Darījumi ar nekustamajiem īpašumiem

Vāka dizainers (Aleks Kend) Aleksandrs Kendenkovs

© Jeļena Kordževa, 2023

© (Aleks Kend) Aleksandrs Kendenkovs, vāka dizains, 2023

ISBN 978-5-0053-8846-9

Grāmata izveidota intelektuālajā izdevniecības sistēmā Ridero

 
Redaktors Inga Cironoka
Vāks: foto Aleks Kend
Fotogrāfijas: Anatolijs Koļcovs, Fjodors Gubins, Jeļena Kordževa
.
 
 
Mūsu koordinati:
Rīga, Tērbatas iela 8B-72,
Tālr. +371 22304755
info@ekocentrs
www.ekocentrs.lv
 

Autore izsaka pateicību:

visiem konsultantiem, kuri sniedza neatsveramu palīdzību šī materiāla sagatavošanā:

– Kompānijas «EKOCENTRS» nekustamo īpašumu departamenta vadītājam Fjodoram Gubinam

– Latvijas Vērtētāju asociācijas valdes priekšsēdētājam Vilim Žuromskim

– Juristam Ģirtam Zariņam

– AS «SEB banka» Rīdzenes filiāles vadītājai Inetai Zirnei

– AS «SEB banka» Rīdzenes filiāles privātpersonu apkalpošanas nodaļas vadītājai Margaritai Gulevičai

– AS «Pasta Banka» valdes loceklim Borisam Ulmanim

– AS «Pasta Banka» kreditēšanas nodaļas vadītājam Viktoram Duguškinam

– SIA «Grand Credit» pārdošanas nodaļas vadītājam Mārtiņam Beresņevam

– Apdrošināšanas brokerim, uzņēmuma «AGGA» īpašniekam Aivaram Freibergam

– Grāmatvedei Marinai Paļņičenko

tehniskās palīdzības grupai:

– Anatolijam Koļcovam

– Lienei Gudkovai

– Ingai Cironokai

– Tatjanai Popovičevai,

kā arī fotogrāfiju autoriem:

– Anatolijam Koļcovam

– Viktoram Gudzonam

– Fjodoram Gubinam

– Klaudijai Babčenko

– Lienei Gudkovai

– Diļarai Liedeskrastiņai

1. Ievads

1.1. Jūsu produkts

Sāksim ar profesijas aprakstu.

Kas ir mākleri un kā tie radās?

Vārds «mākleris» ir radies 18. gs. no vācu valodas, kur Makler, atvasināts no makeln «veikt starpniecību» un ir tās pašas saknes vārds kā machen – «darīt, padarīt».

Saskaņā ar vārdnīcā doto skaidrojumu, mākleris ir starpnieks tirdzniecības un biržas darījumos. Tas ir speciālists, kurš nodarbojas ar starpniecību preču, pakalpojumu, vērtspapīru un nekustamo īpašumu pārdošanas, pirkšanas un apdrošināšanas gadījumos. Šis speciālists veicina šādu darījumu noslēgšanu, savedot kopā partnerus.

Galvenie mākleru veidi:

– biržas mākleris;

– finanšu mākleris;

– apdrošināšanas mākleris;

– nekustamo īpašumu mākleris.

Šī kursa ietvaros mēs apgūsim māklera jeb nekustamo īpašumu darījumu speciālista profesiju.

Ar kādām īpašībām ir jābūt apveltītam māklerim? Kādām zināšanām ir jābūt viņa arsenālā?

Pat tajos, tālajos laikos par mākleriem strādāja izglītoti ļaudis, kuri bija izpelnījušies savu klientu uzticību un cieņu.

Šodien, mūsdienu apstākļos, mums vēl jo vairāk ir jābūt cienījamiem konsultantiem, kuri labi pārzina savas lietas juridiskos pamatus, ekonomiskos faktorus un cilvēka uzvedības īpatnības.

Galvenais, kas jums ir jāprot darīt?

Atbilde ir vienkārša, kaut gan dažkārt nav nemaz tik acīmredzama.

Par ko jūs, jā, tieši jūs būtu gatavs maksāt speciālistam?

Piemēram, par ko jūs esat gatavs maksāt zobārstam? Vai par to laiku, kuru viņš jums ir tērējis? Vai par to aprīkojumu, kuru viņš ir izmantojis? Vai par to, lai zobi nesāpētu? Ja pavisam godīgi, tad jums ir pilnīgi vienalga, vai viņš ārstē ilgi, vai ātri (tomēr labāk ātri), nav tik svarīgi, cik dārgu un kādas firmas aprīkojumu viņš izmantos. Svarīgi ir tikai viens – lai zobi vairs nesāpētu!

Arī autoservisā mēs samaksāsim par to, lai mašīna brauktu bez problēmām. No skolotāja mēs sagaidām, ka mums iemācīs lietot svešvalodu vai risināt uzdevumus.

Mēs esam gatavi maksāt par to, lai mums «nesāpētu galva», lai mūs atbrīvotu no problēmām.

Arī māklerim klients maksās tieši par to pašu, par prasmi atrisināt problēmas.

Kādas problēmas ir klientam, kuras mākleris varētu atrisināt?

