Der Autor, Prof. Dr.-Ing. Dirk Noosten, ist als Sachverständiger im Be-reich der Immobilienbewertung tätig (www.ib-noosten.de). Er lehrt am Fachbereich Bauingenieurwesen der Hochschule Ostwestfalen-Lippe Bau- und Immmobilien¬management sowie Baufinanzierung (www.hs-owl.de/fb3/). Außerdem ist er Autor und Koautor mehrerer Fachbücher.

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Der Autor hat das vorliegende Werk nach bestem Wissen und Gewissen und mit höchster Sorgfalt erstellt. Dennoch übernimmt er keinerlei Verantwortung oder Haftung für Richtigkeit und Vollständigkeit. Die Anwendung der hier dargestellten Inhalte erfolgt auf eigene Gefahr.

Zur besseren Lesbarkeit wird in dieser Publikation bei Personenbezeichnungen stets die männliche Form verwendet. Damit werden Frauen wie Männer gleichermaßen angesprochen.

Lektorat: Dr. Bernd Knappmann, Rielasingen (www.knappmann-lektorat.de)

Umschlaggestaltung: Gerd Noosten, Emden (www.noosten.eu)

Umschlagbild: fotolia #48549538

Published by: epubli GmbH, Berlin, www.epubli.de

ISBN 978-3-8442-7429-5

Vorwort

Der vorliegende Ratgeber ist ein Leitfaden für die private Baufinanzierung. Er richtet sich vor allem an Bauherren und Immobilienkäufer ohne oder mit nur geringen Kenntnissen in der Immobilienfinanzierung und soll diese als zukünftige Kreditnehmer auf die Gespräche und Verhandlungen mit den Banken und Bausparkassen vorbereiten.

Zunächst wird der künftige Kreditnehmer dabei unterstützt, sich mit der eigenen finanziellen Situation zu beschäftigen und dabei Wünsche und Möglichkeiten in Einklang zu bringen. Die wichtigsten Schritte werden beschrieben und anhand von Beispielen erläutert.

In den folgenden Kapiteln wird das notwendige Wissen vermittelt, um als Kreditnehmer die unterschiedlichen Finanzprodukte einordnen zu können. Anhand von Beispielen und Tabellen werden verschiedene Finanzierungsmodelle dargestellt und Möglichkeiten zum Vergleich von Angeboten aufgezeigt. Auch die öffentliche Förderung von Bauvorhaben wird aufgegriffen, indem die vom Bund bzw. Land bereitgestellten Zuschuss- und Kreditmöglichkeiten vorgestellt werden. Da auch die Anschlussfinanzierung eine wichtige Rolle spielt, schließt diese die Betrachtung ab.

Ein Bauherr oder Immobilienkäufer als potenzieller Kreditnehmer soll so in die Lage versetzt werden, sich nicht auf das erstbeste Angebot der Hausbank verlassen zu müssen, sondern aktiv bei der Ausgestaltung des Kreditvertrages mitwirken zu können. Denn eine Fehlentscheidung bei einer Immobilienfinanzierung kann nicht nur mehrere Tausend Euro kosten, sondern im schlimmsten Fall den finanziellen Ruin bedeuten.

Im Anhang befinden sich neben weiterführenden Adressen und Quellen umfangreiche Tabellen, auf die über einen Link zugegriffen werden kann. Diesen können direkt und meist ohne Zuhilfenahme eines Taschenrechners folgende Informationen für verschiedene Zinssätze entnommen werden:

Nach wie vielen Jahren bin ich schuldenfrei?

Wie hoch ist die notwendige jährliche Annuität für ein Darlehen in Höhe von 100.000,– €, damit ich nach einer bestimmten Anzahl von Jahren schuldenfrei bin?

Wie hoch ist der mögliche Darlehensbetrag, wenn ich jährlich einen bestimmten Betrag für die Darlehensrückzahlung aufbringen kann und nach einer bestimmten Laufzeit schuldenfrei sein möchte?

