Читать книгу: «Domus propria – domus optĭma. Свой дом – лучший дом», страница 2
Стратегия приумножения
Данная методика потребует от инвестора определенной доли риска. Чтобы точно выяснить, какие активы демонстрируют стабильный рост, нужно иметь максимально четкое представление о местном рынке. У каждой страны своя специфика, которая может быть тесно связана не только с климатическим условиями и с экономикой региона, но и с куда более тонкими, подчас даже незаметными для неискушенного инвестора аспектами.
Максим Семенов, CEO «Mirafortis»:
«Возьмем, к примеру, юг Италии, Калабрию – прекрасное место, самый «носок итальянского сапога», омываемый водами трех морей. Здесь красивые пляжи чередуются с живописными горными массивами. И вот крупный итальянский застройщик выходит на рынок и начинает осваивать регион. Он запускает серьезную маркетинговую кампанию, начинает плотно работать с агентствами недвижимости для привлечения необходимых инвестиций в проект. Казалось бы, заманчивое предложение для вложений, не так ли?
Но давайте проанализируем целевую аудиторию этого проекта. Для самих итальянцев, живущих на севере страны, это слишком заурядное и непопулярное место – они предпочитают проводить август где-нибудь в привычной компании, вдыхая запах лимонных рощ Сорренто. Для иностранного же туризма и отдыха это, безусловно, самобытное, но довольно дикое место: здесь почти нет индустрии развлечений и до некоторых мест региона достаточно тяжело добраться.
Изучаем вопрос глубже: Калабрия – сельскохозяйственный регион, живущий за счет обработки земли. Местные жители говорят на нескольких диалектах итальянского языка, зачастую не очень понятных даже представителям соседнего региона. Английский язык здесь распространен мало. Прибавьте к этому возможный риск войти в проект – и потерять все из-за остановки строительства, связанной с обнаружением древних археологических ценностей, которые тут есть с высокой долей вероятности. В таком случае стройка будет остановлена и по итальянским законам объявлена местом проведения археологических раскопок.
Конечно, застройщик заинтересован в инвестициях и рекламирует свой проект, не открывая потенциальным инвесторам всей информации. Между тем подводная часть такого айсберга может погубить любой инвестиционный капитал. Это достаточно распространенная ситуация. В каждом подобном случае нужна помощь независимого эксперта, который будет тщательно анализировать состояние всего рынка из выбранного сегмента недвижимости и проведет финансовые исследования доходности проекта».
Стратегия приумножения основана на принципе «вовремя войти и вовремя выйти». Каждая деталь здесь существенна и важна. Допустим, вы сосредоточились на быстрых инвестициях. Для этого вам нужно отчетливо представлять, насколько быстро можно войти в проект и выйти из него; какой объем средств вы можете привлечь самостоятельно и с помощью банковских инструментов. Если присутствует ипотека, надо подсчитать процент рассрочки платежа. В зависимости от поставленной задачи и выбранной стратегии можно включиться в проект на самом старте продаж и покинуть его на стадии готовности 50 %. В таком случае реальная прибыль может составить 35 % и более. Каждая стадия готовности проекта добавляет к стоимости объекта 5–10 %. Но при подобных инвестициях крайне высок уровень риска на каждом этапе. Поэтому необходимо так тщательно проверять всю документацию, следить за ходом строительства и, конечно, выбирать исключительно проверенных застройщиков.
В свою очередь, быстрые инвестиции, увенчавшиеся успехом, невероятно выгодны для инвестора: основная часть покупателей недвижимости опасается приобретать квартиру или апартаменты на стадии начала строительства у застройщика, не желая получить в итоге незавершенный объект. Происходит это потому, что потенциальный покупатель далеко не всегда может быть знаком с особенностями выбранного региона, а также может не располагать возможностью самостоятельно достоверно оценить надежность застройщика, и поэтому не будет торопиться покупать у него жилье. А вот у инвестора такое жилье с большой вероятностью купят: цена, правда, будет значительно выше, но основная часть рисков ляжет на плечи инвестора, который войдет в проект еще до начала стройки.