Ņemsim par piemēru pārdevēju. Nodaļā «Noderīgi padomi» ir sīki aprakstītas iespējamās pārdevēja problēmas, tādēļ tagad mēs tās tikai uzskaitīsim:

– Kā pareizi noteikt sava nekustamā īpašuma cenu?

– Kā organizēt pārdošanas procesu?

– Kā izvēlēties efektīvu reklāmas kampaņu?

– Kā vest pārrunas ar potenciālo darījuma kontraģentu?

– Kā pasargāt savu īpašumu no zādzībām izrādīšanas laikā?

– Kā pārliecināties par visu darījumam nepieciešamo dokumentu pareizību?

– Kādu radinieku piekrišana ir nepieciešama darījuma veikšanai?

– Kā paredzēt visas darījuma nianses un nodrošināt savu interešu ievērošanu?

– Kā izvairīties no krāpniecības un saņemt visu naudu par savu īpašumu?

– Kāda ir īpašuma nodošanas procedūra?

– Kādā veidā tiek aprēķināti nodokļi un kāds ir to nomaksas termiņš?

Uzskaitīsim pircēja problēmas:

1. Izvēles problēma, kad klients orientējas vienīgi uz ārējiem rādītājiem un nezina, kam vēl ir jāpievērš uzmanība;

2. Nav zināšanu par dokumentiem, kuri saistīti ar nekustamo īpašumu: kādiem dokumentiem ir jābūt un kam tajos ir jābūt rakstītam;

3. Nav zināšanu par banku kreditēšanas politiku. Nav nozīmes, vai pircējs vēlas iegādāties nekustamo īpašumu, kuram ir uzlikta hipotēka, vai arī viņam pašam ir nepieciešams kredīts pirkumam;

4. Neprasme vest pārrunas ar pārdevēju, nav tehnoloģijas, ar kuras palīdzību atrisināt problēmas visos darījuma posmos;

5. Nav zināšanu par likumdošanu nodokļu jomā;

6. Nav zināšanu, kā nodrošināt sevi pret zaudējumiem līdz pilnīgai īpašuma pārņemšanai, kā izvairīties no neapmaksātiem rēķiniem, savlaicīgas īpašuma neatbrīvošanas un no vienkārša banāla vandālisma.

Jūs taču piekritīsiet, ka jebkura no šīm problēmām var sabojāt dzīvi un izsaukt ne mazums pārdzīvojumu un finansiālu zaudējumu.

Pie kam minētais ir tikai tas, kas atrodas virspusē.

Kāds ir visa iepriekšminētā kopsaucējs? Tas ir ļoti vienkāršs – tās visas ir klienta problēmas. Vienīgais, par ko jums klients maksās, ir viņa problēmu atrisinājums.

Māklera darba produkts ir atrisinātas klienta problēmas.

Uzņēmuma EKOCENTRS darbiniekiem šis produkts ir noformulēts šādi:

Pievērsiet uzmanību, mēs runājam ne tikai par darījumu, bet par maksimālu izdevīgumu klientam.

Šis ir vienīgais faktors, kurš ļaus jums ilgi palikt tirgū un būt pieprasītam no klientu puses. Tikai tai gadījumā, ja klients zina, ka saņems vairāk, nekā ir gaidījis, viņš jūs rekomendēs citiem cilvēkiem. Mūsu vadošajiem speciālistiem ir savi «gaidītāju saraksti», kuros atzīmēti klienti, kuri ir ar mieru gaidīt vairākus mēnešus, lai saņemtu tieši tā speciālista palīdzību, kuram uzticas.

Ja jūs veiksiet vienkārši «darījumu», jūs, protams, saņemsiet samaksu, bet diez vai jūs būsiet rekomendēti citiem. Jums nāksies tērēt laiku arvien jaunu un jaunu klientu meklējumos.

Kā rāda pētījumi un aptaujas, laiks, kuru klients tērē jaunu klientu meklējumos, ir tieši atkarīgs no viņa pakalpojuma kvalitātes.

Grafiks Nr.1 (melnais) – vidēji statistiskā māklera darba izlietojums vienam darījumam.

Grafiks №2 (baltais) – māklera, kurš piedāvā zemas kvalitātes pakalpojumus darba izlietojums.

Grafiks №3 (pelēkais) – augstas klases speciālista darba izlietojums.

Var redzēt, ka augstas klases speciālists vispār netērē laiku klientu meklēšanai, viņi paši atnāk un iekārtojas rindā pēc to cilvēku rekomendācijām, kuri agrāk ir saņēmuši pakalpojumu.

Ērtības labad esmu darījumu sadalījusi 4 nosacītos posmos:

1. Tāda klienta, kurš gatavs noslēgt līgumu, meklēšana. Acīmredzot, lai uzsāktu darbu, jums ir vajadzīgs klients, kurš jums uzticēs, teiksim, sava īpašuma pārdošanu. Protams, var būt arī cits uzdevums, piemēram, klients varētu vēlēties iegādāties vai īrēt nekustamo īpašumu, bet ērtības labad ņemsim pārdošanu. Tātad, pirmais posms ir atrast pirmo klientu – īpašnieku, kurš vēlas pārdot savu īpašumu;

