Как инвестировать в недвижимость

Глава 3. Инвестиции в элитную жилую недвижимость

Я бы хотел начать главу, посвященную инвестициям в элитную недвижимость с объяснения того, что же это такое. Элитное жильё – квартиры или апартаменты в домах, расположенных в экологически чистых или центральных, «престижных» районах с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, оснащенных современными инженерными коммуникациями, с минимумом соседей соответствующего социального статуса и видами из окон.

Обычно элитные жилые проекты разделяют на две подкатегории: де-люкс и премиум.

1) Класс де-люкс.

Местоположение: большинство районов внутри ЦАО, и особенно, улицы Остоженка – Пречистенка, Арбат, Патриаршие пруды, Чистые пруды.

Характеристики: равноценное окружение, новое строительство или редевелопмент, каркас – монолит, высокое качество строительства, репутация застройщика, небольшое количество квартир в доме, благоустроенный внутренний двор, огороженная территория, презентабельный подъезд и места общего пользования, использование дорогих отделочных материалов, центральное кондиционирование, подземный паркинг, высота потолков в квартирах 3,2 м и выше, система климат-контроля, высококачественные бесшумные лифты ведущих производителей, 24-часовая профессиональная охрана с видеонаблюдением, развитая внутренняя инфраструктура (тренажерный зал, холл для приема гостей, индивидуальные кладовые и т.п.), система фильтрации и очистки воды и воздуха, современные телекоммуникации, профессиональный менеджмент здания, неповторимый архитектурный облик.

В качестве примеров де-люкс объектов я могу привести ЖК «Набоков» (девелопер Vesper), ЖК Mon Cher (девелопер Capital Group) и ЖК «Абрикосов» (девелопер MR Group).

2) Класс премимум.

Местоположение: переулки, прилегающие к улицам Старый и Новый Арбат; район Замоскворечья, Чистых прудов, Китай-города, Красной Пресни, Красных Ворот; Фрунзенская набережная, улица Тверская, улица Косыгина, Кунцевский лес. Как правило, это более крупные проекты, чем те, что представлены в классе де-люкс.

Характеристики: новое строительство, каркас – монолит, количество квартир в доме может превышать 50, благоустроенная внутренняя территория, огороженная территория, презентабельный подъезд и места общего пользования, использование дорогих отделочных материалов, центральное кондиционирование, подземный паркинг, высота потолков в квартирах от 3 м и выше, система климат-контроля, высококачественные бесшумные лифты ведущих производителей, 24-часовая профессиональная охрана с видеонаблюдением, развитая внутренняя инфраструктура, современные телекоммуникации, профессиональный менеджмент здания, неповторимый архитектурный облик.

В качестве примеров объектов класса Primium я могу привести Victory Park Residences (девелопер ANT Development), «Бадаевский» (девелопер Capital Group) или «Садовые Кварталы» (девелопер «Интеко»).

Деятельность по девелопменту элитной недвижимости, как мне кажется, сравнима с конструированием суперсовременных самолетов или яхт. Для успеха проектов необходимо учесть множество важнейших элементов и обратить внимание на мельчайшие детали. В элитной и премиальной недвижимости важно всё, покупатель элитной недвижимости, как правило, очень хорошо понимает, за что он готов отдать свои деньги, и, как следствие, любые ошибки при создании продукта стоят очень и очень дорого.

Раньше, в начале 2000-х, строить и продавать элитное жилье было намного проще, чем сейчас: девелоперы не могли сполна удовлетворить огромный платежеспособный спрос, что сделало возможным появление странных и непродуманных проектов, в которых, тем не менее, активно покупали квартиры. Примерно с 2010 года в элитном и премиальном секторе жилого девелопмента сформировался ярко выраженный «рынок покупателя», что привело к тектоническим сдвигам отношения застройщиков к создаваемому ими продукту.

Фактически на рынке сформировалась достаточно узкая группа девелоперов, которые сконцентрировались исключительно на реализации элитарных и премиальных проектов. В Москве среди этих застройщиков можно упомянуть Capital Group, ANT Development, Vesper, ВМС Девелопмент и ряд других. В Санкт-Петербурге элитный и премиальный сегмент представляют компании Еврострой, RBI, РСТИ, Балтийская Коммерция и прочие.