Стратегию приумножения капитала через быстрые инвестиции возможно реализовать и более привычным способом. Примером такой инвестиционной стратегии можно считать небольшие квартиры в Афинах. Владельцы самостоятельно провели техническую модернизацию объектов, включающую перепланировку интерьера в современной стилистике. В итоге им удалось реализовать эти квартиры быстро и с высокой прибылью.
Что определяет стратегию?
Конечно же, основным фактором выступает время. События, происходящие в тот или иной период, способны кардинально изменять существующие приоритеты. Время расставляет свои акценты, воздействуя на волны спроса и предложения. Так, пандемия коронавируса 2020 года охватила весь мир и коренным образом повлияла на бизнес-среду. За относительно небольшой промежуток времени закрылось огромное число предприятий и организаций, некоторые отрасли вообще были поставлены на грань выживания.
Вместе с тем новые условия сформировали и новую реальность: многие люди были вынуждены находиться на самоизоляции, перейти на удаленную работу. Большинство серьезных компаний сумели перестроиться и поддержать свою работоспособность в этих условиях. Как мы уже упоминали выше, все это сильно изменило расклады на рынке коммерческой недвижимости. Ведь если сотрудники могут эффективно работать из дома, то зачем арендовать помещения? И теперь, после снятия ограничительных мер, большое число офисных и торговых площадей осталось без своих арендаторов. Такого «черного лебедя» было вполне достаточно, чтобы стратегию капиталовложений в коммерческую недвижимость сделать рискованной и малоприбыльной.
Безусловно, часто выбор стратегии подсказывает сама экономическая ситуация. Страны Евросоюза всегда рассматривались инвесторами как довольно перспективные регионы для вложения средств: рост экономики, незначительные колебания валют, стабильность законодательства – все говорило о правильности и выгодности инвестирования. Недавняя ситуация с COVID-19 показала, что и, казалось бы, нерушимые столпы тоже могут колебаться, пусть и недолго. Временная остановка целых секторов рынка послужила началом цепной реакции, когда инвесторы один за другим стали занимать выжидательную позицию, наблюдая за дальнейшим развитием ситуации и мерами, предпринимаемыми правительствами стран Евросоюза по предотвращению кризисных явлений.
Но даже в такой сложный период существует много возможностей для реализации собственного бизнес-плана. Для владельцев дорогостоящих объектов время не играет особой роли, так как они всегда рассчитывают на длительные продажи. А вот для тех, кто хочет выгодно инвестировать средства, ситуация складывается довольно благоприятная. Сейчас, во время падения спроса, можно найти самые интересные предложения на рынке многих стран. При этом реальная потребность в помещениях никуда не исчезла и в недалекой перспективе, с ростом экономики, спрос снова пойдет вверх.
Конечно, эффективность выбранной стратегии для каждого инвестора индивидуальна и признать ее доходной можно будет только при условиях рентабельности и достижения желаемого уровня прибыли. Таким образом, чтобы остаться в выигрыше, надо хорошо разбираться в той сфере, где планируется воплотить свои планы. Целенаправленные действия по изучению рынка, экономической ситуации и правовой базы выбранного региона инвестирования помогут выработать и реализовать собственную успешную концепцию.
Стратегии инвестирования в разных странах
Безусловно, у каждой страны есть своя специфика. Но по большому счету сами аспекты, на которые необходимо обращать внимание, практически идентичны. В первую очередь речь идет о локациях и качественных характеристиках самого объекта. Если рассматривается курортная недвижимость, то важную роль играют климат, вид из окна, близость моря и развитая инфраструктура. При инвестировании в строительство бюджетного жилья ключевыми параметрами будут наличие парков, школ, детских садов, спортивных комплексов, медицинских центров, удобная схема общественного транспорта.
Все это говорит о том, что рынок в каждом сегменте необходимо исследовать, анализировать, а объекты сравнивать между собой. В обязательном порядке надо получать развернутую информацию о том, какова затратная часть владения этой недвижимостью, какие здесь условия аренды и уровень прибыльности. Хорошее знание особенностей инвестирования в недвижимость разных стран поможет значительно упростить и процесс покупки и владения объектом. Это сэкономит инвестору и время, и средства. Поэтому консультации и помощь специалистов по зарубежной недвижимости будут как нельзя кстати.
Теперь от общих формулировок перейдем к конкретике.
