А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

Контроль за ремонтом в помещении под клинику тоже лег на мои плечи. По ночам я чертила планировки будущих кабинетов, а днем ездила с прорабом по строительным рынкам в поисках качественных отделочных материалов, а также уговаривала московское руководство нанять дизайнера, не экономить на ремонте и делать все на высоком уровне. Ведь от «упаковки» будет зависеть не только репутация клиники в городе, но и долговечность бизнеса. Мне приходилось доказывать, что керамогранит на полу прослужит 30–40 лет, а дешевый линолеум затопчется и порвется уже после первой зимы, что качественное выравнивание стен и антивандальное покрытие пусть дороже, но лучше популярных в то время стеклообоев под покраску. Московское начальство кривилось от цен и моих доводов, но энтузиазм новоявленного регионального директора все же растопил включенный режим экономии, и, когда мы открылись, – все блестело и сверкало, а пациенты ахали от восхищения. Забегая вперед, скажу, что этот подход оправдал себя полностью. У нас не было недостатка в клиентах, так как пациенты, входя в клинику европейского уровня дизайна, рассчитывали на такой же высокий уровень компетенции врачей.

Впрочем, к подбору персонала я подходила с теми же требованиями, что и к ремонту помещения, досконально изучая образование и отзывы на кандидатов. Поэтому мне не было стыдно ни за одного своего сотрудника. Молва о новом медицинском центре, в котором «все так круто», быстро распространилась сарафанным радио по городу, и запись к нашим врачам велась на две недели вперед.

Этот же прием я теперь использую в своем арендном бизнесе. Я доверяю планировку и дизайн архитекторам, следую советам профессионалов по выбору долговечных и качественных отделочных материалов – и все это возвращается сторицей. Студии сдаются с первого просмотра и по цене выше рынка. Когда все продумано до мелочей, когда в воздухе витает запах кофе, а мягкий диван так и притягивает к себе будущего жильца, когда дорога до работы будет занимать не более 25–30 минут, то уже закрываются глаза на небольшой метраж и на спальное место на антресолях.

Первую свою студию в Москве, у метро Водный стадион, я сдала за 35 000 рублей. И это было только начало. Освоившись на рынке малогабаритного жилья, я начала покупать объекты в более престижных локациях, ближе к центру. Я научилась делать крутые ремонты, и, соответственно, цена стала значительно повышаться. Так, студия 18 квадратных метров в районе Ботанической улицы легко «ушла» за 55 000 рублей, и мой арендатор, сотрудник телецентра Останкино, прожил в ней два года, пока не решился связать себя узами брака и не накопил на первый взнос по ипотеке.

Сколько?? 55 000 рублей в месяц? Риелторы, которые узнавали подробности сделки, крутили пальцем у виска и смотрели на меня с уважением и тревогой. Обитатели группы Flats for friends в одной из социальных сетей, где я опубликовала объявление о сдаче в аренду этой студии, вели себя уже не так культурно. Каких только комментариев я не прочитала! И то, что хозяйка сошла с ума, и то, что наживаюсь на простом трудовом человеке, и где ж найду таких дураков. Виданое ли дело, спать на втором этаже, где даже сексом не заняться, а платить за это как за полноценную квартиру. Я боялась заходить в пост с увеличивающимися на глазах проклятиями, но на первый же просмотр пришло более 30 человек, и трое были согласны сразу внести предоплату и въехать. Этот случай дал мне еще один урок – не бойся назначать цену. Если продукт первоклассный и сделан с душой, то его купят выше рынка, а хейтеры и их проклятия – это очень даже хорошо, ведь чем больше кричат в комментариях, тем больше привлекается внимания к объявлению.

Этот случай преподал мне важный урок: не бойся назначать высокую цену за качественный продукт.

