Читать книгу: «Mantenimiento eficiente de las instalaciones de suministro de agua y saneamiento en edificios. ENAC0108»

Capítulo 1

Mantenimiento eficiente de las instalaciones de suministro de agua en edificios

1. Introducción

Las reservas de agua dulce que existen en el mundo son de aproximadamente un 0,6% del agua superficial total que hay en la Tierra, el resto está en forma de agua salada en los océanos y en glaciares y casquetes polares. Este dato a menudo pasa totalmente desapercibido para los habitantes de zonas no especialmente duras en cuanto a la disponibilidad de agua, como es el caso de España, pues a veces no se valora como se debería el bien material más preciado que existe en la Tierra, que es el agua.

En este capítulo se exponen medidas que tienen como objetivo mejorar los procedimientos de mantenimiento que se llevan a cabo en instalaciones de suministro de agua de los edificios.

Para cumplir con este objetivo, se adoptan pautas de mantenimiento a aplicar en dichos sistemas con el objetivo de aumentar la eficiencia del funcionamiento y el consumo de agua de los mismos. Estas pautas están incluidas en los tres programas de mantenimiento previstos: preventivo, correctivo y de gestión energética.

Las tareas de mantenimiento preventivo se aplicarán de forma periódica y sistemática siguiendo las pautas que marca la legislación al respecto como guía de inicio.

Las tareas de mantenimiento correctivo van encaminadas a solucionar, en el menor tiempo posible, las averías o los fallos del sistema.

Las tareas de mantenimiento de gestión energética tienen como objetivo mejorar la eficiencia de los sistemas de suministro de agua potable de forma que se optimice el consumo de esta.

Como complemento de dichas medidas, se aportan al final del capítulo herramientas de gestión documental que permiten llevar un registro de control de las distintas operaciones que se ejecutan dentro de los distintos programas de mantenimiento.

2. Tipos de mantenimiento. Función y objetivos

En el mantenimiento de las instalaciones de suministro de agua de edificios se consideran tres tipos principales: mantenimiento preventivo, mantenimiento correctivo y mantenimiento de gestión energética.

En cualquier caso, con respecto al uso de las instalaciones, es importante recordar el contenido del artículo 16, Los propietarios y los usuarios, de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación:

1. Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que esta cuente.

2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento contenidas en la documentación de la obra ejecutada.

El presente manual tendrá como referencias principales los tres tipos mencionados en primer lugar:

1 Mantenimiento preventivo.

2 Mantenimiento correctivo.

3 Mantenimiento de gestión energética.

Nota

Existe otro tipo de mantenimiento que también se debe aplicar en este tipo de instalaciones, el mantenimiento de carácter legal. No obstante, las labores de este último se integran en el programa de mantenimiento preventivo con objeto de realizar un mantenimiento integral.

2.1. Mantenimiento preventivo

Es el mantenimiento en el que se ejecutan las operaciones previamente programadas con el objetivo de minimizar la probabilidad del fallo, la degradación de los elementos o alargar la vida útil de estos.

Se caracteriza por la realización de carácter periódico de determinadas operaciones básicas. Consiste en una secuencia de operaciones a intervalos predeterminados o siguiendo unos criterios establecidos. El mantenimiento preventivo suele darse con carácter sistemático y a veces recibe ese nombre.

Ejemplo

Serían labores de mantenimiento preventivo: si se procede a comprobar cada 6 meses el estado de apertura y cierre de las válvulas de las tuberías de aspiración e impulsión de un equipo de bombeo.

2.2. Mantenimiento correctivo

Es el mantenimiento que se realiza después del reconocimiento de una avería y que está destinado a poner a un elemento en un estado similar al inicial o en el que pueda realizar una función requerida.

Normalmente, la detección de la avería se produce por el usuario de la instalación y, cuando se procede a su arreglo, el problema ya está muy avanzado y el deterioro puede llegar a tener unas dimensiones importantes. El mantenimiento correctivo se produce una vez presentada la avería, por tanto, no tiene una periodicidad concreta. Este tipo de mantenimiento aumenta su importancia en la medida que el preventivo es menor.

Ejemplo

Serían labores de mantenimiento correctivo: si se procede a reparar una fuga de agua por una rotura en una tubería de suministro de agua.

2.3. Mantenimiento de gestión energética

Mantenimiento que engloba una serie de operaciones relacionadas con la eficiencia y el ahorro en el consumo de agua. Debe tener un carácter preventivo y sistemático, aunque a veces puede ser correctivo o de sustitución.