2. Tāda pircēja meklēšana, kurš vēlas nopirkt šo nekustamo īpašumu. Mākleris, darbojoties sava klienta interesēs (skat. 1. punktu) piedāvā nekustamā īpašuma objektu pārdošanai. Tas sevī iekļauj īpašuma novērtēšanu, nākamā darījuma stratēģijas izstrādi (piemēram, pārdevējs vēlas ne tikai pārdot īpašumu, bet pēc pārdošanas iegādāties citu īpašumu), reklāmas sagatavošanu, objekta izrādīšanu, pārrunas ar potenciālajiem klientiem, kā arī daudzas citas darbības, kuras vēlāk tiks sīkāk aplūkotas. Pašlaik mēs runājam tikai par pādrodamā objekta ekspozīcijas laiku;

3. Darījuma noformēšana. Šī daļa iekļauj nepieciešamo izziņu savākšanu, sagatavošanu un saskaņošanu ar darījuma pusēm, līguma parakstīšanu un lūguma iesniegšanu Zemesgrāmatā, kā arī reģistrāciju Zemesgrāmatā;

4. Īpašuma nodošana. Faktiski tas nozīmē būt klāt brīdī, kad pārdevējs nodod īpašumu pircējam un kontrolēt, lai īpašums tiktu nodots noteiktajā kārtībā un pilnā komplektācijā.

Minēsim vēl vienu statistiku, kas apspoguļo laiku, kuru mākleris tērē vienam darījumam. Nosacītie lielumi ir tie paši, kas pirmajā grafikā.

Kā parāda pētījumu rezultāti, viena darījuma termiņš ir 12 nedēļas. Protams, runa ir par standarta tipveida objektiem. Ekskluzīva objekta gadījumā ekspozīcijas laiks var jūtami mainīties.

No objekta ekskluzivitātes nav atkarīgi divi darījuma aspekti: dokumentu juridiskā noformēšana un nodošana no pārdevēja pircējam. Parasti pilns juridisko dokumentu noformēšanas cikls aizņem 4 nedēļas. Protams, ja darījums paredz vēršanos kredītiestādēs, var būt nepieciešams ilgāks laiks. Dažkārt, pielietojot zināmu attapīgumu, darījumu var noformēt ievērojami ātrāk, bet pašlaik mēs runājam tikai par vidējiem rādītājiem.

Īpašuma nodošana arī ir standartizēta procedūra, kas aizņem vien pāris stundas māklera laika.

Tādējādi ir skaidri redzams, ka vienīgā iespēja nopelnīt ātrāk un bez pārtraukumiem, ir izdarīt tā, lai nevajadzētu tērēt laiku klientu meklējumos. Zemāk parādītais grafiks ir veidots pēc mākleru, kuri sen strādā Latvijas nekustamo īpašumu jomā, aptaujas rezultātiem. Šis grafiks uzskatāmi atspoguļo iepriekš minēto.

Sniedzot klientam kvalitatīvu pakalpojumu, jūs taupāt laiku uz citu klientu meklēšanu, tai pat laikā nevienu no tiem neapdalot.

Tādēļ, norunāsim pašā sākumā: mācieties tā, lai kļūtu par īstu speciālistu, kurš spēj sniegt klientam teicamu produktu.

Tikai tādā gadījumā darbs sniegs jums ienākumus un prieku.

1.2. Profesionalitāte un kuratori

Man jums ir divi jaunumi.

Pirmais nav pārāk priecīgs. Pat tad, ja jūs teicami pabeigsiet šo kursu, lieliski veiksiet praksi un noslēgsiet savu pirmo darījumu, jūs vēl nekļūsiet par augsti kvalificētu speciālistu.

Tam ir nepieciešami prakses gadi. Jā, tieši gadi. Būs vislabāk, ja jūs šo praksi iegūsiet kopā ar kuratoru, nevis vienatnē.

Uzņēmuma EKOCENTRS jaunajiem speciālistiem ir ieviesta obligāta prasība – minimums divus gadus nostrādāt kuratora vadībā. Var arī vairāk pēc paša speciālista vēlēšanās.

Kādēļ tā? Tādēļ, ka katrs darījums ir ļoti individuāls un tam, lai izstrādātu savas personīgās iemaņas un veiksmīgās darbības visdažādāko jautājumu risināšanā, ir vai nu pašam jāmeklē atbildes uz jautājumiem, vai jākonsultējas ar to, kurš zina. Otrais paņēmiens ir daudz ātrāks un efektīvāks. Tādēļ ļoti nopietni izturieties pret ieteikumu strādāt kopā ar kuratoru.

Otrais jaunums, manuprāt, ir absolūti lielisks.

Lieta tāda, ka tad, ja jūs esat mans students, jūs varat stažēties tieši uzņēmumā EKOCENTRS, kas Latvijas nekustamo īpašumu tirgū darbojas jau kopš 1998. gada. Tādēļ jums būs iespēja uzzināt, ko nozīmē darbs kopā ar īstu kuratoru.

Pagaidām daži vārdi par mums.

Protams, kā jau visiem, mums ir materiālās vajadzības. Mēs gribam un protam pelnīt naudu, un mēs esam gatavi iemācīt jums darīt to pašu tā, kā to darām mēs. Bet! Bez naudas ir vēl zināmas vērtības, kuras mums ir ne vien svarīgas, bet jādomā, tās ir galvenās prioritātes. Šīs vērtības ir obligātas katram komandas loceklim. Tas ir ieguldījums, kuru mēs dodam sabiedrībai. Tie nav skaļi vārdi.