Но вернемся на пятнадцать лет назад. В тот период, когда я вникала в особенности российского бизнеса и выстраивала структуру коммерческой клиники в Нижнем Новгороде. После того как наш медицинский центр открыл свои двери и пациенты потекли потоком, я немного заскучала. Все было хорошо: большой красивый кабинет, высокая зарплата и сплоченный коллектив врачей. Казалось бы, живи и радуйся. Но мне очень хотелось снова пережить те эмоции, которые получила за время ремонта, подбора персонала и подготовки к открытию.

И как раз в это время ко мне в руки чисто случайно попала книга Роберта Кийосаки. Это не был всем известный «Богатый папа, бедный папа». Так как жизнь моя была зациклена на наемной работе, семье и маленьком сыне, то меня больше привлекло название «Богатый ребенок, умный ребенок». Я, как образцовая мать, изучала всю литературу, касающуюся воспитания детей.

И я ее купила. И получилось, что купила исключительно для себя.

И уже на следующий день в моей голове стали смещаться «тектонические плиты».

То, что я читала, вызывало у меня шок и восторг одновременно. И все, чему меня учили и на чем воспитывали, оказалось полной ерундой – с точки зрения автора, все надо было делать диаметрально противоположно.

Также были опровергнуты многие ценности, с которыми я жила (допустим, больших денег честно не заработаешь, деньги с неба не падают и т. д.), и я с радостью взяла те, которые предлагал автор.

Видимо, где-то на небесах, увидев мой жгучий интерес к теме, устроили встречу, которая перевернула мою жизнь. Как-то раз в клинику пришло приглашение на медицинскую конференцию, которая проводилась в Париже. Разумеется, от поездки в город мечты отказаться сложно, и я с нетерпением предвкушала не только встречи с коллегами из других стран и обмен опытом, но и изучение жизни французов изнутри.

Первым шагом к погружению в среду стало решение отказаться от номера в стандартном отеле одной из мировых сетей и найти квартиру в посуточную аренду. Мне хотелось окунуться в атмосферу непарадного Парижа, почувствовать себя жителем этого города. Пусть и на несколько дней. В ответ на мою просьбу организаторы конференции прониклись и дали телефон риелтора, который был готов подыскать апартаменты в самом центре. Две недели подготовки к поездке пролетели как один день, и вот уже любезный турок-таксист выгружает меня и мой чемодан у подъезда старинного, удивительно красивого пятиэтажного дома, расположенного буквально в двух кварталах от Триумфальной арки. Я даже замешкалась, сверяя адрес. Неужели настолько повезло!

Зайдя в подъезд, удивилась еще больше. Панели темного дерева, запах дорогого парфюма, витая лестница с коваными перилами и потолок, украшенный лепниной. Интерьер больше напоминал резиденцию особы королевской крови, а не многоквартирный дом. Уже позже выяснила, что дом не просто много – а мультиквартирный. Каждый этаж был разделен на десятки маленьких студий, которые сдавались как в посуточную, так и в длительную аренду.

Хозяйка, с которой договорился риелтор, ждала меня в апартаментах и открыла дверь после первого звонка. Яркое солнце за спиной не давало рассмотреть лицо, и вначале я приняла ее за молодую девушку: стройная фигура в костюме из твида, стильная укладка коротких волос, поблескивающие массивные серьги и ожерелье. И лишь после того, как мы вошли в комнату, стало понятно, что хозяйке не менее шестидесяти лет. Впрочем, в дальнейшем выяснилось, что Софи уже хорошо за семьдесят, а если быть точнее – то семьдесят четыре года. Какой невероятный контраст с пожилыми пациентками моего медицинского центра!

Как коренная парижанка, Софи была легка, дружелюбна и умела расположить к себе. Плеснув красного вина в два приготовленных бокала, она с радостью начала показывать мне апартаменты, которые станут моим пристанищем на ближайшую неделю. Я была ею настолько очарована, что заранее простила будущей квартире все недостатки. А они все же были, особенно на мой, свежий и нефранцузский взгляд: апартаменты были настолько малы, что, пожалуй, даже моя кухня в Нижнем Новгороде могла похвастаться большим метражом. Но, освоившись, я не могла не восхититься удобством планировки и удивительным видом на Эйфелеву башню, который открывался из огромного чистого окна. Еще меня поразил второй уровень, на котором находилась спальня – высокие потолки старинного дома позволили сделать «двухэтажную» студию, и тем самым жилая площадь была увеличена в полтора раза. Раньше я не останавливалась в подобных апартаментах, и, конечно же, было очень любопытно пережить подобный опыт.