Ejemplo

Serían labores de mantenimiento energético: la confección de gráficas de consumo de agua de la instalación, las cuales se hacen para ajustar caudales, presiones respecto a la demanda de agua y para decidir los momentos más apropiados en los que llevar a cabo las tareas de mantenimiento de los diferentes elementos de la instalación.

2.4. Mantenimiento de carácter técnico legal

Es un tipo de mantenimiento preventivo obligatorio originado por los preceptos legislativos sobre seguridad de equipos e instalaciones, los cuales obligan a realizar determinadas tareas de forma periódica por personal acreditado ajeno a la instalación. Cada equipo o instalación que requiere mantenimiento legal debe llevar asociado un protocolo que indique la periodicidad de las revisiones y los elementos que deben ser revisados o sustituidos periódicamente. Al final de cada revisión debe extenderse un certificado donde se indique el nombre de la empresa que ha realizado la inspección y el resultado de la misma.

Ejemplo

Si se procede a abrir y cerrar el hidrante de una instalación de protección contra incendios de un local, por ejemplo, un taller, comprobando el funcionamiento correcto de la válvula principal y del sistema de drenaje cada 6 meses, se considerará una acción de mantenimiento legal porque así lo indica el Real Decreto 1942/1993, de 5 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de instalaciones de protección contra incendios.

Actividades

1. ¿Qué tipos de mantenimiento se conocían antes de estudiar el apartado anterior?

3. Mantenimiento preventivo

Este tipo de mantenimiento es el que requiere de una mayor organización debido, principalmente, a la necesidad de contabilizar todas las instalaciones objeto de mantenimiento, teniendo claro las revisiones a realizar, el tiempo que ocupa cada una de ellas y su periodicidad.

El Código Técnico de la Edificación (CTE) es el marco normativo nacional español que establece las exigencias que deben cumplir los edificios en relación con los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad establecidos en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), concretamente en la sección 4 sobre suministro de agua (HS-4) perteneciente al Documento Básico de Salubridad (DB HS) de dicho código. Es aquí donde se indican las directrices a llevar a cabo sobre mantenimiento preventivo en instalaciones de suministro interior de agua en edificios, que serán el punto de partida de este manual.

Importante

El mantenimiento preventivo nace en un diseño eficiente, con recorridos mínimos, con el menor número de giros en tuberías, con elementos bien dimensionados, con materiales adecuados y con accesibilidad a estos para facilitar las labores de inspección y mantenimiento.

Es por ello que el CTE hace mención a estos aspectos en las indicaciones sobre mantenimiento, aunque no define claramente cuáles son las labores a realizar, exceptuando las que se indican en la normativa existente sobre prevención de legionella, las cuales serán de obligado cumplimiento. De esta forma, como preludio a este apartado, se indica que las operaciones de mantenimiento específicamente definidas en su forma y periodicidad son las que se establecen en el Real Decreto 865/2003 para la prevención y el control de la legionelosis. El resto de instrucciones que se aportan sobre mantenimiento preventivo se pueden catalogar como medidas que nacen fruto de la experiencia profesional y de algunas recomendaciones sobre mantenimiento preventivo procedentes de guías de mantenimiento editadas por diversas comunidades autónomas españolas, así como por normativas específicas como el Real Decreto 2060/2008, de 12 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de equipos a presión y sus instrucciones técnicas complementarias para los depósitos de presión anexos a los bombeos.

3.1. Programa de mantenimiento preventivo

El programa de mantenimiento define los métodos y los procedimientos que habrán de aplicarse para la organización de la propia actividad de mantenimiento. Este programa deberá ser incluido en el manual de uso y mantenimiento, que formará parte del libro del edificio.

Definición

Libro del edificio

Es el compendio de documentación gráfica y escrita que constituyen las instrucciones de uso y mantenimiento, así como el archivo y el registro del historial de operaciones de mantenimiento e incidencias técnicas, jurídicas y administrativas del edificio.

Desde la entrada en vigor de la LOE, de la que nace el Código Técnico de la Edificación, es de obligado cumplimiento que el promotor de la obra haga entrega de una copia del libro del edificio a cada propietario de la vivienda o comunidad de propietarios, según sea. Por tanto, el libro del edificio contendrá las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio terminado, de conformidad con lo establecido en este CTE y demás normativa aplicable, incluyendo un plan de mantenimiento del edificio con la planificación de las operaciones programadas para el edificio y sus instalaciones. Contendrá también un modelo de registro de las operaciones de mantenimiento.