Wie hoch ist die Restschuld nach 5, 10, 15 oder 20 Jahren bei einem Darlehensbetrag von 100.000,– €, wenn ich jährlich einen bestimmten Betrag für die Darlehensrückzahlung aufbringen kann und nach einer bestimmten Laufzeit schuldenfrei sein möchte?

Wie hoch ist das Zinsänderungsrisiko bzw. die Zinsänderungschance nach Ablauf der Zinsbindungsfrist?

Detmold, Februar 2014 Dirk Noosten

Danksagungen

Mein besonderer Dank gilt Herrn Denis Pauli, der wesentliche Vorarbeiten geleistet und zahlreiche Tabellen erstellt hat.

Dem Lektor, Dr. Bernd Knappmann, möchte ich für die professionelle Herstellung und die gute Zusammenarbeit danken.

Mein Dank gilt auch Svenja Besse, Kerstin Himmeldirk, Stefan Krähenhorst und Michael Peine, die mit ihren Beiträgen zum Gelingen dieses Buches beigetragen haben.

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Zinsentwicklung 01.1980 – 08.2013

Abb. 2: Phasen eines Bausparvertrages

Abb. 3: Abhängigkeit der Tilgungsdauer vom anfänglichen Tilgungssatz

Abb. 4: Grundpfandrechte

Abb. 5: Zusammensetzung der Ratenzahlung bei einem Annuitätendarlehen mit einem Zinssatz von 6,1 %

Abb. 6: Beispielverlauf einer Verzinsung mit Cap

Abb. 7: Vergleich des Zinsniveaus in Deutschland, der Schweiz und Japan

Abb. 8: Wechselkurs Schweizer Franken pro Euro

Abb. 9: Wechselkurs Japanische Yen pro Euro

Abb. 10: Zusammensetzung des jährlichen Schuldendienstes

Abb. 11: Änderung des jährlichen Schuldendienstes bei steigenden Zinsen

Abb. 12: Änderung des jährlichen Schuldendienstes bei wechselnden Zinssätzen

Abb. 13: Entwicklung des DAX vom Januar 2000 – August 2013

Abb. 14: Zusammensetzung der Ratenzahlung bei einem Annuitätendarlehen mit einem Zinssatz von 6,1 %

Abb. 15: Zusammensetzung der Rate eines Annuitätendarlehens mit einem Zinssatz von 4 %

Abb. 16: Tabelle 17: Anwendungsbeispiele

Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Finanzielle Belastbarkeit

Tab. 2: Zusammenhang Tilgungsdauer – Tilgungssatz

Tab. 3: Berechnung des möglichen Investitionsbetrages

Tab. 4: Grunderwerbsteuersätze in Deutschland

Tab. 5: Staatliche Zulagen und Prämien zu einem Bausparvertrag

Tab. 6: Bruttoarbeitslohn zur Gewährung der Wohnungsbauprämie in Abhängigkeit von Familienstand und Kinderanzahl

Tab. 7: Kreis der unmittelbar begünstigten Personen

Tab. 8: Effektivzins (%) für verschiedene Zinsbindungsfristen

Tab. 9: KfW-Programmübersicht (Auswahl)

Tab. 10: BAFA-Förderung (Auswahl)

Tab. 11: Einkommensgrenzen in der sozialen Wohnraumförderung

Tab. 12: Erhöhung des tatsächlichen Effektivzinses durch die Nebenkosten

Tab. 13: Tilgungszeit

Tab. 14: Höhe der jährlichen Zahlung

Tab. 15: Darlehenshöhe

Tab. 16: Höhe der Restschuld

Tab. 17: Zinsänderungsrisiko bzw. -chance

1 Ratgeber Baufinanzierung: Warum?

Seit der Jahrtausendwende sinken die Sollzinsen für Baukredite. Die weltweit angespannte Situation an den Finanzmärkten verstärkt diesen Trend und die Banken locken potenzielle Kunden mit historisch niedrigen Zinsen. Diese Situation eröffnet immer mehr Menschen die Möglichkeit, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.