У Софи я была первой русской гостьей, и она хотела узнать обо мне как можно больше. К тому же она вполне сносно говорила на английском, что для французов не частое явление. Мой интерес к хозяйке апартаментов был взаимен, и я без раздумий пригласила ее пообедать в ближайшем бистро.

История новой знакомой была настолько нетипична для России, что я еще несколько дней усваивала услышанное. Софи по профессии учитель математики, преподавала в колледже, муж – музыкант в оркестре. То есть даже для Западной Европы не слишком прибыльные специальности. После свадьбы несколько лет жили скромно, снимая небольшую квартиру. Когда родился первый ребенок, стало совсем туго с деньгами. Но неожиданно умерла двоюродная тетя мужа, и они получили в наследство старый дом в Лионе, который, хоть и с трудом, но удалось продать и выручить деньги, которых бы хватило на покупку квартиры для семьи. Вы думаете, они это сделали? Нет, они продолжали жить на аренде, а на деньги, полученные за дом, купили три маленькие студии в самом центре Парижа. Сделали красивый ремонт и начали сдавать посуточно туристам. Через год продали эти студии с большой выгодой и приобрели четыре новые. Постепенно мир недвижимости Парижа так увлек, что они погрузились в этот бизнес с головой. Подружились с застройщиками, которые реконструировали старые фабрики и административные здания под многоквартирное жилье, выкупали с помощью ипотечных кредитов маленькие апартаменты, делали в них ремонт, перепродавали или сдавали туристам. Доход от операций с недвижимостью и от сдачи в аренду позволил семье не только переехать в просторную квартиру в престижном районе, отдать детей в частную школу, но и путешествовать, а также заниматься любимым делом.

Дети давно выросли, получили хорошее образование, обзавелись своими семьями и разъехались по миру. У нашей пары, Софи и Пьера, пять внуков. Бабушка с дедушкой гордятся тем, что в любой момент могут слетать в Австралию к дочери или в Канаду к сыну. Навестить, привезти дорогие подарки. Для них это финансово незатруднительно, ведь сейчас у них уже 22 студии в Париже, которые приносят хороший ежемесячный доход, а заселением и уборкой занимаются нанятые сотрудники. Когда Софи узнала от риелтора, что апартаменты хочет снять русская дама, то из любопытства приехала меня встречать сама, но в обычном графике она уже давно с гостями не контактирует. Осуществляет общее руководство, ведет бухгалтерию, а в остальное время они с супругом наслаждаются жизнью.

Вечером я сидела на маленьком балкончике своих апартаментов и с высоты четвертого этажа любовалась ночным городом. В голове крутилась фраза, которую сказала Софи «Je sui rantie!»^[6]

Схема бизнеса и образ жизни моей новой знакомой вызывали неподдельный восторг. Вот это надо же с таким умом распорядиться активом, полученным в наследство? Не улучшить свои жилищные условия, как 100 % сделала бы я сама, а в первую очередь позаботиться о создании дополнительного дохода. Да и сама идея маленьких студий казалась просто блестящей. Двенадцать квадратных метров, зато в самом центре Парижа, а не тридцать на окраине. Стильный дизайн, до миллиметра просчитанная планировка. При этом на ремонт ушло не так много денег, ведь площадь совсем небольшая. А цена в сутки превышала цену сетевого трехзвездочного отеля. Прекрасная старость, когда можно заняться тем, чем хочется, совсем не думая о деньгах.

