Читать книгу: «Domus propria – domus optĭma. Свой дом – лучший дом», страница 3

Кипр

Привлекательность Кипра с точки зрения инвестирования достаточно высока, и причин тому довольно много. Одна из них – это то, что налог на прибыль в данной стране составляет всего 12,5 %. Кроме того, приезжие, не-киприоты, могут здесь получить особый статус «non-domicile». Он освобождает от оборонного налога, налога на дивиденды, от процентов на депозиты и дает еще целый ряд льгот. Таким образом, российский гражданин, переезжающий на Кипр и организующий здесь свой бизнес (или работающий в Европе через созданную на территории Кипра компанию), должен уплатить в казну 12,5 % от чистой прибыли, а дивиденды будут начисляться без налогов. Многие люди выбирают Кипр в качестве базы для жизни и бизнеса, руководствуясь именно такими льготами.

К другим выгодным особенностям Кипра относятся:

• благоприятный климат;

• низкий уровень преступности;

• высокий уровень пенсий;

• социальная поддержка безработных;

• государственная программа здравоохранения.

К слову, пенсия здесь гарантирована каждому гражданину, а ее размер напрямую зависит от получаемой зарплаты.

Безусловно, когда в 2004 году Кипр вошел в ЕС, стране пришлось пройти через ряд трудностей, чтобы в итоге достичь европейского уровня качества жизни. Перемены затронули многие сферы жизни киприотов, но законодательная база, соцобеспечение, банковская и миграционная политика, многие другие сферы экономики и общественной жизни поменялись в лучшую сторону. Так, например, в 2019 году населению была представлена программа государственного страхования, субсидирующая практически 90 % затрат на здравоохранение. В недалеком прошлом решение всех проблем со здоровьем обеспечивала только дорогостоящая коммерческая страховка. В настоящее время государственное страхование финансируется из фонда отчислений, который пополняют работодатели.

Основу инвестиционной привлекательности Кипра составляют следующие факторы.

1. Безопасность. Владение недвижимостью на Кипре возведено в абсолют. Никто не может оспорить право на недвижимость, если у вас есть свидетельство о собственности. Понятие рейдерского захвата как таковое здесь отсутствует.

2. Уровень жизни. Согласно официальной статистике, средний уровень оплаты труда в процентном соотношении распределяется следующим образом:

• 1160 евро в месяц и менее у 25 % жителей;

• от 1161 до 2030 евро в месяц у 25 % жителей;

• от 2031 до 5500 евро в месяц у 25 % жителей;

• от 5501 до 9660 евро у 25 % жителей.

В кипрской семье обычно работают 3–4 человека, поэтому почти у всех жителей здесь есть собственные машины, квартиры, дома и/или участки земли

3. Компактность. Поездка между соседними городами в среднем занимает не более 40 минут.

Иракли Бухиашвили, доктор юридических наук, CEO «Fine Life Group LTD»:

«При инвестировании в недвижимость Кипра в первую очередь необходимо определить состояние девелопера. Для этого нужно узнать, на какой стадии находится проект конкретного объекта, есть ли долги и каковы условия кредитных обязательств. Само по себе наличие кредита не является чем-то из ряда вон выходящим. Если он есть, вам стоит обратиться в указанный банк и сделать «банк вейвер» на конкретный специальный счет – документ, который гарантирует, что конкретно ваш объект выходит из залоговой массы девелопера при полной выплате суммы стоимости. Таким образом покупатель ограждает себя от риска изъятия недвижимости и от проблем, связанных с заемными средствами застройщика. Известно множество случаев, когда вейвер сделан в одном банке, а инвойсы/счета на оплату выставляют с иных банковских счетов. Те, кто поддается на подобную уловку, потом годами доказывают свою правоту в судах.

Еще следует иметь в виду, что свидетельство о собственности выдается в течение 4–5 лет с момента подписания договора купли-продажи. Временной период зависит от масштаба возводимого жилого комплекса и непосредственно расторопности команды девелопера, а также желания регистрационной палаты поторопиться и провести проверки соответствия построенного объекта с разрешительным пакетом документов. Свидетельство о собственности дает вам полную независимость от застройщика. В свою очередь, юридическая фирма от лица покупателя имеет право прописать страховые пункты в договоре, где будут обозначены конкретные сроки получения свидетельства о собственности и штрафы за каждый день задержки. Лучше удержать некоторую сумму из общей договорной для стимуляции исполнения обязательств со стороны девелопера.

