.
10.10.2019:
Die Beantwortung Ihres Schreibens an den Vorstandsvorsitzenden vom 09.09.2019 nimmt noch Zeit in Anspruch. Wir bitten diesbezüglich um Geduld.
07.02.2020: Alle Einlassungen und Antworten zum Thema Hauswart sind unklar, irreführend, schwammig und irrelevant, zum Beispiel:

 Wir haben Ihnen bereits mitgeteilt, dass es einen Hauswart/Objektbetreuer gibt.