Вышеназванные компании последовательно накапливают компетенции и опыт, развивают экспертизу проектного менеджмента, проектирования, качественного строительства. Эти компании выстраивают особые отношения с покупателями, позволяющие им тонко чувствовать потребности своей аудитории и создавать востребованный продукт.

Специфика рынка люксовой и премиальной недвижимости заключается ещё и в том, что в настоящее время в этом сегменте присутствуют достаточно разнообразные по своему юридическому статусу продукты. Известные застройщики реализуют масштабные проекты, которые проходят все необходимые согласования на уровне города, что обеспечивает наличие у этих девелоперов достаточной документации, чтобы заключать с инвесторами и покупателями договоры долевого участия в строительстве по форме 214-ФЗ.

Одновременно на рынке работают девелоперы, осуществляющие небольшие проекты строительства, реконструкции или редевелопмента существующих зданий, у которых с документами не всё так хорошо, как у крупных застройщиков. Например, в силу определенных причин объекты, рекламируемые в качестве «квартир в элитных жилых комплексов», при детальном изучении оказываются нежилыми помещениями (не апартаментами даже, а просто офисами). Это так называемая «серая зона», ведь закон прямо не запрещает проживание граждан в нежилых помещениях, поэтому девелоперы предлагают недвижимость в хороших локациях, которую по совершенно различным причинам не смогли или не захотели оформить согласно нормам градостроительного кодекса.

Кстати, должен сказать, что сейчас в Москве, Лондоне и Нью-Йорке, да в общем, во всём мире, бум редевелопмента исторических зданий. Известный пример последнего времени в столице России – дом Наркомфина, чья реставрация завершилась недавно. MR Group сейчас занимается реставрацией усадьбы Абрикосовых. KR Properties восстанавливает здание на Кузнецком мосту. Capital Group реставрирует объекты на Софийской набережной и на Бадаевском Заводе. Множество небольших команд девелоперов и инвесторов развивает менее известные, локальные, часто совсем небольшие и не очень заметные на рынке проекты.

Предполагаю, что процесс преобразования неэффективно используемых зданий в Москве будет продолжаться. Например, если в 2017 году проекты редевелопмента занимали только 26% на рынке элитного жилья, то сейчас это уже 40%. Именно в небольших проектах редевелопмента часто можно обнаружить офисные помещения, вместо жилых. Это не говорит о том, что такие проекты хуже, чем крупные, согласованные городом, это всего лишь другой по своему юридическому статусу продукт. Этот продукт продается не по ДДУ, а по договорам купли-продажи недвижимости, также распространены договоры купли-продажи будущей вещи и некоторые другие юридические формы. Для инвесторов сложившаяся ситуация несёт с собой некоторые риски, но и некоторые возможности.

Инвестиции в элитную недвижимость – материя непростая. Я уже писал, что доля инвесторов в объекты премиум-класса и элитного жилья не превышает 5% от общего количества частных инвесторов. Площадь среднестатистической элитной квартиры составляет 145 м2, а средняя стоимость 1 м2 в элитной новостройке составляет 850 тыс. рублей, путем нехитрых арифметических упражнений можно высчитать, что цена среднестатистической элитной квартиры приближается к 125 млн. рублей. Думаю, что многие читатели согласятся со мной, что количество частных инвесторов, обладающих такими средствами в России, к сожалению, пока невелико. И тем не менее, на рынке есть такие инвесторы, я с ними знаком лично. Ведь инвестиции в элитную недвижимость способны приносить действительно большие доходы.

Чтобы позволить себе инвестировать в люксовую или премиальную недвижимость в Москве необходимо обладать капиталом не менее 25 млн. рублей, а лучше – большим. Повторюсь, востребованный рынком элитный продукт стоит 125 млн. рублей. Просто не нужно об этом забывать.

Приведу лишь несколько из известных мне кейсов успешных инвестиционных проектов. Я думаю, что само их описание может быть крайне полезным для понимания рынка элитного жилья и механизмов, влияющих на результаты подобных спекулятивных проектов.