Я допивала бутылку Бордо, которую привезла мне Софи, и размышляла о жизни. За пару месяцев до отъезда произошел неприятный инцидент, который не получалось выбросить из головы даже в прекрасной столице Франции. К нам в Нижний Новгород из Москвы приехал знаменитый профессор с инспекцией. Это была частная поездка, но так как он был хорошо знаком с хозяевами клиники, то пообещал заехать и посмотреть своими глазами на нашу работу. Мы ответственно готовились к встрече, персонал довел кабинеты до зеркального блеска, врачи и медсестры записались на маникюр и на укладки, и вот торжественный день настал. Профессор с женой шли по коридорам медицинского центра, а я, волнуясь, с гордостью показывала столичным светилам наши достижения. «Вот здесь у меня аппарат УЗИ, а в этом помещении – операционная. Не так давно я нашла в нашу клинику отличного флеболога и сейчас полная запись на прием». Жена профессора мягко подхватила меня под локоть и ласково пропела «Светочка! Это не ВАША клиника. Это клиника Андрея Николаевича. Не считайте ее своей». Это было как ушат холодной воды на голову. Проводив гостей, я заперлась в кабинете и долго плакала от обиды.

Но, положа руку на сердце, эта дама была права. Мне уже скоро сорок, подрастает сын, половину жизни я училась и работала наемным сотрудником. Да, у меня хорошая должность и зарплата, но я выкладываюсь за эти деньги на все 200 %, вставая рано утром по будильнику и возвращаясь вечером домой выжатая, как мокрая тряпка. Каждый день проходит как предыдущий, и даже в коротких отпусках голова занята проблемами клиники. Своей жизнью я строю будущее и обеспеченную старость хозяевам бизнеса. А что ждет меня, когда выдохнусь и сойду с дистанции? Небольшая пенсия, как у моих родителей? Дожитие последних лет в своей квартире в Нижнем и выходы в аптеку и магазин? Но, главное, мне некого будет обвинить в этом. Я сама выбрала такой путь и сама отвечаю за последствия.

Мысли вернулись к Софи и Пьеру, которые построили прибыльный арендный бизнес и заработали на свою старость. Интересно, а можно ли перенести идею в Россию?

Но как это сделать? В моем городе нет потока туристов, готовых снимать студии за сумасшедшие деньги. Да и у меня нет стартового капитала, который сначала надо заработать. Но идея крепко засела в голове, и в Россию я возвращалась полной намерений что-то менять в своей жизни. И да, мне очень понравилось слово РАНТЬЕ.

После приезда я рассказала о бизнесе Софи родным, но они смеялись надо мной и говорили, что это невозможно:

«Это бред, ведь у нас нет нормальной ипотеки».

«Где это видано – не ходить на работу?»

«Где взять деньги на покупку квартиры, чтобы ее сдавать?»

Но меня уже было сложно остановить. Я начала выглядывать за пределы должности наемного сотрудника и пытаться заработать самостоятельно.

Читая книги Роберта Кийосаки, я обратила внимание, что он постоянно ссылается на различные виды обучения, рассказывает о тренингах, которые проходил лично. Сама я уже очень много училась в жизни: шесть лет в медицинской академии, два года в ординатуре, три в аспирантуре. Я считала себя вполне образованной, но решила последовать совету из книги и найти тренинги, которые могут научить меня чему-то новому. А именно – умению зарабатывать деньги.

По вечерам я сидела в интернете и забивала в поисковик термины из книг Кийосаки: тренинг, финансовая грамотность, финансовая независимость. В то время, в середине 2000-х, бизнес-образование в нашей стране только появлялось, и найти что-то подходящее было непросто. Тщетные поиски продолжались до тех пор, пока я не наткнулась на онлайн-тренинг по заработку на фондовом рынке. Занятия стоили 6 тысяч рублей. Это показалось мне не такой высокой ценой, и я сразу же записалась на курс.

Удивительно, но, пользуясь советами коуча, я буквально за один день сэкономила (а значит, заработала) 96 тысяч рублей. Дело было так. На втором уроке нам дали домашнее задание – целый день просить скидки у продавцов. Для меня, воспитанной в интеллигентной семье, просить скидку всегда казалось чем-то неприличным, как будто я скатываюсь сама и тяну за собой продавца на базарный уровень. Но мне надо было выполнить домашнее задание, ведь я заплатила за тренинг деньги. К тому же мне представился явно подходящий случай.