Mūsu uzņēmums darbojas kopš 1998. gada. Tikai periodā no 1998. Līdz 2002. gadam, kad beidzot bija pieņemts likums, kurš aizliedz izlikt no dzīvokļiem ģimenes ar bērniem par nenomaksātiem komunālajiem maksājumiem, mēs paglābām no izlikšanas vairāk nekā 100 ģimenes. Pateicoties mūsu darbam, šīs ģimenes ieguva jumtu virs galvas. Mēs aizstāvējām viņu intereses tiesās, namu pārvaldēs un jebkurās citās instancēs, kur tas bija nepieciešams.

Mēs aizstāvējām savus klientus pret namīpašniekiem, kuri bija ieguvuši namus, bet līdz ar tiem nebija ieguvuši pārvaldīšanas kultūru. Kad nakts laikā īpašnieks izsauca policiju, lai izliktu laukā nakts aizmigušu ģimeni, un to darīja tikai tādēļ, ka vakar bija ieguvis īpašuma tiesības, cilvēki zvanīja mums un saņēma palīdzību. Mēs iestājāmies tad, kad cilvēki bez elementārām juridiskajām zināšanām parakstīja «drakoniskus» līgumus par kredīta ņemšanu un atradās soļa attālumā no sava dzīvokļa zaudēšanas. Mēs guvām uzvaras.

Jā, mēs esam komercorganizācija un mēs pelnām naudu. Tomēr mēs esam arī «pēdējā ātrā palīdzība» mūsu klientiem, kad viņi liecas zem savu problēmu sloga. Šie «mēs» būs jūsu kuratori!

Jā, mēs jums mācīsim arodu, visas detaļas un smalkumus. Savukārt mēs no jums gaidām, ka līdz ar arodu jūs uzņemsieties to atbildību, kuru uzliek šī profesija – atbildību par cilvēku.

Mēs grasāmies jums mācīt tieši šo. Tas tādēļ, ka jūsu kuratori ir īsti Profesionāļi.

Vai jūs piekrītat šiem mērķiem?

Ja atbilde ir pozitīva, atcerieties, ka jūsu Kurators ir cilvēks, kurš daudzkārt ir gājis caur uguni un ūdeni. Viņš skaidri zina ceļu. Mācieties no viņa, dariet tā kā viņš. Pat tad, ja jūs nesaprotat, kādēļ kaut kas ir jādara, tas nozīmē, ka jūs sapratīsiet vēlāk. Pagaidām ejiet soli solī un esiet pārliecināti, jūs ejat pareizi.

2. Nekustamā īpašuma veidi. Tirgus analīze un novērtējums

2.1. Dzīvojamā fonda apskats

Eksistē neskaitāmi nekustamā īpašuma veidi. Tie ir dzīvokļi, mājas, vasarnīcas. Tā var būt lauksaimniecības vai apbūvējamā zeme. Tie var būt komercobjekti, sākot ar veikaliem līdz pat rūpnīcām, noliktavām un ostām – arī liela un visai specifiska nekustamo objektu kategorija.

Sāksim ar to, kas mums ir vislabāk pazīstams, tātad arī visvairāk saprotams – ar dzīvokļiem.

Sākumā apskatīsim «ģeogrāfiju». Sāksim ar Rīgu. Pirmkārt, tādēļ, ka mēs šeit dzīvojam un strādājam. Otrkārt, tādēļ, ka šeit ir sakoncentrēts vislielākais nekustamo īpašumu tirgus Latvijā. Paņemiet Rīgas karti un uzmanīgi aplūkojiet, kādi ir Rīgas rajoni. Katram rajonam ir savs nosaukums, un jums tajos ir labi jāorientējas.

Oficiāli Rīga ir sadalīta trīs priekšpilsētās un trīs rajonos, bet sadzīvē mēs bieži vien lietojam mikrorajonu nosaukumus, kuriem var arī nebūt kartē skaidri iezīmētu robežu, bet tie pilsētas iedzīvotājiem ir labi pazīstami.

Rīgas centrs – protams, tas ir Centra rajons. Darba ērtībai nekustamo īpašumu speciālisti profesionāļi to iedala šādās kategorijās:

– Vecrīga. Tas ir Rīgas vēsturiskais centrs starp Daugavu un Rīgas kanālu. Šeit izvietotas ēkas, kuru vecums ievērojami pārsniedz 100 gadus, tirdzniecības noliktavas un dzīvojamās ēkas. Mūsdienās praktiski visas šūs celtnes ir renovētas (renovācija ir ēkas kapitāla atjaunošana, ieskaitot pārsegumu maiņu, iespējams, pamatu siltināšana un virkne citu kapitālo remontdarbu bez fasādes izmaiņām). Bijušajās noliktavās ir ierīkoti brīnišķīgi apartamenti, pārsvarā loft stilā, kā arī visdažādākās kafejnīcas, restorāni, klubi un citas izklaides iestādes.