Allerdings ist die Qualität der Beratungsgespräche bei einem Teil der Banken mangelhaft, wie Untersuchungen der „Stiftung Warentest“ regelmäßig ergeben. Defizite sind dabei insbesondere:

Finanzdienstleister berücksichtigen keine öffentlichen Förderkredite (siehe Kap. 7);

Anbieter legen keine Tilgungspläne vor (siehe Kap. 4.3);

Anbieter machen keine Angaben zur Gesamtbelastung (siehe Kap. 4.2.1).

Der Erwerb oder der Bau einer Immobilie ist für eine Privatperson meist ein einmaliges Ereignis. Da die damit verbundene Finanzierung oft ein spezielles Wissen erfordert, ist es für den zukünftigen Kreditnehmer unerlässlich, sich über dieses Thema gründlich zu informieren.

Das Ziel dieses Ratgebers ist es, das notwendige Hintergrundwissen zu liefern, damit die von den Finanzdienstleistern erarbeiteten Angebote kritisch hinterfragt und mögliche Sparpotenziale voll ausgeschöpft werden können. So soll dem Kreditnehmer die Möglichkeit gegeben werden, mit dem hier erworbenen Wissen aktiv bei der Gestaltung der Finanzierung mitzuwirken.

Steuerliche Fragen, die im Zusammenhang mit einer etwaigen Vermietung des Objektes stehen, bleiben unberücksichtigt. Ist eine (teilweise) Vermietung der Immobilie beabsichtigt, wird empfohlen, einen Steuerberater bei der Planung des Finanzierungskonzeptes hinzuzuziehen.

Da sich Finanzierungsmodelle in Kombination mit Aktien oder Aktienfonds als Tilgungsträger sowie Fremdwährungsdarlehen nur für erfahrene und risikobereite Kreditnehmer eignen, werden diese Modelle nur kurz vorgestellt.

2 Finanzielle Möglichkeiten richtig einschätzen

Mit dem Entschluss zum Bau oder Erwerb einer Immobilie sind auf der einen Seite die eigenen finanziellen Möglichkeiten und auf der anderen Seite die Bau- bzw. Kaufkosten zu ermitteln. Dazu sind vielfältige Überlegungen nötig; die wichtigsten davon werden in diesem Kapitel angesprochen. Da die persönliche finanzielle Situation aller Bauherren unterschiedlich ist, müssen die hier vorgestellten Überlegungen entsprechend der individuellen Situation angepasst werden.

2.1 Der Haushaltsplan

In einem Haushaltsplan werden sämtliche monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt. Ein solcher Haushaltsplan ist notwendig, um feststellen zu können, welcher finanzielle Spielraum zum Abtragen der Schulden zur Verfügung steht.

Die Banken benutzen dafür meist ein vereinfachtes Schema und ziehen von dem Einkommen eine Mindestpauschale für Lebenshaltungskosten und die Unterhaltungskosten der Immobilie ab. Es ist aber empfehlenswert, eine genaue Kalkulation zu erstellen, da nur diese die tatsächlichen persönlichen Verhältnisse widerspiegelt. Dabei ist darauf zu achten, dass alle wiederkehrenden Einkünfte und Ausgaben in die Berechnung einfließen, denn:

Diese Berechnung ist das Fundament der gesamten Eigenheimfinanzierung!

2.1.1 Einkünfte

In die Kalkulation der durchschnittlichen monatlichen Einkünfte müssen alle monatlichen Einkünfte einfließen. Dazu zählen alle langfristig gesicherten und konstanten Einkünfte wie

Gehaltszahlungen und Renten, wobei diese Zahlungen als Nettobeträge in die Berechnung eingehen,

Einkünfte oder Einkunftsersatzleistungen wie das Kinder-, Eltern- und Betreuungsgeld,

Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung.