Португалия
В 2020 году Португалия признана лучшим направлением для путешествий людей преклонного возраста, по версии рейтинга международной компании «International Living». Этот рейтинг составляется регулярно с 1979 года. Его главная особенность – в целевой аудитории: это американские пенсионеры, входящие в 1 % самых состоятельных людей мира. Для такой специфической клиентуры крайне важно понимать, на каком уровне находится медицина в выбранной стране, насколько комфортен климат, каковы цены на недвижимость и в какую сумму обойдутся дополнительные расходы, налоги и т. д.
В Португалию часто переезжают на пенсию и американцы, и британцы. Одним из ключевых факторов для них является то, что порядка 90 % местных жителей хорошо говорят на английском языке, в отличие от той же Испании. Португалию выбирают и жители северных стран. Например, на острове Мадейра по числу постоянно проживающих иностранцев голландцы занимают второе место после немцев. Таким образом, можно утверждать, что пенсионный переезд – одно из приоритетных инвестиционных направлений данной страны.
Португалия входит в топ-5 самых безопасных стран мира. По различным рейтингам, измеряющим этот показатель, она стабильно занимает третье и четвертое места. Закономерный интерес к стране вызывает и ее Global Peace Index – так называемый «глобальный индекс миролюбия». Он составляется на основании 23 критериев, по которым оцениваются общественные настроения. В Португалии крайне низкий уровень преступности, что для тех же американцев, например, является одним из определяющих факторов для переезда.
Выгодно отличает Португалию от других стран еще то, что покупка недвижимости здесь может происходить полностью удаленно, через представителя. Система регистрации права собственности, многовековые династии юристов с огромной репутационной историей, а также довольно интернациональная структура коммерческих компаний дают инвестору дополнительную уверенность и способствуют прозрачности сделки.
В стране существует специальный налоговый режим. По официальной статистике, за период с 2009 по 2019 год более 24 тыс. человек получили особый налоговый статус – налоговые каникулы сроком на 10 лет.
Португалия привлекает к себе состоятельных людей. Прежде всего это граждане стран с высокими процентными ставками налогов. Так, порядка 6 тыс. французов ежегодно приезжают в Португалию, тратят здесь внушительные суммы и приобретают недвижимость. Все это отражается и на рынке страны.
А еще в Португалии действует программа «Золотая виза», которая привлекает большое число россиян. Порядка 7 тыс. человек уже воспользовались этой программой. И около 90 % из них сделали это благодаря покупке недвижимости. Характерной особенностью местного рынка является то, что, в отличие от других стран, недвижимость в Португалии не переоценена. При этом вполне реально купить совершенно любую недвижимость и воспользоваться целым рядом опций для инвесторов. К примеру, человек, не являющийся резидентом Португалии, может получить ипотеку от 1,5 до 2,5 %, и для этого будет достаточно предоставить лишь данные о своих доходах за границей. Специалисты отмечают большой спрос на недвижимость в Португалии как на внутреннем, так и на международном рынке.
Ложкой дегтя в бочке португальского меда служит лишь высокая ставка подоходного налога, составляющая 28 %.
В большинстве случаев стратегию инвестирования определяет сама цель. Если человек хочет заработать на недвижимости, то вряд ли объектом его желания станет вилла в фешенебельном районе. Такой дом будет крайне непросто быстро продать, подобные объекты относятся к категории неликвидной недвижимости. При определенных обстоятельствах на подобной сделке даже можно потерять. А все потому, что основной мотив приобретения такой недвижимости – эмоции и сугубо индивидуальные предпочтения.
Анатолий Летаев, CEO «Migronis»:
«Главная и самая удачная стратегия – четко разделять недвижимость «для души» и объект для получения дохода. В качестве источника получения прибыли вполне могут выступать однокомнатные апартаменты, расположенные в центре города. Такая недвижимость всегда будет приносить стабильную прибыль. Вряд ли в них получится жить комфортно своей семьей на постоянной основе – для этого покупают другую недвижимость. Если же человек собирается жить без семьи, то он может купить себе небольшую квартиру в оживленном месте. И, наконец, если ваша цель – получить вид на жительство, а посещать Португалию вы пока планируете нечасто, то, как правило, предпочтение отдают коммерческим объектам стоимостью около 350 тыс. евро. Такая недвижимость способна приносить стабильный доход и в то же время остается довольно ликвидным активом».