– Kungu rajons. Tā ir pilsētas daļa starp Vecrīgu un Dzirnavu ielām. Lielākoties šeit atrodas 19. gs. beigu un 20. gs sākuma ēkas, kad modē bija Jūgendstils. Piemēram, Alberta ielas rajons un blakus esošās Elizabetes un Dzirnavu ielas praktiski 80% ir apbūvētas ar Jūgendstila ēkām. Te atrodas brīnišķīgi apartamenti, kas ir īpaši pieprasīti ārzemnieku vidū. Kungu rajons atrodas no Eksporta līdz. Kr. Barona ielai, kaut gan robežas ir ļoti nosacītas.

– Centrs. Šī ir pilsētas daļa no Centrālās stacijas līdz Valdemāra ielai, un līdz Ģertrūdes ielai. Šim rajonam raksturīga jaukta apbūve, pamatā pirmskara mūra ēkas klasicisma un Jūgendstilā, bet ir arī vēsturiskas koka ēkas, kā arī Staļina laika nami.

– Tā saucamais «Klusais centrs». Šis ir rajons gar A. Čaka, Brīvības un Kr. Valdemāra ielu līdz Tallinas ielai. Arī šeit dominē pirmskara klasicisma stila un Jūgendstila ēkas, koka apbūve un padomju laika celtnes. Starp Eksporta, Elizabetes, Kr. Valdemāra, Hanzas, Vesetas, Zirņu ielām.

Visi šie rajoni ir sadalīti ļoti nosacīti. Īpašumi tajos ievērojami atšķiras gan pēc cenas, gan pēc kvalitātes un pieprasījuma.

Vidzemes priekšpilsēta ir gar Brīvības ielu līdz Rīgas robežai. Tās platība ir 57 kvadrātkilometri un tā aizņem visu pilsētas ziemeļaustrumu daļu. Centrā priekšpilsētas robeža iet pa Ganību dambi, Pulkveža Brieža ielu, Hanzas, Vesetas, Ēveles, Kr. Valdemāra, Alojas, Tallinas un Brīvības ielām. Tālāk pa Gaujas, Ķīšezera ielām, ieskaitot daļu Ķīšezera, pa pilsētas robežu Jaunciema gatves rajonā, Juglas ezers ar Etnogrāfisko Brīvdabas muzeju, pa Biķernieku, Juglas ielām uz atpakaļ virzienā uz centru pa Augusta Deglava ielu.

Šeit atrodas mikrorajoni: Skanstes, Teika, Čiekurkalns, Purvciems, Mežciems, Jugla un Berģi.

Šeit apbūve ievērojami atšķiras no centra.

– Čiekurkalns – kādreizējais rūpnieciskais rajons, kur lielā skaitā ir saglabājušās privātmājas ar zemes gabaliem, celtas gan pirmskara, gan pagājušā gadsimta 60. gados. Šeit ir arī 70. gados būvētās 103. sērijas nami. Čiekurkalnā atrodas Rīgas TEC, no kurienes galvaspilsēta saņem siltumu.

– Teika – arī kādreizējais Rīgas rūpnieciskais rajons. Tagad var redzēt bijušos VEF ražošanas korpusus, kuri tiek nomāti. Vagonu rūpnīcas vietā atrodas Elkor Plaza, kura pagalmā tomēr ir saglabājušies daži RVR cehi. Rūpnīcas Alfa vietā pašlaik atrodas lielveikals ar tādu pašu nosaukumu. Teikā ir lielā skaitā saglabājušās privātmājas ar pieguļošiem dārziņiem, būvētas gan pirmskara, gan pagājušā gadsimta 60. gados. Teikas rajonā ir daudz Staļina laika apbūves kā arī vēlāka laika specprojektu. Teikā atrodas slimnīca Linezers, infekciju slimnīca kā arī Biķernieku mežs.

– Jugla – viens no pirmajiem Rīgas «guļamrajoniem». Rajons ir uzbūvēts praktiski no nulles. Šeit ir salīdzinoši neliels privātmāju skaits, pamīšus ar tā saucamajiem Hruščova laika namiem, kuri būvēti 60. gadu beigās. Ir arī 104. sērijas augstceltnes, kā arī zināms specprojektu ēku skaits, kas būvētas jau divi tūkstošajos gados. No ievērojamām vietām vajag atzīmēt ainavu – rajonā ir vairāki ezeri, kuru krastos ir ierīkoti pastaigu celiņi, kā arī pavisam netālu atrodas Biķernieku mežs un pilsētnieku iecienīta atpūtas vieta – Bābelītes ezers ar aprīkotām pludmalēm un glābšanas staciju.

– Purvciems – arī salīdzinoši jauns rajons, izveidots vietā, kur atradās piepilsētas dārziņi. 70. gados šeit lielā daudzumā tika uzbūvēti tā saucamie vecā parauga lietuviešu projekta nami. Vēlāk rajons izauga uz 602. un 467. sēriju namu, kā arī uz jaunā parauga lietuviešu projektu rēķina. Šeit var atrast nelielā skaitā arī 103. un 104. Sērijas namus un dažādus specprojektus gan 70.-80. gadu, gan mūsdienu. Ir privātā apbūve, bet nenozīmīgā daudzumā.