Das 13. Monatsgehalt, Bonuszahlungen oder das Entgelt für Überstunden sollten dagegen nicht dazugezählt, sondern für unvorhersehbare Ausgaben zurückgelegt werden. Sollte sich daraus nach einer gewissen Zeit ein nicht benötigter Betrag angesammelt haben, kann dieser eventuell zur Sondertilgung verwendet werden.

2.1.2 Ausgaben

Die Berechnung der monatlichen Ausgaben erfolgt am einfachsten anhand der Kontoauszüge des letzten Jahres. Daraus werden alle wiederkehrenden Ausgaben, aber auch die Bargeldauszahlungen (zur Finanzierung der Lebenshaltungskosten) ersichtlich und die Gefahr, etwas Wichtiges zu vergessen, wird minimiert. Berücksichtigt werden z. B. Ausgaben für Lebensmittel, Kleidung, Telekommunikation (Telefon- und Handy- sowie Internetkosten), aber auch die erwarteten zukünftigen Abschlagzahlungen für Heizung und Strom. Jährlich gezahlte Versicherungsbeiträge und Kraftfahrzeugsteuern müssen auf einen Monat umgerechnet werden (1/12 des Jahresbetrages). Es sollte darauf geachtet werden, dass Ausgaben für Urlaub, Freizeit und anderes (z. B. Geschenke) realistisch berücksichtigt werden.

Da die für die angemietete Wohnung gezahlte Kaltmiete nach dem Umzug in die eigene Immobilie entfällt, muss sie nicht eingerechnet werden. Stattdessen ist eine Instandhaltungsrücklage für die künftige Immobilie zu berücksichtigen. Die Höhe dieser Rücklage ist sehr stark von dem Alter und dem Zustand der Immobilie abhängig: Handelt es sich um einen Neubau, werden die ersten größeren Investitionen evtl. erst nach 15 oder 20 Jahren notwendig; ist sie dagegen alt, hat der Eigentümer wenig Zeit, um finanzielle Rücklagen zu bilden.

Bei monatlichen Einzahlungen in einen Bausparvertrag oder eine kapitalbildende Lebensversicherung ist zu differenzieren: Soll der Bausparvertrag oder die Lebensversicherung später für ganz andere Zwecke verwendet werden und nicht im Rahmen der Immobilienfinanzierung eingesetzt werden, müssen die regelmäßigen Einzahlungen weiter berücksichtigt werden. Andernfalls können sie entfallen.

Bei der Ermittlung der monatlichen Ausgaben ist auch zu beachten, dass die Beträge für Heizung, Wasser und Strom nach dem Umzug in das eigene Haus tendenziell höher ausfallen als in einer Miet- oder Eigentumswohnung. Die Höhe der zu erwartenden Nebenkosten hängt u. a. von der Größe des Hauses (Heizungskosten) und des Grundstücks (Grundbesitzabgaben und Unterhalt) ab. In einem Mehrfamilienhaus werden diese Kosten teilweise auf mehrere Mieter bzw. Eigentümer umgelegt; dagegen trägt der Eigentümer eines Einfamilienhauses sämtliche Kosten alleine. Als Faustregel können diese mit monatlich 2,50 € bis 3,00 € pro Quadratmeter veranschlagt werden.

2.1.3 Monatliche Belastbarkeit (Sparrate)

Sind die Summen der Einnahmen und der Ausgaben bekannt, werden die Ausgaben von den Einnahmen subtrahiert. So kann der Betrag der monatlichen Belastbarkeit ermittelt werden.

Zur bequemen Erfassung der monatlichen Einnahmen bzw. Ausgaben eignen sich insbesondere Tabellen auf Basis einer Tabellenkalkulations-Software. Solche Tabellen (auch Vorlagen genannt) können selbst, z. B. mit dem Programm Excel, erstellt werden, sind aber auch u. a. im Internet als Freeware zum Herunterladen verfügbar:

http://www.conserio.at/das-conserio-haushaltsbuch-kostenloser-download/ oder

http://www.freeware.de/download/haushaltsrechnung_39583.html.