Говоря об операциях с недвижимостью, нельзя обойти вниманием вопросы ипотечного кредитования. Ставки на ипотеку в банках Кипра обычно составляют 1,5–3 %. Существует также страхование жизни, по условиям которого после смерти собственника кредит полностью гасится, и наследники получают юридически чистую недвижимость».

На Кипре нет лиц без определенного места жительства, и такое положение закреплено законом. Семьи, у которых ипотечное жилье является единственным, здесь трудно или невозможно лишить жилья, даже если они не в состоянии делать ежемесячные платежи по ипотечному кредиту. Суд также всегда на стороне таких малоимущих семей и их детей. В Республике сильно развит институт семьи, а сами киприоты достаточно консервативны и придерживаются традиционного уклада жизни.

Для инвестирования в недвижимость Кипра необходимо перевести деньги на соответствующий счет кипрского застройщика. Перевод можно осуществить напрямую из российского банка. Для этого открывается паспорт сделки и предоставляется договор купли-продажи в русско-английской версии. Либо перечисление средств происходит на клиентский субсчет юридической фирмы, осуществляющей проведение сделки.

Также требуется иметь в виду важные нюансы:

• открывая счет на Кипре, о нем нужно заявить в налоговую службу РФ;

• при открытии фирмы на Кипре вы автоматически подпадаете под законы КИК (контроль иностранных компаний);

• сохраняя статус налогового и валютного резидента РФ, вы будете обязаны отчитываться в РФ по всем коммерческим операциям;

• проживая на Кипре в течение 60 и более дней в календарном году, при этом находясь за пределами России не менее 183 дней в том же календарном году, вы можете получить налоговый статус и ИНН Кипра, при этом утратив российский.

Кипрская программа «золотых паспортов» и ее отмена

Помимо налоговых льгот, на Кипре действует интересная мотивационная программа по ПМЖ. В частности, при покупке недвижимости (обладающей определенными особенностями: например, это должна быть новостройка, не дешевле 300 тыс. евро и т. д.) вся семья инвестора может получить пожизненный вид на жительство. Это выгодно отличает Кипр от той же Греции или Испании, где вид на жительство дают исключительно сроком на 5 лет.

Получение гражданства за инвестиции выглядело довольно привлекательной опцией для российских граждан. Правда, это было недешевое удовольствие: для его получения необходимо было купить на острове недвижимость на сумму 2 млн. евро (уплатить еще 19 % НДС, если это было первичное жилье, т. е. новостройка) и внести еще 150 тыс. евро невозвратного взноса в государственный фонд. В таком случае вся семья инвестора получала гражданство.

Но 13 октября 2020 года, когда материал данной книги находился еще в работе, Кипр объявил о приостановке программы предоставления гражданства в обмен на инвестиции. Закон вступил в силу с 1 ноября 2020 года. «Предложение было основано на долговременных недостатках, а также на злоупотреблении положениями Кипрской инвестиционной программы», – прокомментировал официальный представитель правительства Кириакос Кусиос.

В целом цены на недвижимость Кипра уже несколько снизились, но от масштабного падения их удерживают несколько факторов.

Во-первых, довольно высокая себестоимость объектов. Застройщики не расположены к предоставлению значительных ценовых подвижек, так как имеющиеся затраты – от приобретения участка под строительство до самих отделочных материалов – крайне высоки. На итоговую стоимость оказывают влияние и такие факторы, как установка систем, обеспечивающих сейсмоустойчивость, расходы на согласование проектной документации и пр. Также стоит учесть и тот аспект, что многие инвесторы закрывают глаза на стоимость ради приобретения европейского гражданства и лучшего будущего своих детей.