Проекты Capital Group на протяжении многих лет пользуются спросом у инвесторов. За время своего существования компания построила множество интересных проектов в разных сегментах рынка. В том числе в сегменте премиальной и люксовой жилой недвижимости. Capital Towers, White Khamovniki, «Кутузовский, 12», «Медный», «Бадаевский» – это названия последних по времени проектов Capital Group. Все эти проекты по-своему уникальны, интересны с архитектурной точки зрения, необычны по задумке и воплощению.

Одним из самых доходных для инвесторов проектов, созданных Capital Group в последние годы, стал премиальный White Khamovniki. Расположенный рядом с парком «Усадьба Трубецких», в одном из самых любимых состоятельной аудиторией районах Москвы, этот жилой комплекс рассчитан всего на 76 квартир площадью от 41 до 277 м2. Цена на квартиры в White Khamovniki повысилась с 620 тыс.рублей/м2 в октябре 2018 года до 1.6 млн. рублей/м2, по состоянию на апрель 2021 года. Таким образом, доходность ROI составила 160% менее чем за 2.5 года.

Весьма неплохую динамику на уровне ROI 100% показали отдельные лоты в проекте городских небоскрёбов Capital Towers. Именно в этом проекте сработало правило о том, что вид из окон, площадь и конфигурация лота играют решающее значение при ценообразовании, непосредственно влияя на доходность инвесторов.

Несмотря на вполне устоявшийся и равновесный рынок девелопмента элитного и премиального жилья в Москве на него продолжают выходить новые игроки. Например, в конце 2019 года ANT Development представила целых два своих проекта, комплекс премиум-апартаментов «Поклонная 9» и элитный жилой комплекс Victory Park Residences, а также сообщила о приобретении в портфель 4-х новых проектов в Москве.

На моей памяти это был один из самых масштабных анонсов выхода на московский рынок от международной компании. ANT Development входит в турецкий строительный холдинг Ant Yapi и имеет свыше 29 лет опыта в девелопменте по всему миру. Компания сразу заявила о своих собственных подходах к развитию проектов, в частности, о создании единой концепции инфраструктуры, сервиса и благоустройства и о формировании проектов с собственной экосистемой, направленной на раскрытие возможностей резидентов.

Новый игрок рынка обратил на себя внимание инвесторов, пожалуй, самой «мобильной» категории покупателей. В октябре 2019 года, на старте продаж, в проекте «Поклонная 9» ANT Development установила начальные цены на апартаменты на уровне 325 тыс. рублей /м2, а по состоянию на март 2021 года средняя стоимость апартаментов составляла уже 560 тыс. рублей /м2, то есть менее чем за 1,5 года инвесторы смогли заработать почти 42% дохода или 235 тыс. рублей с одного квадратного метра. При этом потенциал роста цен в проекте ещё не исчерпан.

Эти примеры показывают, что инвестирование в элитную недвижимость при определенных условиях может приносить солидный доход. Критически важно соблюдать некоторые правила рынка элитной недвижимости и технологию выбора проекта.

Фактически, этапы инвестиционного проекта на первичном рынке элитной недвижимости совпадают с этапами инвестиций в новостройки комфорт- и бизнес-класса:

1. Анализ общей информации по рынку новостроек.

2. Изучение существующих на рынке предложений.

3. Покупка

4. Продажа

Я постараюсь кратко описать этапы осуществления инвестиций в элитные новостройки.

Шаг Первый. Анализ общей информации по рынку новостроек.

Конечно, ажиотажный период конца 2020 и начала 2021 годов не обошёл стороной и рынок элитного жилья. Приведу несколько цифр. Объём продаж элитного жилья в Москве в 2019 году составил 102 млрд. рублей. Тогда это был рекорд, ведь в предыдущие годы продажи элитного жилья не превышали 77 млрд. рублей. Уже в 2020 году объём продаж составил 112 млрд. рублей, при том, что примерно 4 месяца рынок находился в состоянии оцепенения (локдауна), а с января по май 2021 года, то есть всего за пять месяцев, объём продаж составил уже 85 млрд. рублей, из которых 60% (51 млрд. рублей) приходилось на рынок новостроек.

Кто покупал элитную жилую недвижимость? Помимо чиновников, традиционно выбирающих элитную недвижимость для парковки своих, часто сомнительно приобретенных, капиталов, элитную недвижимость покупают богатые, состоятельные люди, делящиеся на несколько категорий:

1) HNWI (High Net Worth Individuals), готовые инвестировать от $1 млн.

2) UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals), готовые инвестировать от $5 млн.

Эпидемия Covid-19 и локдаун стали лучшей рекламной кампанией для HNWI и UHNWI ценностей комфортного дома (в значении «места для жизни»). Богатых людей заперли в их квартирах на три месяца, неудивительно, что многие из них захотели найти себе дом получше. Прежде всего поэтому в конце 2020 и начале 2021 спрос на рынке элитного жилья так сильно увеличился, что отразилось впоследствии на продажах, именно поэтому 50% спроса приходились на новостройки.

Еще одной причиной повышения спроса на элитную недвижимость стало выявленное состоятельными людьми во время локдауна неудобство, связанное с разобщенностью семей. Выяснилось, что когда родители живут в одном месте, дети – в другом, а сами богатые люди –в третьем, это, как минимум, неудобно. Поэтому одним из трендов сегмента элитного жилья стало одновременное приобретение сразу нескольких лотов для создания «родового гнезда». По данным застройщика элитного жилья Capital Group в 2021 году доля покупок больших лотов увеличилась до 43% от общего объема сделок.

Нельзя сказать, что это какая-то новая тенденция, она существовала на рынке уже давно, но локдаун её усилил. В 2007 году я работал коммерческим директором Galaxy Group, девелоперской компании, которая продавала квартиры в жилом комплексе «Английский Квартал» (Москва, Мытная улица, д.7). Ещё тогда я заметил, что некоторые покупатели приобретали большие квартиры или сразу несколько больших квартир. Был даже случай покупки целого этажа в башне. Цель такой покупки декларировалась обычно как «объединение семьи под одной крышей». В силу специфики моей работы я впоследствии познакомился с некоторыми людьми, которые покупали подобные объекты. Из общения с ними мне удалось сделать вывод о том, что покупка дорогой недвижимости большой площади была обусловлена прежде всего желанием создать «родовое гнездо», которое должно было стать домом не только для самих приобретателей этих квартир, но и местом в котором смогут встречаться их дети, внуки, правнуки, праправнуки и так далее.

И если в 90-е и 2000-е годы потребность в «родовом гнезде» выражалась в покупке участков и строительстве огромных загородных домов на Рублёвке, то сейчас пришло время пентхаусов, клубных домов, городских резиденций поближе к центру Москвы.

В связи с вышеописанными событиями цены на элитную и премиальную недвижимость также растут. Средневзвешенная стоимость на рынке элитного жилья уже превысила психологически важный для рынка барьер в 1 млн. рублей за 1 м2. При этом рост цен практически не отражается на покупательской способности, спрос всё еще остается стабильно высоким. Именно сейчас на рынок начинают выходить инвесторы, считающие возможным дальнейшее повышения цен.

Если оценивать рынок элитного или премиального жилья в цифрах, его состояние кажется сейчас весьма многообещающим. С января по апрель только на рынке элитных новостроек произошло 320 сделок, когда как 2020 году за аналогичный период времени было заключено всего 311 сделок (на вторичном и первичном рынках совокупно).

Цены на рынке новостроек премиального и элитного класса в настоящее время находятся под сильнейшим давлением растущих цен жилья бизнес-класса. Приведу лишь один пример. По состоянию на середину лета 2021 года в ЖК «Береговой-2» (бизнес-класс, бывшая промзона на берегу реки за пределами ТТК, этап – котлован) квартира на 3-м этаже площадью ~75 м2 стоит около 40 млн. рублей (или ~530 тыс. рублей за 1 м2). В это же самое время квартира в ЖК «11» (премиум-класс, в пределах ТТК, район Красной Пресни, этап – построен, идут внутренние работы) на 3-м этаже площадью ~75 м2 стоит около 47 млн. рублей (или ~630 тыс. рублей за 1 м2). Совершенно очевидно, что при такой на самом деле небольшой разнице в ценах и такой огромной разнице в качестве и локации, потенциал дальнейшего роста цен в премиальном ЖК «11» я оцениваю как существенный. Подобная ситуация наблюдается мной повсеместно, не только в приведенном мной примере.