Elaboración del programa de mantenimiento preventivo

Los pasos a seguir para la confección del programa de mantenimiento son los siguientes:

1 Recopilar toda la documentación técnica de la instalación y contrastarla con lo que hay realmente en el edificio.

2 Realizar un inventario de los equipos y elementos de la instalación en general.

3 Confeccionar y rellenar las fichas técnicas específicas de cada uno de los elementos y equipos con toda la información anterior y los historiales a los que se tenga acceso de cada equipo e instalación.

4 El análisis de todos los datos anteriores arrojará un informe previo que reflejará el estado operativo y las condiciones de disponibilidad de los elementos y los equipos de la instalación.

5 Una vez obtenida toda esta información se establecen los protocolos de revisión de cada elemento de la instalación y se programarán las tareas a realizar. Estos protocolos de mantenimiento deberán complementarse con las indicaciones de mantenimiento técnico-legal de cada elemento de la instalación que así lo demande, así como con los posibles manuales de mantenimiento que aporten los fabricantes para ciertos equipos.

A modo de esquema se exponen a continuación los pasos para ejecutar el programa preventivo:

De esta manera, con todos los pasos ejecutados, quedará definido el programa de mantenimiento, donde se definen e identifican los elementos a mantener, las tareas de mantenimiento previstas y la programación temporal de estas.

Programa de mantenimiento preventivo para una instalación de suministro de agua fría

Las bases de partida para la elaboración del programa preventivo serán las indicaciones del CTE a tal efecto. En dicho programa se pueden incluir indicaciones complementarias importantes para la realización de la tarea prevista como puede ser: quién realiza la tarea, si es personal propio o externo subcontratado y si es necesaria la parada del equipo o instalación para realizar dicho mantenimiento.

Definición

Red de suministro de agua fría de un edificio

Comprende el conjunto de elementos de un edificio que tiene como objetivo distribuir el agua potable por el interior del mismo.

A continuación se detallan e identifican todos los componentes de una instalación de suministro de agua fría y un modelo de programa preventivo para cada uno de los componentes, donde se exponen las tareas de mantenimiento previstas y la programación de estas.

La red de suministro de agua del edificio estará compuesta, básicamente, por los siguientes elementos: acometida, contadores, conducciones, llaves de paso y valvulería en general, depósitos, grupos de presión y red de protección contra incendios. La representación de los diferentes elementos de la instalación sobre plano se realiza teniendo en cuenta una leyenda o simbología; o, que puede ser normalizada o no, el CTE propone una simbología definida que se muestra en el anexo I. A continuación se expone un plano de sección transversal de una instalación de suministro de agua.

Acometidas

La conexión entre la red de abastecimiento o red de distribución general con la red de suministro domiciliaria o interior se llama acometida, comprendiendo los siguientes elementos: ramal de red de distribución general, dispositivo de toma sobre ramal, ramal de acometida y llave de registro.

Nota

Los reglamentos que rigen en España las características de los abastecimientos domiciliarios, en general, indican que la llave de registro de la acometida es el elemento diferenciador entre la entidad suministradora y el abonado en lo que respecta a la conservación y la delimitación de responsabilidades.

De la llave de registro sale otro ramal denominado tubo de conexión o tubo de alimentación. Dicho tubo de alimentación va dirigido hacia los contadores, colocándose normalmente una segunda llave de corte y de registro una vez el tubo se adentra en la zona interior del edificio. En la siguiente imagen se puede apreciar un esquema tipo de acometida de abastecimiento.

Contadores

Las compañías de abastecimiento de agua necesitan llevar un control y registro del consumo hídrico de cada abonado a dicho servicio para emitir las correspondientes facturas. Con este objetivo se instalan los llamados contadores. Existen dos tipos principales tal y como marca el CTE:

1 Si la acometida abastece a un solo abonado se coloca un solo contador que se denominará contador general.

2 Si la acometida abastece a varios abonados dentro de un mismo edificio se deben instalar tantos contadores como abonados diferentes existan en el inmueble y son llamados contadores divisionarios.