– Mežciems – vēl jaunāks rajons, radīts jau 70. gadu beigās, pamatā 602. sērijas nami, kā arī lietuviešu projekti. Ir neliels procents privātās apbūves, dažas 104. sērijas augstceltnes, kā arī dažas mūsdienu jaunbūves. Šajā rajonā atrodas Rīgas Austrumu slimnīca (Gaiļezers) un Motormuzejs. Rajons ir mežu ieskauts, un šeit atrodas ezeri. Šī rajona galvenais objekts ir Biķernieku sporta trase. Tā ir Lielā un Mazā trase, moto trase, kartingu trase, lielais un mazais meža loks, kur notiek visiespējamākās sacīkstes. Laikā, kad trasē nenotiek sacensības, tā ir iemīļota atpūtas vieta, kur var vizināties ar velosipēdu, skrituļot vai nūjot utt. Vēl viena vasaras atpūtas vieta rajona iedzīvotājiem ir pie trases esošais ezers.

– Berģi – Rīgas vēsturiskā priekšpilsēta. Te praktiski ir tikai dažādā laikā būvētas privātmājas. Šajā rajonā atradīsiet gan teju simtgadīgas vienstāvu mājiņas, padomju laiku 103. sērijas piecstāvu namus, kā arī greznas savrupmājas, kas veido veselas ielas. Rajonā atrodas viens no pilsētas apskates objektiem – Etnogrāfiskais brīvdabas muzejs. Tā ir brīnišķīga pastaigu un atpūtas vieta. Ir arī ezers un neliela pludmale.

– Skanstes – visjaunākais rajons no uzskaitītajiem. Pirmskara ēkām, 70. gados būvētajām ēkām Kr. Valdemāra ielā ir piepulcējies liels rajons, kurš izveidots bijušo ražošanas teritoriju, vecā hipodroma un mazdārziņu vietā. Šajā teritorijā patlaban izvietojušās lielu kompāniju biroju ēkas un mūsdienīgi specprojekti. Šajā rajonā atrodas arēna «Rīga» un Olimpiskais sporta centrs.

Latgales priekspilseta. Priekšpilsētas nosaukums radies no Latvijas austrumu novada, kuru savulaik apdzīvoja austrumbaltu cilts – latgaļi jeb letgoļi. Tā ir pilsētas dienvidaustrumu daļa. Priekšpilsēta sākas pie Vecrīgas robežas – vietā, kur atrodas Centrālā dzelzceļa stacija un Autoosta. A. Čaka iela atdala Centru no Latgales priekšpilsētas. Priekšpilsēta izvietojusies gar Maskavas ielu līdz pat Rīgas dienvidaustrumu robežai, Rīgas ūdenskrātuvei un Rīgas HES. Latgales priekšpilsētā atrodas Spīķeru kvartāls, Maskavas forštate, Grīziņkalns, Krasta, Pļavnieku un Ķengaraga mikrorajoni.

– Spīķeri – tas ir seno noliktavu kvartāls, kas atrodas tieši pretī Centrāltirgum. Pavisam nesen 19. gs. būvētās sarkano ķieģeļu noliktavas tika pilnīgi restaurētas un labiekārtotas. Ir pamats apgalvot, ka drīzumā kvartāls kļūs par populāru tūristu atpūtas vietu.

– Maskavas forštate, jeb tautā saukta Maskačka, ir tradicionāla krievu tirgotāju apmešanās vieta jau kopš 16. gs., un tas ir viens no vecākajiem Rīgas rajoniem. Vēsturiski šeit dominē vienstāvu un divstāvu koka apbūve. Daudzas koka ēkas ir saglabājušās līdz pat mūsdienām. Pamazām tās tiek restaurētas un renovētas. Maskavas forštatē ir arī daudz pirmskara laika mūra namu. Šeit atrodas vairāki kapi, dažādu konfesiju dievnami, tai skaitā Rīgas Grebeņščikova vecticībnieku draudzes dievnams. Pie paša centrāltirgus atrodas Zinātņu akadēmija, kur atrodas arī skatlaukums.

– Grīziņkalns – Rīgas rajons, kurš atrodas blakus «klusajam centram». Nosaukums ir radies no Griesenberg (vācu val. – smilšu kāpa), kas savienojumā ar latviešu «kalns» veido Grīziņkalns. Grīziņkalna apkaime tika iekļauta pilsētas robežā 1786. gadā. Faktiski šis mikrorajons sākas pie Matīsa ielas un ir līdz dzelzceļa pārbrauktuvei, ieskaitot Tallinas ielu, «Daugavas stadionu», Grīziņkalna parku, Ziedoņdārzu un ietver visas tam pieguļošās teritorijas, ieskaitot ūdenstorņus un gāzes krātuves. Kopš 19. gs. beigām, 20. gs. sākuma Lienes, Mūrnieku, Lauku, Sparģeļu, Artilērijas, Alauksta, Laboratorijas, Zvaigžņu, Jāņa Asara, Pērnavas ielās ir saglabājies daudz koka ēku ar daļējām ērtībām un krāsns apkuri. Mikrorajona centrālajās ielās – A. Čaka, Pērnavas, Artilērijas, Avotu, Krāsotāju un Matīsa ielās – dominē piecstāvu īres nami. 1970. gadu beigās 80. gadu sākumā Vārnu, Zvaigžņu, Alauksta, Pērnavas un Laboratorijas ielās tika uzbūvēts zināms skaits 103. sērijas namu, kā arī specprojektu padomju elites vajadzībām. Jāatzīmē, ka koka arhitektūra tiek uzskatīta par kultūrvēsturisku vērtību un atrodas UNESCO aizsardzībā. UNESCO aizsargā arī Jūgendstila mājas.