Одновременно с этим невозможно говорить о дефиците на рынке элитного или премиального жилья. В разработке у девелоперов находится значительное количество новых проектов, совокупная ёмкость предложения в которых составляет сейчас 3 000 квартир и апартаментов. Уже к концу 2021 года объем нового предложения в сегменте элитных и премиальных новостроек может увеличиться на 70%. Новые проекты будут выходить в Хамовниках, Дорогомилово и на Пресне.

Подытоживая свой анализ текущего состояния рынка элитной недвижимости, сделаю два личных умозаключения:

1) Спрос на элитную и премиальную недвижимость будет оставаться сильным как минимум до середины 2022 года

2) Потенциал дальнейшего повышения цен на элитную недвижимость я лично оцениваю как высокий

3) Вполне вероятно, что 2021 год будет одним из лучших для инвесторов в элитную недвижимость

Шаг Второй. Изучение существующих на рынке предложений.

Как и в случае новостроек комфорт- и бизнес-классов, базовая информация об элитном рынке содержится на интернет-порталах о недвижимости, сайтах агентств недвижимости и самих сайтах застройщиков / девелоперов.

Одновременно с этим, многие девелоперы элитной недвижимости сознательно ограничивают количество общедоступной информации о своих проектах. В настоящее время сложившаяся практика в сфере реализации люксовых проектов – закрытые продажи практически на всех этапах жизни проекта. Некоторые девелоперы выбирают этот путь в качестве хорошо обдуманной стратегии, призванной «отсечь» от проекта нецелевых интересантов, максимизировать стоимость продажи путем создания у проекта ореола недоступности.

В этом случае девелоперы реализуют квартиры или апартаменты в своих проектах через закрытые пулы брокеров, как правило, 3-4 крупные компании. Информация об этих проектах может в принципе не поступать на рынок, или быть уж слишком дозированной для принятия инвестиционного решения.

При этом само принятие инвестиционного решения существенно усложняется. Успешные вложения в люксовую или премиальную жилую недвижимость обусловлены комплексным анализом и учетом множества факторов. Количество этих самых факторов (поправочных коэффициентов), которые необходимо учесть, в секторе элитной недвижимости намного превышает количество поправочных коэффициентов в секторе жилья комфорт- и бизнес-класса. Более того, инвестору приходится выбирать не из разных проектов, а из конкретных лотов в рамках одного проекта.

С другой стороны, цена ошибки высока в связи с высоким входным порогом на рынок инвестиций в элитные новостройки. Резюмируя всё вышеизложенное, я абсолютно уверен, что если без помощи консультантов, оперирующих на рынке элитной недвижимости, не обходятся девелоперы, то без их поддержи нельзя обходиться и частным инвесторам.

На рынке элитной недвижимости сейчас присутствует более 100 (да, да, именно ста) консалтинговых компаний. Крупные, мелкие, старые, новые, лидеры, аутсайдеры. Конечно, некоторые из них имеют свою специализацию, например, вторичная или загородная недвижимость. В последние годы на рынке «гремят» агентства, специализирующиеся только на новостройках. Выбрать одну компанию из сотни довольно сложно, критериев для выбора консультанта тоже может быть довольно много. Если ко мне обращаются друзья или читатели моего телеграм-канала, то я стараюсь рекомендовать им компанию, которой я доверяю. И это мой бывший работодатель, международная консалтинговая компания Knight Frank.

Почему я могу рекомендовать эту компанию:

1) Брокеры Knight Frank нацелены на долгосрочное сотрудничество с клиентами, на решение их личных вопросов в сфере недвижимости, а не на одноразовую сделку. Этот подход значительно повышает ценность взаимоотношений между клиентом и консультантом, создает многолетние связи и взаимное доверие. Knight Frank – один из лидеров по продажам элитных новостроек в Москве, таким образом между топ-менеджерами крупнейших девелоперских компаний Москвы и сотрудниками этой компании выстроены многолетние, проверенные сотнями сделок отношения. Более того, компания консультирует многих застройщиков на самых ранних стадиях разработки новых проектов. Для клиентов компании это означат возможность получения лучших, эксклюзивных условий при осуществлении сделок.