Contadores generales

En una instalación con contador general, este se encontrará en un armario o una arqueta que contendrá, dispuestos en este orden, los elementos que se exponen en la siguiente imagen:

Contadores divisionarios

Pueden ser centralizados o aislados, estando en desuso esta última disposición, la cual se instala, por ejemplo, en edificaciones de uso turístico, en los que se quiere contabilizar individualmente y de forma interna el consumo de agua de cada dependencia. La tipología actualmente más usada en edificación es la de contadores divisionarios centralizados, cuya disposición se realiza en forma de batería de contadores. Tal y como se indica en la siguiente imagen, y según prescripciones del CTE, los contadores divisionarios centralizados del edificio se encontrarán en un armario que contendrá, dispuestos en ese orden, los siguientes elementos:

Nota

Aún existe un parque de contadores en muchas instalaciones antiguas que poseen tipologías y características que pueden diferir bastante de lo que actualmente se instala y se expone en este manual.

El programa de mantenimiento previsto para los contadores y las acometidas es el que se expone en la siguiente tabla:

El mantenimiento a realizar en esta zona de la instalación debe ceñirse, en principio, a la observación del estado general y a garantizar su funcionalidad y a la sustitución o la reparación de los elementos dañados. Cualquier anomalía detectada deberá ser comunicada lo antes posible a la empresa o servicio de abastecimiento por ser una zona crítica que puede alterar las condiciones de suministro de la red general.

Importante

Los reglamentos que rigen en España las características de los abastecimientos domiciliarios, en general, indican que el abonado o usuario nunca podrá manipular el contador o aparato de medida, ni conectar tomas o hacer derivaciones antes del aparato, sin permiso expreso de la entidad suministradora, como por ejemplo indica el Reglamento del suministro domiciliario de agua en Andalucía.

Conducciones

El conjunto de tuberías que conduce el agua procedente de la red general desde la acometida hasta los usuarios se llama red de suministro interior, la cual debe contar, al menos, con los siguientes elementos:

1 Instalación general:Distribuidor principal o tubo de alimentación: es la tubería de mayor diámetro de la instalación de suministro que parte de la acometida y distribuye el agua hasta la base de las columnas o montantes, o hasta la batería de contadores.Columnas o montantes: las tuberías que discurren desde el distribuidor principal hasta las derivaciones particulares.

2 Instalación particular:Distribuidores o derivaciones particulares: son las tuberías horizontales que parten de las columnas o montantes hasta el interior de la vivienda o local del abonado, llevando el agua a todos los puntos de consumo interiores. La llave de paso de la vivienda marca el límite de la instalación general o comunitaria.Ramales de enlace: las tuberías que llevan el agua desde las derivaciones particulares hasta los puntos de consumoPuntos de consumo: aparatos donde se usa el agua, tales como sanitarios, fregaderos, etc.

Existen dos tipos principales de materiales de tuberías:

1 Tuberías plásticas: pueden estar compuestas por cloruro de polivinilo (PVC), polietileno (PE40 o de baja densidad y PE80-PE100 o de alta densidad), polipropileno (PP) y polibutileno (PB).

2 Tuberías metálicas: pueden ser de acero galvanizado, acero inoxidable, acero al carbono y cobre.

Actividades

2. Investigar sobre la normativa técnica existente en España de cada tipo de material de tubería.

En la imagen siguiente se observa una sección en alzado tipo esquemática de un edificio en la que se aprecia una instalación de suministro donde aparecen los diferentes elementos de la instalación general y particular.

La alteración del régimen del flujo normal de agua que se produce en las conducciones a causa de los cierres y las paradas bruscas de los grifos o llaves y las bombas respectivamente, así como por la entrada de aire en las tuberías, provoca unos efectos denominados de régimen transitorios: tanto el golpe de ariete (sobrepresión en la tubería), como las succiones (depresión interna de la tubería), los cuales pueden ser muy perjudiciales para la instalación. Para minimizar las consecuencias de los fenómenos de régimen transitorios, se colocan elementos que los contrarresten, como pueden ser los calderines, que introducen o admiten agua en la instalación, actuando como amortiguadores de la misma, y las ventosas y los dispositivos de purga de aire de las tuberías a presión, que se suelen colocar en puntos altos de la conducción y también contribuyen a minimizar los efectos del régimen transitorio, ya que permiten expulsar e introducir aire en la tubería si fuese necesario.

Actividades

3. ¿Cuáles son los hitos más importantes a realizar para obtener un buen programa de mantenimiento preventivo?