– Krasta – gan rajons, gan arī iela ar tādu pašu nosaukumu, kas iet no Spīķeriem gar Daugavu līdz Dienvidu tiltam. Agrāk šeit bija tikai rūpnieciskā zona, bet jau 70. gados šeit sākās dzīvojamā apbūve. Slāvu ielas rajonā atrodas 467. un 602. sērijas nami. Šeit atrodas slavenais Atpūtas komplekss LIDO – visu rīdzinieku iecienīta atpūtas vieta. Rajonā atrodas tirdzniecības centri MOLS un MC² u.c.

– Pļavnieki. Rajons radīts uz lauksaimniecības zemes 80. gadu beigās. Padomju laika apbūve, pārsvarā 119., 602. un 467 sēriju nami, neliels 104. sērijas augstceltņu īpatsvars, kā arī specprojekti, tautā saukti par «kukurūzu». Vēlākā periodā šeit bija uzbūvēts liels mūsdienīgu namu daudzums, kuri stipri atšķiras ar komforta un arhitektoniskajiem parametriem.

– Ķengarags tika iekļauts Rīgas sastāvā 1924. gadā. Tolaik šeit atradās vasarnīcas, privātā apbūve kopš tā laika radonā daļēji ir saglabājusies. Eksistē divas versijas attiecībā uz rajona nosaukumu. Pirmā vēstī, ka rajons nosaukts nodevēja Kangara vārdā, kurš ir sanaidojis senās ciltis. Nosaukums Kangara Rags radies pēc tam, kas bīskaps Alberts sagrāva šajā vietā stāvējušo Pērkona dievnamu. Otrais nosaukums ir daudz prozaiskāks un vēsta, ka nosaukums radies no zvejnieka Kengas vārda, kas tulkojumā no līvu valodas nozīmē «tupele, zābaks». Rajonā pārsvarā ir 5 stāvu mūra un Hruščova laika apbūve, jaunā un vecā lietuviešu projekta nami, t.i. 12 stāvu mazģimeņu mājas, kā arī neliels skaits specprojektu. Ievērojamas vietas – Promenāde gar Daugavu, bistro LIDO «Krievu sēta».

Ziemelu rajons – aizņem 77 kvadrātkilometrus lielu teritoriju Rīgas ziemeļos, Daugavas labajā krastā. Sākas Vecrīgā pie Rīgas Pasažieru ostas, un turpinās uz ziemeļiem, ieskaitot lielāko Ķīšezera daļu un beidzas pie Rīgas jūras līča. Rajonu no vienas puses robežo Daugava, no otras – tādas ielas kā Eksporta, Hanzas, Pulkveža Brieža, Ganību Dambis, tālāk Bukultu, Gaujas, Ķīšezera, tālāk robeža iet pa Ķīšezeru līdz pilsētas robežai Jaunciema gatvē un tālāk gar krastu līdz Daugavas ietekai jūrā. Ziemeļu rajona mikrorajoni ir: Pētersala—Andrejsala, Sarkandaugava, Mīlgrāvis jeb Mangaļi, Mežaparks, Kundziņsala, Vecmīlgrāvis, Suži, Trīsciems, Bukulti, Mangaļsala un Vecāķi.

– Pētersala-Andrejsala – ostas rūpnieciskais rajons netālu no Rīgas centra. Tā ir pussala Daugavas upē, kur atrodas Rīgas Brīvosta. Bez ostas objektiem šeit atrodas arī pasažieru osta un Andrejosta. Uz paralēli Daugavai esošās Eksporta ielas ir izvietojies mikrorajons Pētersala, kur dominē padomju laika Staļina un Hruščova laika apbūve.

No ievērojamiem objektiem ir jāatzīmē Dziesmu svētku parks. Parkam ir arī citi nosaukumi – Viesturdārzs un Pētera parks. Parks ir viena no kultūras pasākumu – koncertu, izstāžu, izrāžu – norises vietām. Viens no pilsētas vecākajiem parkiem, tam pamatus ir licis Pēteris I pēc uzvaras krievu-zviedru karā. 1873. gadā parkā notika Pirmie latviešu dziesmu svētki, tika uzbūvēta estrāde 1000 dziedātājiem. Viesturdārzā atrodas liels daudzums pieminekļu un skulptūru, piemēram Aleksandra vārti un izcilāko latviešu mūziķu bareljefi.

– Sarkandaugava – ostas rajons, aizņem vietu gar Daugavas atteku ar tādu pašu nosaukumu pretim Kundziņsalai līdz attekai Mīlgrāvis. Rajonā galvenokārt sakoncentrēti dažādi ostas infrastruktūras objekti. Savā laikā tas ir bijis visindustriālākais pilsētas rajons, šeit ražoja cukuru, alu, notika kokapstrāde. Rajonā ir liels skaits privātmāju, ir arī Hruščova laika nami, kā arī moderni specprojekti un attīstīta infrastruktūra.