2) Knight Frank работает с элитными и премиальными новостройками, с объектами вторичной недвижимости, с загородной недвижимостью, помогает сдать или арендовать элитную городскую или загородную недвижимость. Кроме того, в компании сильнейшие отделы консалтинга, складской, офисной, торговой, зарубежной недвижимости: компания способна поддержать своих клиентов по многим направлениям.

3) Многолетний опыт и компетенции, которые развивает команда Knight Frank, позволяют помогать клиентам в сложных ситуациях, которых на рынке недвижимости хватает с избытком.

4) Фокус на инвестиции: одна из немногих компаний на рынке, оказывающих поддержку частным инвесторам в вопросах размещения капитала на рынке недвижимости.

На страницах этой книги можно найти не так много рекомендаций, но в данном случае я абсолютно спокоен и уверен в своих словах. Knight Frank – одна из самых лучших консалтинговых компаний Москвы, оказывающих профессиональные услуги в сфере элитной недвижимости.

Рынок инвестиций в элитную недвижимость – сфера, где чрезвычайно важна экспертная поддержка, поэтому я особо отмечаю важность наличия проводников на этом рынке. Это утверждение, однако, совершенно не означает, что частный инвестор не сможет справиться с оценкой инвестиционных проектов без поддержки профессиональных участников рынка. Скорее речь идет о том, что эксперты способны существенно обогатить данные, которые находятся в открытом и полуоткрытом (BNmap.pro) доступе. В предыдущей главе я привел реальные расчеты по спекулятивному проекту бизнес-класса, ЖК Eniteo от Tekta Group и достаточно подробно описал методику прогнозирования будущих цен на новостройки. Этой методикой можно пользоваться и при анализе объектов люксовой и премиальной недвижимости, но в расчеты придется добавлять значительное количество поправочных коэффициентов, вот именно здесь и может понадобиться экспертная поддержка консультантов.

Шаг третий. Покупка недвижимости

Инвестировать в элитные новостройки, как и в новостройки других классов имеет смысл на самых ранних этапах. Застройщик, выводящий в продажу жилой комплекс премиального или элитного уровня, особенно застройщик небольшой и не имеющий за плечами хотя бы нескольких реализованных проектов, практически никогда не бывает уверен в собственном ценообразовании на этапе, предшествующем официальному старту продаж. Поэтому период «закрытых продаж» или «предварительных продаж» становится поворотной точкой и определяет политику девелопера в продажах. Более того, именно во время «закрытых продаж» часто становится понятно, насколько проект будет успешен и востребован у конечных покупателей.

Большинство девелоперов обращаются за советами по реализации своих проектов к внешним консультантам, а именно к риэлтерским компаниям, оперирующим с продуктом, сходным с тем, который развивает застройщик. Приближаясь к началу продаж, девелоперы получают от консультантов примерное представление о ценах, по которым смогут «сбывать» покупателям свой товар.

Как я уже писал выше, особенность проектов элитной недвижимости состоит в том, что количество элементов, влияющих на ликвидность и, как следствие, цену, очень велико. Современный элитный или премиальный жилой комплекс является совокупностью крупных и мелких деталей, создающих ценность владения такой недвижимостью и определяющих в конечном итоге её стоимость.

Что же это за детали? Да буквально всё: от дверей в жилой комплекс до кнопок лифтов, от напольного покрытия мест общего пользования до брендов сантехники в квартирах или апартаментах. Стильные входные группы и места общего пользования, мебель, ковры, люстры, красивая стойка ресепшн, элегантная внутренняя навигация, необычные порталы лифтов – эти элементы в сочетании со вкусом дизайнера создают атмосферу роскоши и элитарности. Продуманные планировки квартир или апартаментов, современные инженерные коммуникации и, конечно же, виды из окон завершают образ настоящего элитного или премиального комплекса. Задача девелопера, создающего все эти элементы в рамках проекта, состоит в обосновании своих весьма немалых цен экспонирования.

В свою очередь и покупатели элитной и премиальной недвижимости чрезвычайно требовательны к деталям. Ведь это состоятельные люди, которые привыкли к дорогим и красивым вещам, и которые стремятся жить в красивых, современных, статусных домах. В настоящее время понятие роскоши и элитарности меняется, «тяжёлый люкс» начала 2000-х устарел, на смену ему приходит новый стиль. Богатые покупатели выбирают ультрамодные, эксклюзивные и необычные проекты, а девелоперам приходится торопиться, чтобы успеть за предпочтениями своих клиентов.