Llaves de paso y valvulería en general

Los elementos que aquí se incluyen se intercalan en las conducciones. Entre los más importantes de este grupo, se pueden incluir los siguientes:

1 Llaves de paso: su accionamiento permite cortar el suministro de agua a un punto de consumo o aislar una zona determinada. Suelen ser válvulas de bola, compuerta o mariposa.

2 Válvulas de retención: son válvulas que permiten el paso del flujo del agua en una sola dirección e impiden el retroceso del agua en sentido contrario.

3 Válvulas reguladoras de presión: se instalan en aquellos puntos donde la presión no es constante o donde el aparato instalado en el punto de consumo requiere una presión de funcionamiento diferente del resto de la red o admite menos variaciones.

El programa de mantenimiento preventivo previsto para las conducciones y la valvulería se puede observar en la siguiente tabla:

Nota

Las pruebas de presión y estanqueidad se realizan en las edificaciones nuevas para comprobar el correcto funcionamiento de la red. Es una operación normalizada según el CTE. También se realizan pruebas similares no normalizadas para detectar fugas en instalaciones en funcionamiento.

Depósitos

En algunos edificios se dispone de tanques de acumulación de agua potable para asegurar el suministro o como elemento de almacenamiento y regulación anexo a un grupo de presión.

La programación del mantenimiento de los depósitos, según los preceptos del CTE, está íntimamente relacionada con las medidas sanitarias de prevención que establece el Real Decreto 865/2003 para la prevención y control de la legionelosis, así como con las propiamente necesarias de estas instalaciones desde el punto de vista técnico.

Nota

La frecuencia que marca el Real Decreto 865/2003 para la limpieza de los depósitos es anual; no obstante, se propone en este manual que se haga de forma semestral, pues la experiencia así lo indica. Aunque queda a merced del técnico decidir la periodicidad.

Grupos de presión

Los grupos de presión se colocan en aquellas instalaciones donde no se dispone de presión suficiente para que el agua pueda llegar a todas las plantas del edificio, en las que la presión de la red no es uniforme y en instalaciones donde se requiere una presión superior a la normal, como por ejemplo en grandes superficies o en sistemas de protección contra incendios.

Los grupos de presión constan de un depósito auxiliar de donde aspira el agua, el grupo motobomba, el cuadro eléctrico y un depósito presurizado antiariete. Los parámetros que caracterizan a un grupo de presión son: caudal, altura manométrica (presión que transmite la bomba) y volumen de los depósitos auxiliares.

El funcionamiento de una bomba centrífuga se produce por la acción de la fuerza centrífuga, que provoca una succión en la tubería de aspiración y una impulsión en la tubería del mismo nombre.

Los datos que caracterizan a una bomba centrífuga son:

1 Caudal que debe aportar la bomba medido en litros por minuto (l/min) o litros por hora (l/h), medidas normalmente usadas en este tipo de instalaciones.

2 Altura manométrica: presión o carga que ha de proporcionar la bomba para que el agua llegue a su punto de destino con la presión y el caudal requeridos. Se mide en metros de columna de agua (mca), bares (bar) o kilogramos fuerza por cm2 (kgf/cm2).

3 Régimen de revoluciones del motor: velocidad de giro de diseño de la bomba. Dependiendo de esta, las condiciones de trabajo se ven alteradas.

A continuación, se exponen algunos términos importantes relacionados con las bombas y su funcionamiento:

1 Eje: el motor está conectado con la bomba a través de un eje que mantiene los dos elementos a la misma altura y que permite el aprovechamiento de la fuerza giratoria del motor para transmitirla a la bomba.

2 Rodete: elemento giratorio compuesto de álabes que transmite, mediante la fuerza centrífuga, la energía para ser impulsada al exterior.

3 Cojinetes: elementos que permiten el rodamiento sin fricción entre dos partes que deben estar en contacto para el correcto funcionamiento de la bomba.

4 Prensaestopas: elementos que se encargan de eliminar fugas de líquidos en la bomba e impedir la entrada de aire a los espacios de aspiración.

5 Anclajes: elementos que permiten la sujeción del grupo motor-bomba debido a las vibraciones que el normal funcionamiento de este produce.

6 Presostato: dispositivo encargado de accionar y regular el funcionamiento, parando y accionando la bomba entre dos valores prefijados de presión.