Следующий фактор – это недавно произошедшее снижение цен, связанное с пандемией COVID-19. Согласно данным Статистической службы Кипра, во втором квартале 2020 года зафиксировано самое значительное падение цен на местную недвижимость. Индекс цен на жилье упал на 2,9 %, что свидетельствует о самом крупном снижении за период с 2014 года.

http://gb-cyprus.ru/

Германия

Германия – это крупнейшая в Евросоюзе экономика, продуманное законодательство и классический немецкий «орднунг» (порядок). Все эти особенности отражаются и на рынке недвижимости. Так, темпы прироста стоимости аренды в Германии стабильно превышают инфляцию, а отсутствие налоговой нагрузки после 10 лет владения недвижимостью способствует гарантированному получению хорошего дохода. Но при этом важно понимать, что Германия с точки зрения рынка недвижимости не является страной высокой доходности в данном секторе. Скорее, она представляет собой вариант для долговременных инвестиций и неспешной, размеренной жизни.

Рассматривая Германию в качестве страны для инвестирования, нельзя не отметить и то, что в 2020 году она оказалась едва ли не самой подготовленной к экономическому кризису, последовавшему за пандемией коронавируса. Немецкое правительство эффективно поддержало малый и средний бизнес единовременными выплатами. Оперативно развернулась система государственных платежей для сохранения рабочих мест на предприятиях и в организациях. В результате не произошло падения цен на товары и услуги, которое предсказывали многие аналитики. Все эти аспекты как нельзя лучше демонстрируют заботу государства о собственных гражданах.

При выборе недвижимости в Германии важную роль играют такие моменты, как состояние объекта и его местоположение. Эти факторы будут ключевыми при дальнейшем использовании объектов коммерческого назначения – будь то офисы, склады или арендное жилье. Свою лепту в конечный результат вносит профессиональное агентство недвижимости. Компания, оказывающая полный комплекс услуг – от подбора объекта и юридического сопровождения сделки до последующей помощи и консультации в управлении недвижимостью. Конечно, в определении инвестиционной стратегии главная роль отводится личным предпочтениям инвестора. Но знающие рынок эксперты помогут более рационально и эффективно распределить доступные денежные средства, рассчитать, какой реальный доход будет поступать инвестору от конкретного объекта и, наконец, определить оптимальный срок участия в инвестиции.

Большую популярность в Германии завоевала стратегия инвестирования под названием Core. По сути, это долгосрочная инвестиция – на 20–25 лет и более. Основной инструмент в такой стратегии – высоколиквидные надежные объекты, сдаваемые в долгосрочную аренду топ-арендаторам и генерирующие ежемесячный доход вне зависимости от конъюнктуры рынка. В такую категорию попадают апартаменты для студентов, врачей, сотрудников крупных предприятий и больших организаций, дома престарелых, доходные дома, крупные офисные и торговые центры, расположенные в престижной деловой зоне. Как правило, инвесторы покупают такие объекты в основном на собственные средства и лишь иногда привлекают небольшую долю вложений со стороны. Эта стратегия, как и большинство других долгосрочных инвестиций, низкорисковая и мало подвержена колебаниям рынка. При этом не будем забывать: рентабельность таких объектов в крупных городах варьируется на уровне приблизительно 3–4 % годовых. Так что о быстрой окупаемости здесь речь не идет.

Помимо стратегии Core, существует и стратегия Сore-plus. Разница состоит в выборе объекта недвижимости. Действуя в соответствии с данной стратегией, можно инвестировать в объекты, арендованные на более короткий срок, и даже в те, которые еще не заселены, но при этом пользуются повышенным спросом. Примерный срок владения недвижимостью – от 10 лет. Так же, как и в первом случае, один из важнейших критериев объекта – месторасположение, поскольку оно напрямую влияет на перспективу инвестиции.

Краткосрочные договоры аренды по завершении срока действия дают законные основания для пересмотра условий аренды. При этом вполне реально за счет проведения реконструкции здания, изменения дизайна интерьеров или же смены арендатора увеличить доход и сделать объект более ликвидным на рынке. Как правило, такие операции с недвижимостью особенно актуальны для торговых центров и супермаркетов в городах, относящихся к категории 1В и имеющих потенциал дальнейшего развития.