Для тех, у кого есть желание инвестировать в недвижимость Португалии и при этом получить вид на жительство, важно будет знать несколько особенностей.
1. Средства на приобретение недвижимости должны в обязательном порядке поступать из-за пределов страны. Также банк может потребовать раскрыть сведения об источнике происхождения капитала.
2. Налог, уплачиваемый при покупке недвижимости, не является окончательным. Часто в итоговую стоимость входят и иные налоги, о которых вам могут и не сообщить заранее.
3. Местные налоги на недвижимость и на ее содержание невелики, коммунальные услуги недорогие. А вот налог на сдачу жилья в аренду может вас неприятно удивить (мы говорили о нем выше).
4. Менталитет португальцев таков, что переносить дела на завтра здесь – обычная практика. Если в той же Америке или Англии заработать – это обязательная задача любого человека, то в Португалии, к примеру, адвокат с большой долей вероятности откажется трудиться в выходные дни, руководствуясь другими приоритетами.
Если оценивать весь рынок Португалии, то удачной инвестицией может здесь стать проект на юге страны, с доходностью порядка 5 % в год. Такие места сами по себе располагаются в уникальной курортной зоне, каких немного в Европе. Жилье здесь без проблем сдается абсолютно в любое время года. Немаловажным фактом является и то, что подобные объекты переживают кризисы без какого-либо существенного падения цен. Пока там продавалось жилье, застройщик придерживался принципиальной позиции поддержания уровня цен. Конечно, в период кризиса продажи несколько просели. Но в скором времени ситуация пришла в норму, и предложения возобновились по прежней цене. Поэтому у подобного проекта хорошая репутация, и к тому же здесь можно с комфортом жить хоть шесть месяцев в году, хоть одну неделю в сезон – как вам будет удобно.
В Португалии работает уникальная опция: гарантия полного возврата средств по некоторым проектам. Допустим, вы инвестировали в проект 350 тыс. евро и сейчас получаете доход. Через 5 лет вы можете продать эту недвижимость, при этом сохранить вид на жительство и даже получить паспорт. Компания-застройщик выкупит у вас недвижимость по той цене, которую вы затратили при покупке, либо же вы можете продать ее самостоятельно, на свободном рынке. Такая гарантия выкупа демонстрирует, насколько стабильна и надежна экономическая ситуация в стране, если застройщик может позволить взять на себя подобные риски.
Анатолий Летаев, CEO «Мигронис»:
«Недвижимость в популярном районе Лиссабона Парк Наций – довольно интересный вариант инвестирования с целью сохранения капитала. Локация приобрела мировую известность благодаря проходившей здесь международной выставке «Экспо-98». Парк представляет собой современный развивающийся район португальской столицы, в котором есть квартиры, апартаменты, коммерческие помещения для бизнеса с прекрасными видами на набережную реки Тежу. Стоит отметить также и инфраструктуру района, и необыкновенные по своей красоте архитектурные решения зданий. Данная недвижимость вполне подходит как для жизни, так и в качестве объекта инвестирования. Подобный вариант выбирают люди, предпочитающие управлять недвижимостью самостоятельно, без компании-посредника».
Интегрировать различные стратегии инвестирования в одном объекте довольно сложно, но вполне возможно. Главное – иметь продуманный план действий. Например, если в вашем распоряжении есть квартира в хорошем районе, то такой объект ликвиден и рентабелен. Возможно, когда-то вы купили ее, чтобы получить вид на жительство, но сейчас вы можете сдать квартиру в аренду. Таким образом, грамотная стратегия позволит не только сохранить средства, но и иметь дополнительный доход. Когда же захочется пожить в ней самому – вы это сможете сделать без особых затруднений. Если же будет принято решение о переезде на ПМЖ со всей семьей и вам понадобится дом, вы легко и быстро сможете продать такое жилье и инвестировать средства в необходимую вам недвижимость.
Начислим
+18
Покупайте книги и получайте бонусы в Литрес, Читай-городе и Буквоеде.
Участвовать в бонусной программе