На этапе, предшествующем официальному старту продаж, даже при поддержке самых искушенных консультантов, девелоперы не могут предполагать, как рынок оценит их новый проект. При этом для реализации строительства всегда есть потребность в финансировании, которое очень хочется привлечь от покупателей. И чем меньше и неопытнее застройщик, тем больше его неуверенность и тем выше желание привлечь первые деньги от покупателей.

В этой сложной и нервной ситуации своим первым покупателям застройщик может предложить весьма интересные, инвестиционные цены. На этом этапе у проекта может отсутствовать полный пакет документов, требующийся для начала продаж по 214-ФЗ. Ну или недвижимость в принципе продается не по ДДУ. Тогда девелоперы предлагают инвесторам различные юридические формы вхождения в проект: предварительный ДДУ, договор купли-продажи будущей вещи, договор инвестирования и так далее. Повторюсь, все эти формы несут в себе риски для инвесторов. Но там, где есть риск, присутствует и доходность.

Повторю и то, что уже писал в предыдущей главе: в любой форме договора, удостоверяющего покупку недвижимости болжны быть описаны существенные условия, такие как адрес проекта; этажность дома; кадастровый номер земельного участка, на котором будет вестись строительство; количество комнат; площадь; этаж и так далее, а также упомянуты хотя бы какие-то градостроительные документы (хотя бы договор аренды земли и ГПЗУ). Прошу прощения, что приходится повторять написанное слово в слово.

В данном случае я считаю самоповтор вполне оправданным, поэтому продолжу: в договоре обязательно должны быть описаны объект строительства и приобретаемая квартира / апартамент, цена должна быть окончательной и не подлежать пересмотру. Платежи по договору должны сопровождаться выдачей подтверждающих оплату документов. В договоре должно быть указано, кто, когда и как будет оформлять квартиру в собственность. Необходимо следить за тем, чтобы в договоре присутствовал пункт о возможности оформления переуступки прав требования на квартиру. Это крайне важный пункт, наличие которого дает инвестору возможность перепродать права на квартиру до сдачи объекта в эксплуатацию и до оформления прав собственности.

Самый благоприятный для инвестора вариант покупки на этапе «предпродаж» – договор бронирования (плата по нему может быть символической, а может достигать 20% от стоимости сделки). Впоследствии, после получения застройщиком РнС и ЗОС договор бронирования будет преобразован в ДДУ. Требования к содержанию такого договора достаточно чётко прописаны в 214-ФЗ, не буду отдельно останавливаться на этом моменте.

Шаг четвёртый. Продажа

В связи с тем, что я настоятельно советую пользоваться услугами профессиональных участников рынка на этапе покупки объекта, я не менее настоятельно рекомендую доверять профессионалам на этапе выхода из инвестиционного проекта. Как я и писал ранее элитная недвижимость в основном находит своих покупателей при агентском посредничестве брокеров и консультантов, поэтому логично обращаться за услугой продажи своих инвестиционных объектов именно к ним – весь спрос на элитное жильё формируется именно у них.

Кроме того, в последнее время развивается партнерский канал продаж: существуют закрытые группы в социальных сетях, в которых одни брокеры публикуют объявления о продаже объектов, а другие – объявления о поиске квартир или апартаментов в определенных локациях. Опытное агентство недвижимости, как правило, справляется с продажей инвестиционных квартир или апартаментов быстро и качественно.

Пользуясь услугами компаний уровня Knight Frank, можно рассчитывать на получение целого ряда преимуществ:

а) защиту финансовых и правовых интересов продавца;

б) наработанные технологии, опыт и знания риелтора в деле продажи недвижимости;

в) экономию времени и уменьшение числа ненужных контактов;

г) эффективную рекламу.

Ну и повторно обращу внимание на специализацию компании или агента: даже очень хорошо знакомый инвестору риелтор, занимающийся землей или загородными коттеджами, будет менее эффективен по сравнению со своим коллегой, осуществляющим операции с городскими элитными новостройками.