Самоучитель по налогам на доходы физлиц

45) Как считается срок владения недвижимостью для новостройки, покупки на вторичном рынке, дарения, наследования? Давайте разберем по порядку. Если вы «всю жизнь» жили в муниципальной квартире и потом ее приватизировали, то срок владения будет отсчитываться с момента приватизации. Если жилье приобретается на стадии строительства по договору инвестирования или договору участия в долевом строительстве, то будущий собственник такого имущества может пользоваться им и до регистрации права собственности на недвижимость в установленном порядке, например, с момента ее получения по акту передачи. Но срок нахождения квартиры в собственности налогоплательщика отсчитывается с даты регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (письма Минфина России от 03.06.2009 № 03–04–05–01/415, от 23.10.2008 № 03–04–05–01/395). Если право собственности на жилье признано судом, то срок его нахождения в собственности будет определяться с момента принятия решения судом (если данное решение не было отменено по итогам рассмотрения кассации) – см. письмо УФНС России по г. Москве от 30.12.2008 № 18–14/4/1222007@. Право собственности на наследственное имущество возникает у наследника со дня открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя) независимо от даты государственной регистрации указанных прав (ст. 218, 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

квартира, возможен ли взаимозачет по налоговым вычетам на продажу и на покупку? Да, возможен в случае, когда налогоплательщик совершил обе сделки в рамках одного налогового периода и ранее не пользовался правом на получение вычета при покупке недвижимости. Соответственно, налогооблагаемую базу от реализации недвижимости можно уменьшить на вычеты по приобретению жилья (ст. 220 НК РФ, Письма Минфина России от 25.04.2011 N 03–04–05/7–296, от 25.04.2011 N 03–04–05/7–297, от 01.04.2011 N 03–04–05/9–210, ФНС России от 01.09.2009 N 3–5-04/1363, УФНС России по г. Москве от 21.04.2011 N 20–14/4/039150, от 10.03.2011 N 20–14/4/21815@ и др.). При этом не забывайте о праве уменьшить доход от проданной недвижимости на сумму расходов, произведенных на ее покупку и улучшение потребительских качеств (например, ремонт) – возможно, тогда и взаимозачет не пригодится.

Ранее налоговые органы настаивали на том, что в этом случае надо платить налог с доли, находившейся во владении менее трех лет. Однако в письмах Минфина от 08 апреля 2011 года № 03–04–05/5–239 и от 24 января 2012 г. № 03–04–05/9–64 разъяснено, что если квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения состава собственников и размера их долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи данной квартиры не подлежат налогообложению. Обоснование таково: согласно ст. 235 Гражданского кодекса изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения. В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры, в том числе перехода права собственности на квартиру к одному из сособственников, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру. Таким образом, с точки зрения налогообложения при изменении доли в квартире срок владения исчисляется от даты покупки первой доли в ней.