Третий вариант инвестиционной стратегии – Value-added. Используя этот способ, инвестор ставит перед собой цель подобрать объект по стоимости ниже рыночной и повысить ее за счет обновления здания и/или смены арендатора. При этом стратегическая цель заключается не в повышении привлечения денежного потока, а в значительном увеличении рыночной стоимости непосредственно самого объекта. Для этого активно используется дополнительное финансирование – доля заемного капитала может достигать 60–70 %. Конечная цель инвестора при выборе такой стратегии – выгодная продажа объекта. Срок владения такой недвижимостью обычно не превышает 5–7 лет. Доходность от стратегии Value-added значительно выше, чем у Core и Core-Plus, она может составлять 8–10 %. Но и риски существенно выше. В качестве целевых объектов стратегии выступает недвижимость, находящаяся по большей части в регионах с активно развивающейся инфраструктурой и имеющая прогнозируемый рост стоимости в ближайшие несколько лет.

Самой рискованной стратегией можно назвать Opportunistic. Это краткосрочный вид инвестиции. Ее объектом может выступать как уже построенная недвижимость, так и та, что находится на этапе разработки проектной документации. Прогнозируемая доходность стратегии составляет от 10 % и более. В отдельных случаях она может доходить и до 20–30 %. Период владения объектом непродолжителен, так как все действия направлены на быструю выгодную перепродажу. Фокус внимания инвестора, выбирающего эту стратегию, концентрируется на строительных проектах, готовых зданиях с недостаточно развитой инфраструктурой, пакетных предложениях жилых домов в отдаленных районах городов или объектах, требующих серьезных планировочных или строительных доработок.

Борис Бронштейн, CEO «Kaiser Estate»:

«Чтобы инвестиции в недвижимость приносили прибыль, недостаточно руководствоваться исключительно выбранной стратегией капиталовложений. Важно знать нюансы и тонкости рынка.

1. Рынок Германии в большей степени ориентирован на продавца. Здесь нужно действовать оперативно и решительно, не упуская возможности, и играть на опережение. К таким действиям относится предоставление обязательных документов до приобретения объекта: LOI (письма о намерениях), справки из банка о состоянии счета и прочие документы, подготавливаемые по запросу владельца. Местные продавцы предпочитают быть уверенными в серьезности намерений покупателя.

2. Анализ юридических документов потребует кропотливого изучения и помощи специалиста, имеющего опыт и досконально разбирающегося в юриспруденции.

3. Часть объектов выгоднее здесь оформлять на юридическое лицо: при таком подходе можно снизить налог на прибыль до 0 %. При этом важно не забывать про оформление договора займа.

4. Компании, занимающиеся ведением исключительно собственной недвижимости, имеют право на льготное налогообложение. Использовать этот аспект в свою пользу можно с помощью вовремя поданной заявки.

5. Продажа коммерческого объекта от имени юридического лица облагается льготной налоговой ставкой 15,8 %. Ставка актуальна для всех объектов, кроме последнего, числящегося на балансе компании. В случае его продажи налоговая ставка будет составлять 40 % от прибыли. Поэтому важно помнить про этот факт, чтобы оставить на балансе компании недорогой объект или купить его заблаговременно, до продажи основного.

6. В Германии высокие ставки налогов и расходы на коммунальные услуги. Этот аспект стоит иметь в виду на этапе расчета доходности вложений в недвижимость.

7. Здесь существует опасность опоздать и упустить выгодное предложение. Например, весной вы рассматриваете предложение о ритейле со стоимостью в 1,5 млн. евро, но пришли к окончательному решению только к зиме. В таком случае будьте готовы, что за указанную сумму вы уже можете не найти подходящего по параметрам объекта: недвижимость неуклонно растет в цене, и спрос превышает предложение».

Продуманным шагом будет покупка не одного объекта, а нескольких: диверсификация портфеля активов позволит снизить риски на случай, если один из секторов рынка потрясут форс-мажорные обстоятельства. Правда, Германия в этом плане стабильна – и в экономике, и с позиции политического строя. Конечно же, риск возникновения неблагоприятных обстоятельств есть всегда и везде, но, как можно убедиться на примере недавних событий, для бизнеса в Германии он играет далеко не первую роль. Объекты здесь отлично подходят для долгосрочного инвестирования, и ту же самую диверсификацию вполне можно осуществить внутри страны, принимая во внимание тот факт, что порядка 70 % немцев предпочитают арендовать жилье в среднем на 12 лет, а законодательство четко регулирует отношения между собственником и квартиросъемщиками.