Как раз на следующий день я должна была отправиться в частную школу, чтобы договориться об обучении моего сына. К тому моменту я перебрала все, что было на нижегородском рынке образовательных услуг, побывала во всех школах и остановилась на лучшей из них. Два языка, маленькие классы по десять человек, трехразовое питание – шведский стол, уроки физкультуры в спортивном клубе. Стоило все это удовольствие 35 тысяч рублей в месяц. При моей зарплате главврача клиники это не казалось совсем уж заоблачной суммой. Я побеседовала с директором, задала вопросы и уже на пороге кабинета, когда собиралась уходить, вспомнила про задание. «А скидки членам профсоюза у вас предусмотрены?» – спросила я.

В этот момент я сама не узнала свой голос. Все внутри напряглось от стыда. Пришлось ущипнуть себя за руку и сосредоточиться на мысли: «Я просто выполняю задание». Но вдруг в ответ услышала: «Проходите в бухгалтерию, все решим». Мне сказали, что готовы сделать скидку, так что месяц обучения будет стоить не 35 тысяч, а 27 тысяч рублей. Это звучало невероятно: задав один «неудобный» вопрос, я получила скидку в восемь тысяч рублей в месяц или 96 тысяч рублей в год. Шесть тысяч рублей, потраченные на тренинг, окупили себя полностью!

В тот первый раз я смалодушничала и бросила обучение, но продолжила следить за тренером. Через какое-то время я увидела на его страничке новое предложение: теперь он продавал не свои семинары, а рекомендовал другого коуча. Тема была просто прекрасной: организаторы обещали, что за три месяца помогут открыть свой бизнес и заработать первые 300 тысяч рублей.

Это идеально подходило для меня, мечтавшей уйти в свободное плавание, перестав работать «на дядю». Я совершенно не понимала, как это сделать, а здесь меня обещали провести за руку к моей цели. К тому же стартового капитала не требовалось, так что я рисковала только своим временем и деньгами на оплату курса. После недолгих раздумий тренинг был куплен. Впереди меня ждали ежедневные вебинары и куча новых заданий.

Для начала мне предстояло определить, в чем мои ключевые компетенции. Я должна была выписать на лист бумаги все свои умения, которые могут быть полезны для построения бизнеса. В то время я как раз увлекалась системами похудения, и у меня уже была испытанная на собственном теле методика. Так почему бы и нет? К тому же медицинское образование не позволяло скреативить что-то, способное нанести вред организму. То есть я не гналась за быстрым сбросом веса ценой здоровья, и все было рассчитано досконально: от калорий в питании до комплекса упражнений. Так, чтобы организм не пострадал от экспериментов. Оставалось только собрать все свои записи в единую программу.

Но создание продукта – было лишь началом. Дальше задания стали сложнее: создать свой сайт, собрать мероприятие, сделать рассылку. Дело в том, что я уже была руководителем, и всем занимались мои сотрудники, а сейчас я должна была делать это самостоятельно.

Я сидела за компьютером все вечера и иногда просто плакала от беспомощности, когда не знала, как вставить код для рассылки. Тупо смотрела в экран и понимала, что я НИКОГДА с этим не разберусь. Однажды я попросила помощи в группе, и один молодой парень сказал мне: «В вашем возрасте вы не сможете это сделать».

«Это я не смогу?! – чуть не задохнулась я от возмущения. – Ну уж нет! Это ты не сможешь! У меня точно все получится!»

Я приняла решение, что дойду до конца. Неужели я, кандидат наук, глупее, чем этот вчерашний школьник? Я не смогу разобраться в каких-то там лидах и таргетинге? На этом кураже, с поддержкой зауважавших меня кураторов, я смастерила простенький сайт на одной из бесплатных платформ и написала вполне привлекательное предложение. Оставался один вопрос – сколько просить за свои услуги?