Ähnliche Software gibt es auch für Smartphones. Für Android-Smartphones empfiehlt sich die App „Moneywise.eu“.

IPhone-Benutzer können zurückgreifen auf die App „CashTrails-Einnahmen und Ausgaben Lite“.

Tab. 1: Finanzielle Belastbarkeit

Die Anwendungen sind so gestaltet, dass der Benutzer auch langfristige Analysen erstellen kann.

Die Rechner, die auf Immobilien-Portalen oder Internet-Seiten von Banken zu finden sind, vereinfachen und pauschalieren meist stark und bilden oft lediglich einen Monat ab.

Analog können eigene Daten in die dafür vorgesehenen Felder der Beispiel-Tabelle (Tab. 1) eingetragen und, mithilfe eines Taschenrechners, der monatlich zur Verfügung stehende Betrag errechnet werden.

Die monatliche Belastbarkeit kann parallel auch ermittelt werden, indem der in den letzten 12 bzw. 24 Monaten angesparte Betrag durch die Anzahl der Monate dividiert wird. Zu dem erhaltenen Wert wird die jetzige Kaltmiete addiert sowie der Betrag der monatlichen Rücklage für Reparaturen und Instandhaltungskosten der künftigen Immobilie subtrahiert. Dies ergibt dann die etwaige monatliche Belastbarkeit.

Da die zweite Methode nur überschlägig ist, empfiehlt es sich, diese zur Kontrolle der ersten Methode zu nutzen. Sollten die Beträge aus den beiden Methoden stark voneinander abweichen, ist es notwendig, die Eingaben noch einmal genau zu prüfen.

2.2 Das aktuelle Zinsniveau

Die Belastung, die der Bauherr nach Abschluss eines Kreditvertrages monatlich zu tragen hat, hängt maßgeblich von dem aktuellen Zinsniveau ab. Das Zinsniveau unterliegt ständigen Schwankungen und ist von der jeweiligen Marktsituation abhängig.

Das aktuelle Zinsniveau kann bei den Banken oder Bausparkassen erfragt bzw. im Internet abgerufen werden. Die aktuelle Zinsphase kann, im Vergleich zu den historischen Zinssätzen, anhand der Abb. 1 eingeschätzt werden.

Abb. 1: Zinsentwicklung 01.1980 – 08.2013

Quelle: www.fmh-index.de, 2013

Abb. 1 zeigt die Entwicklung der Zinssätze von Hypothekenkrediten der letzten 33 Jahre (5-, 10- und 15-jährige Zinsbindungsfristen). Für die letzen 20 Jahre ergeben sich durchschnittliche Zinssätze in Höhe von

5,7 % bei einer 15-jährigen Zinsbindungsdauer,

5,4 % bei einer 10-jährigen Zinsbindungsdauer und

4,5 % bei einer 5-jährigen Zinsbindungsdauer.

Dieser Zinsunterschied zieht sich fast über die gesamte Zeitspanne und zeigt, dass eine längere Zinsbindungsdauer und somit eine höhere Planungssicherheit für den Kreditnehmer in der Regel etwas teurer ist. Auf die Vor- und Nachteile der jeweiligen Zinsbindungsdauer wird in Kapitel 3.1.2 näher eingegangen.

Anhand der Abb. 1 wird auch ersichtlich, dass sich die Zinssätze im Jahr 2013 auf einem historischen Tief befanden, während die Kreditnehmer vor 20 Jahren mit einer überdurchschnittlich hohen Zinsbelastung zu kämpfen hatten.

Generell gilt, dass der Bauherr in einer Niedrigzinsphase einen geringeren Schuldendienst zu leisten hat bzw. schneller schuldenfrei ist oder einen höheren Kreditbetrag aufnehmen kann.

12 След.

Ratgeber Baufinanzierung