El programa de mantenimiento previsto para los grupos de presión es el que se expone en la siguiente tabla:

Actividades

4. Investigar si existen golpes de ariete en la instalación de suministro que mejor se conozca.

Instalaciones de protección contra incendios

El CTE indica en el DB SI: Seguridad en caso de incendio que:

1. [...] El diseño, la ejecución, la puesta en funcionamiento y el mantenimiento las instalaciones de protección contra incendios, así como sus materiales, componentes y equipos, deben cumplir lo establecido en el Reglamento de Instalaciones de Protección contra Incendios [...].

El Real Decreto 1942/1993, de 5 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de instalaciones de protección contra incendios, indica que:

1 Las características y las especificaciones de los sistemas de abastecimiento de agua contra incendios se ajustarán a lo establecido en la Norma UNE 23.500 española: sistemas de abastecimiento de agua contra incendios.

2 Las instalaciones de protección contra incendios se someterán al programa mínimo de mantenimiento que se establece en el citado real decreto.

3 En cualquier caso, todos los agentes implicados en el mantenimiento de la instalación (usuario y mantenedor) mantendrán verificación documental de registro del programa preventivo y de su cumplimiento. La documentación deberá estar actualizada y a disposición de los servicios de inspección competentes de la comunidad autónoma que corresponda.

3.2. Contabilización de consumos

La cuantificación y el control de consumo de agua potable realizado por los abonados se lleva a cabo con los contadores que se instalan en la red de suministro del edificio.

Tipología de contadores

Los tipos más utilizados en las instalaciones de suministro en edificios son los siguientes:

1 De velocidad.

2 De volumen.

3 Digitales.

Contadores de velocidad

Son los contadores más usados en los edificios de viviendas. En este tipo de contadores la velocidad del agua es la base del funcionamiento de los mismos. Llevan incorporados unas paletas, hélices o turbinas que giran a mayor o menor velocidad con el paso del agua y que transmiten, a través de engranajes, movimiento a una esfera que contabiliza y muestra el consumo de agua.

Contadores de volumen

Los contadores volumétricos marcan el consumo de agua a través de la medición directa del número de veces que una cámara o recipiente interno se llena.

Contadores digitales

Los contadores digitales permiten a la compañía suministradora el telecontrol de la medición del consumo. Para ello, si se van a usar en los contadores divisionarios, es necesario, tal y como indica el CTE, que estos cuenten con una preinstalación que permita la conexión para el envío de señales para lectura a distancia del contador.

Detalle del contador digital

Lectura de los contadores

El volumen que pasa a través del contador se refleja, en los contadores no digitales, en metros cúbicos y en submúltiplos en dos tipos de esferas:

1 Esferas de lecturas parciales: las cuales dan lecturas independientes unas de otras que sumadas todas arrojan el volumen completo. Estos contadores ya no se instalan pero aún existen muchos de ellos colocados.Contador de lecturas parcialesLa forma de medir en estos contadores es la siguiente: la lectura principal que aparece en el contador suele ser en metros cúbicos (m3) y las lecturas complementarias suelen ser submúltiplos de metro cúbico. Para obtener estas medidas complementarias cada esfera indica el nivel de medida que aporta, si es décima, centésima, milésima o diezmilésima de m3. En donde:1 décima de m3 = 0,1 m3.1 centésima de m3 = 0,01 m3.1 milésima de m3 = 0,001 m3.1 diezmilésima de m3 = 0,0001 m3.

2 Esferas de lecturas directas: son las más usuales y es el tipo que llevan los contadores modernos, las cuales marcan el consumo directamente en m3.

Actividades

5. Analizar los tipos de contadores que existen en el edificio donde se vive o donde se acude con frecuencia. Intentar averiguar cómo se registra la medida.

Aplicación práctica

Suponga que es el responsable de realizar la contabilización de consumos en los contadores de los edificios que reciben el agua de la empresa de abastecimiento donde trabaja. Realiza una visita y se encuentra con este antiguo contador. ¿Qué medida exacta marca el contador teniendo encuentra todos los registros disponibles a su alcance?

SOLUCIÓN

3.3. Operaciones de mantenimiento de las instalaciones

A continuación se expone un protocolo de actuación, donde se describen las operaciones contenidas en el programa de mantenimiento preventivo de la red de suministro de agua fría, agrupadas de la siguiente forma:

1 Acometidas y contadores.

2 Conducciones, llaves de paso y valvulería en general.

3 Depósitos.

4 Grupos de presión.

Acometidas y contadores

Se recomienda una apertura y un cierre de llaves anualmente para evitar efectos no deseados como agarrotamientos de los mecanismos y sedimentaciones no deseadas que no permitan efectuar las maniobras con normalidad.