Vispārējai zināšanai piebildīsim, ka viduslaikos rajonam bija slikta slava, jo tieši šeit slīcināja tos, kurus turēja aizdomās par burvestībām, un atteka tika dēvēta par «sodu grāvi». Ja ragana neslīka, viņa tika sadedzināta.

Bijušās cukurfabrikas vietā tagad atrodas traumatoloģijas un ortopēdijas institūts, netālu no tā – veikals SKY&MORE, kā arī vairāki tirdzniecības centri un biroju ēkas. Blakus alusdarītavai «Aldaris» atrodas muzejs un parks «Dauderi». Starp citu, alusdarītavā kādreiz ir strādājis degustators – zirgs, kurš bez alus spainīša nemaz nav kustējies no vietas.

– Mīlgrāvis jeb Mangaļi, kā šo rajonu sauc pēc elektrovilcienu stacijas nosaukuma, kas atrodas 5. tramvaja galapunktā. Rajona nosaukums ir cēlies no vācu Mühlgraben, kas tulkojumā nozīmē «dzirnavu grāvis». Rajona apbūve ļoti līdzinās Grīziņkalna apbūvei – divstāvu koka īres nami, kuri tika būvēti vietējo manufaktūru strādniekiem. Vēlākā laikā rajons tika apbūvēts ar 5 stāvu Hruščova laika un 467. sērijas 9-stāvu namiem.

Netālu no dzīvojamā rajona atrodas atpūtas vieta – mežs.

– Mežaparks — atrodas Ķīšezera krastos. Dažkārt to kā senos laikos dēvē par Ķeizarmežu. Rajona lielāko teritoriju aizņem milzīgs parks, kur atrodas Rīgas zoodārzs, bērnu rotaļu laukumi, atrakcijas, pastaigu celiņi kā arī velosipēdu, skeitborda un nūjotāju celiņi. Ķīšezera krastos ir neliela pludmale un laivu piestātne. Parkā atrodas Lielā estrāde, kur notiek koncerti un Dziesmu svētki.

Ir arī dzīvojamā apbūve, kā likums, tās ir samērā respektablas privātmājas – vai nu restaurētas vēsturiskās mājas, vai arī mūsdienu apbūve. Vēsturiski rajonu veidoja un apdzīvoja baltvācieši, tādēļ ielas ir nosauktas Livonijas ordeņa bruņinieku vārdā – Pletenberga iela, Ketlera iela. Šeit bija stingri apbūves noteikumi, mājas nedrīkstēja būt augstākas par diviem stāviem, drīkstēja vien izbūvēt mansardu un tornīti. Daudzi nami ir būvēti modernisma stilā un Jūgendstilā. Jāatzīmē, ka, neskatoties uz to, ka šis ir elitārs rajons, šur tur vēl var sastapt komunālos dzīvokļus, kas izvietoti divstāvu savrupnamos, kā arī uz pusēm pārdalītas dvīņu mājas, kur viena māja ir restaurēta, bet otra atrodas bēdīgā stāvoklī. Ir vairākas mūsdienās būvētas daudzstāvu specprojektu ēkas.

– Kundziņsala – rajons atrodas uz otras lielākās Rīgas salas – Kundziņsalas. Tas ir industriāls rajons, bet ir arī privātā apbūve, pārsvarā vasarnīcas, ir ezeri, atpūtas zona vietējiem iedzīvotājiem.

– Vecmīlgrāvis – Vecais Mīlgrāvis. Tas, ja neņem vērā līča krastā esošos Vecāķus, ir rajons, kurš izvietojies visvairāk uz ziemeļiem no centra, atrodas Daugavas labajā krastā aiz Mīlgrāvja attekas. Pateicoties ostas tuvumam, šeit izvietojušas Rīgas kuģu būves rūpnīca un Mangaļu Kuģu remonta rūpnīca, Rīgas Jūras zvejas osta un kokapstrādes rūpnīca «Mīlgrāvis». Rajona nosaukums ir zināms kopš 13. gs, tas ir radies no Daugavgrīvas klostera dzirnavu ūdens grāvja, vācu Muhlgraben.

Apbūve – privātmājas, kuras saglabājušās vēl no A. Dombrovska laikiem, ir arī padomju laika 9-stāvu 467. un 602. sērijas paneļu nami, Hruščova, Staļina laiku nami, kā arī jaunie lietuviešu projekta nami.

Rajona galvenā iela nosaukta Augusta Dombrovska vārdā. Zvejnieka dēls, kļuvis par plostnieku arteļa vadītāju, atvēris Vecmīlgrāvī savu gateri, bet vēlāk – fabriku. Par savu naudu nopircis zemi un to ir līdz ar kokmateriāliem to izdalījis saviem strādniekiem māju būvniecībai. Vēlāk viņš atvēra bezmaksas skolu strādnieku bērniem un bāreņiem, kā arī Rīgā pirmo bērnu dārzu. Arī rajona pirmās ielas ir uzbūvētas par viņa naudu. Kultūras namu «Ziemeļblāzma» Dombrovskis uzbūvēja kā bezalkoholiskās biedrības saieta namu.

Vēl viens nozīmīgs Dombrovska ieguldījums ir Burtnieku nams – rakstnieku un mākslinieku jaunrades un atpūtas nams. Šodien šajā namā atrodas A. Dombrovska vārdā nosauktā bērnu mūzikas skola.