Recuerde

El mantenimiento a realizar compete a la compañía de suministro, el usuario o técnico especialista contratado por esta se debe limitar a la observación y el chequeo de la instalación y su funcionalidad, así como a mantener limpia y en buen estado la arqueta donde se encuentre el contador.

Conducciones, llaves de paso y valvulería en general

Las operaciones de mantenimiento preventivo a realizar en las conducciones se ciñen principalmente a la vigilancia de la instalación y su funcionamiento, atendiendo fundamentalmente a los siguientes aspectos más importantes.

Vigilar las posibles incrustaciones

Las incrustaciones se producen por efecto de las sales disueltas, que pueden provocar precipitados. El principal problema es la reducción del diámetro interno de la tubería, que puede llegar incluso a taponar por completo el paso del agua.

Para prevenir estos fenómenos se pueden utilizar descalcificadores de tipo químico o eléctrico.

Tubería de PVC con incrustaciones minerales

Importante

Es fundamental conocer las características iónicas del agua para prevenir incrustaciones y, en general, para el correcto funcionamiento del conjunto de la instalación. Una de las características más importantes es la dureza del agua, que refleja la concentración iónica de cal que contiene el agua. Se puede medir en grados franceses (ºHf) y su clasificación es la siguiente:

1 Agua blanda: 0 ªHf a 12 ªHf.

2 Agua dura: >18 ªHf.

Vigilar las posibles corrosiones

Los fenómenos de corrosión son procesos electroquímicos que pueden estar originados por las características químicas del agua o por condiciones del exterior de la tubería: ambiente del aire, morteros de elementos constructivos, humedades, e incluso del propio terreno. Suelen estar condicionados por el tipo de material del que esté construida la tubería y por la asociación de diferentes materiales en un tramo de esta.

Tubería con fenómenos de corrosión interior

Existen mecanismos de prevención de la corrosión, como son:

1 Aislamientos plásticos, de resinas epoxy, de tipo bituminoso y coquillas.

2 Utilización de materiales como el acero inoxidable.

3 Realizar un análisis de concentración iónica del agua. A tal efecto, el CTE, en el punto 6.3 de la sección HS-4 Suministro de Agua, expone una serie de incompatibilidades de asociación entre los distintos materiales y entre materiales y el agua, según las características de esta.

4 Acoplamiento de juntas o manguitos antielectrolíticos para aislar eléctricamente una tubería.

Ejemplo

Un caso típico de corrosión es la de tipo galvánico, que se origina por la diferencia de potencial electroquímico entre dos metales diferentes que están en contacto entre sí por un conductor electroquímico como puede ser el agua transportada y provoca que uno de los dos metales (el de menor valor potencial) se vea afectado por la corrosión mientras que el otro permanece intacto (el de mayor valor potencial).

Por esta razón, se debe evitar unir elementos de diferente potencial electroquímico, excepto cuando según el sentido del agua se instale primero el de menor valor, como por ejemplo entre acero galvanizado (menor) y cobre (mayor).

Deformaciones por cambios de temperatura

Las tuberías sufren dilataciones y contracciones por los cambios de temperatura a los que se ven sometidas, por eso es importante revisar el buen estado de los aislamientos térmicos de los que disponga la tubería, así como de los dispositivos compensadores de dilatación.

Comprobar el estado de la valvulería en general

Las llaves y las válvulas que pasan mucho tiempo sin ser utilizadas por estar normalmente en una posición fija, tanto abiertas como cerradas, deben ser inspeccionadas y cambiadas de posición, ya que se producen agarrotamientos de los mecanismos de maniobra y se acumulan depósitos en ellas con el paso del tiempo que impide su correcto accionamiento.

Comprobar el perfecto estado de los soportes y las abrazaderas

Chequear que las abrazaderas o grapas de fijación de tubos a paramentos verticales hagan que los tubos estén perfectamente alineados con dichos paramentos, que guarden las distancias exigidas y que no transmitan ruidos o vibraciones al edificio.

Comprobar que los soportes hagan que el peso de los tubos caiga sobre estos y no sobre los tubos o sus uniones.

Comprobar si se producen golpes de ariete o hay aire en las tuberías

Se reconoce de forma muy característica por el ruido que provoca, es un golpe similar al que emite un martilleo y se puede percibir como un fuerte golpe cuando se cierra el grifo rápidamente, o como una serie de explosiones. La expulsión de agua a diferentes presiones en impulsos sucesivos por la grifería también es un hecho sintomático de acumulación de bolsas de aire en el interior de las conducciones.

Depósitos

Las operaciones de mantenimiento preventivo para depósitos consisten principalmente en realizar chequeos generales del estado de conservación y funcionamiento, así como de limpieza y desinfección de los mismos. Las más importantes son:

1 Revisión del estado de conservación y limpieza.

2 Limpieza y desinfección clorada: el protocolo de limpieza se expone en el programa de mantenimiento para la prevención de la legionella.

3 Chequeo generalizado de la instalación: inspeccionando la existencia de posibles fugas, realizando una limpieza y una adecuación de las arquetas de válvulas si procede, así como un chequeo de la totalidad de las llaves de paso. En caso de sospechas de alguna patología tipo corrosión o incrustación, se deberá llevar a cabo una prueba de presión y de estanqueidad.

Actividades

6. ¿Se considera importante el análisis previo del agua para el mantenimiento preventivo?

Grupos de presión

Las operaciones más importantes a tener en cuenta en el mantenimiento preventivo de las bombas o grupos de presión son las siguientes:

Verificar el estado general y la ausencia de fugas

Comprobando la ausencia de fugas de líquido por el prensaestopas ni la entrada de aire por el mismo. La empaquetadura del prensaestopas debe ser sustituida sistemáticamente. La frecuencia del cambio dependerá del número de horas de trabajo de la bomba, así como de la calidad de los materiales, pero normalmente será de 3 a 6 meses.

Recuerde

El prensaestopa es un elemento que se encarga de eliminar fugas de líquidos en la bomba e impedir la entrada de aire a los espacios de aspiración.

Lubricación de cojinetes

La periodicidad del engrase dependerá de las condiciones y del ambiente de trabajo del equipo. Como recomendaciones generales se aconseja:

1 Lubricar mínimamente cada 500 horas de funcionamiento.

2 Cambiar los lubricantes cuando muestren variaciones de color o contaminación por partículas de polvo, agua o partículas metálicas, o descomposición por altas temperaturas y humedad.

3 No se recomienda el uso de solventes clorados de ningún tipo para limpiar los cojinetes.

4 Un funcionamiento inadecuado de los cojinetes da lugar a ruidos, vibraciones y desgastes.

Comprobación de la alineación del grupo

Es muy importante comprobar que no se ha perdido la alineación del equipo motor bomba y verificar el acoplamiento con los impulsores. Los ejes de la bomba y del motor deben estar a la misma altura.

Comprobación de desgastes internos

En el interior del cuerpo de la bomba se producen desgastes entre los rodetes y la carcasa de la bomba. Se debe detener la bomba y reparar.

El funcionamiento del presostato

Regula los arranques y las paradas de la bomba según el nivel de presión que le marca el manómetro y la regulación o tarado que se le haya hecho.

Chequeo correcto del régimen de revoluciones del motor

Habrá de tenerse muy en cuenta lo que marca el fabricante para el punto de funcionamiento previsto en cada bomba.

Importante

La bomba no debe trabajar en seco ya que necesita el líquido bombeado como lubricante entre las partes internas que rozan como rodetes, carcasa, impulsores, etc.

El conjunto de operaciones de mantenimiento preventivo y su descripción aquí reseñado deberá formar parte de los protocolos de mantenimiento preventivo en la forma que se expone al final del capítulo, en el apartado de registros, donde se aporta un ejemplo de protocolo de mantenimiento preventivo para los grupos de presión. Estos protocolos deben incluir, según cada caso: imágenes, esquemas, planos de despiece y las instrucciones necesarias para llevar a cabo con claridad cada una de las tareas a cada equipo de forma individual. También incluirán un checklist o listado de tareas que permita comprobar que se han hecho cada una de las tareas de mantenimiento previstas.

Aplicación práctica

Suponga que es el responsable de confeccionar el programa de mantenimiento preventivo de un edificio de apartamentos y empieza analizando la siguiente instalación. Una vez localizados los elementos que aparecen, indique qué actividades de mantenimiento se deben realizar.

Solución

En la siguiente tabla se muestran cuáles son los elementos y las tareas de mantenimiento preventivo que habría que realizar: